Was Dich hier erwartet:
Die Überschrift ist natürlich ironisch gemeint. Denn eigentlich soll die Aktie wirklich ein Hedge gegen die Inflation sein. Und dementsprechend meinen persönlichen Kaufkraftverlust durch steigende Kurse ausgleichen.
Leider ist genau das Gegenteil der Fall: die Dividendenrendite liegt aktuell bei 10% und nur die Erträge sind überwiegend inflationsindexiert. Der Aktienkurs kennt nur eine Richtung: gen Süden.
Leider habe ich viel zu lange an dem Investment festgehalten und nicht mit einem Stop-Loss gearbeitet. Denn fundamental war ich einfach vom Geschäftsmodell überzeugt. Und kann auch heute noch nichts wirklich Negatives darüber schreiben.
Aber was nützt das, wenn die Börse es komplett anders sieht? Ich bin jedenfalls alles andere als begeistert von meiner Portfolioposition. Alle drei Monate freue ich mich zwar über eine schöne Dividende. Aber viel lieber würde ich über die entspannte Entwicklung des Geschäfts schreiben und mich nicht mit einem immer weiter fallenden Aktienkurs beschäftigen.
Allein, das Leben ist kein Wunschkonzert. Und so würde mir aktuell nur ein Verkauf der Position helfen, um meinem Frust ein Ende zu bereiten.
Warum ich mich aber immer noch dagegen sträube und welche Perspektive ich meinem Investment jetzt persönlich gesetzt habe, erfährst Du in diesem Beitrag.
Mit der Civitas Social Housing (CSH) hatte ich im April 2020 einen britischen REIT ins Depot genommen, der kommunal vermietete Häuser für gehandicapte Bewohner anbietet. Hier habe ich ihn ausführlich vorgestellt.
Nach anfangs wie geplant langweiligem Verlauf, ist der Aktienkurs dann jedoch eingebrochen und so notiert der REIT aktuell deutlich unter meinem durchschnittlichen Kaufkurs.
Ein Blick auf den Chart zeigt die jüngere Entwicklung – abwärts geht es seit August 2021:
Meine Kaufhistorie
Meine Kaufhistorie ist für das Verständnis wichtig: Ich habe viermal je 2.000 Aktien gekauft. Und das zu erheblich abweichenden Kursen:
09.04.2020: 1,01 Pfund
23.07.2021: 1,168 Pfund
17.09.2021: 0,955 Pfund
10.11.2021: 0,913 Pfund
Meinen ersten Kauf tätigte ich bei der comdirect. Sie erlaubt Privatanlegern aber nicht mehr den Handel in diesem REIT. Meine drei Nachkäufe erfolgten deshalb beim Smartbroker, bei dem der Handel problemlos möglich ist.
Dividendenzahlung
Civitas Social Housing zahlt erneut eine Quartalsdividende von 0,01425 GBP (britische Pfund) je Aktie. Es ist nun die dritte Dividende zu diesem Satz, im September steht die nächste Erhöhung auf der Tagesordnung.
Für meine 8.000 Aktien ergibt das eine Brutto-Dividende von 114 GBP. Die comdirect rechnete zum Kurs von 0,88485 in Euro um, beim Smartbroker war der Umrechnungskurs 0,89385. Da es sich um einen britischen REIT handelt, wurden 20% Quellensteuer abgezogen, von denen 5% Quellensteuer nicht auf die deutsche Kapitalertragsteuer anrechenbar sind. Es verbleibt in der Summe eine Netto-Dividende von 88,80 €. Sie wurde vom Smartbroker mit Wertstellung 10.03.2023 überwiesen, von der comdirect mit Wertstellung 14.03.2023.
Perspektiven
Und wieder sind drei Monate seit der letzten Dividendenzahlung von Civitas Social Housing (CSH) vorbei und wieder ist der Aktienkurs niedriger. Glücklicherweise nicht mehr so stark, aber das liegt einfach an dem niedrigen Niveau. Vor drei Monaten kratzte der Kurs noch an der 60er Marke (=0,60 Pfund pro Anteil). Mittlerweile hat er auch die durchbrochen und notiert bei etwa 57. Das sind dann allerdings auch wieder 5% weniger.
Jede Dividendenzahlung bringt mir netto rund 1% meines ausstehenden Einsatzes zurück. Damit ist die Rechnung einfach: Die Position hat mich innerhalb von drei Monaten 4% „gekostet“.
Das ist erstmal Fakt. Mittlerweile stelle ich mir auch nicht mehr die Frage, ob denn jetzt ein Boden gefunden ist. Sondern mich beschäftigt eher, wie weit der Kurs noch sinken kann und gleichzeitig das Unternehmen noch gesund bleiben kann.
Denn bisher stelle ich eine Trennung der Börsenrealität von der Unternehmensrealität fest. Die Mieteinnahmen sind weitgehend konstant, die Ausschüttungen werden wie geplant geleistet. Der Net Asset Value (NAV) nach IFRS liegt immer noch bei 110,93 Pence je Aktie (zum Stichtag 31.12.2022) und damit gute 50% über dem aktuellen Aktienkurs. Gegenüber dem Vorquartal war das allerdings ein leichter Rückgang um 3,4%. Begründet wurde der Rückgang seitens des Managements mit einem leichten Anstieg der durchschnittlichen Nettoanfangsrendite von 5,27% zum 30.09.2022 auf 5,45% zum 31.12.2022 als auch mit den Auswirkungen der Marktbewertungen der Finanzswaps und Caps des Unternehmens.
Zunächst einmal ist das tatsächliche Geschäft ja unabhängig vom Aktienkurs. Und spannenderweise hat die Ratingagentur Fitch im Februar ihr Kreditrating für CSH mit „A-“ bestätigt und auch den Ausblick stabil gehalten. Dieses Rating bezieht sich allerdings nicht auf die Aktie, sondern auf das Risiko, dass CSH seine Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen kann. Trotzdem ist es ein positives Zeichen, denn durch das Investment-Grade-Rating kann sich CSH weiterhin zu guten Konditionen refinanzieren.
Im Ratingbericht hebt Fitch hervor, dass CSH bei seinen Mietverträgen über eine durchschnittliche Laufzeit von 21,9 Jahren verfügt. Fitch weist auf das Konzentrationsrisiko im Portfolio von CSH hin: der größte Betreiber unter den Mietern hat einen Anteil von 19%, die TOP 5 vereinen 66% der Mieterträge auf sich. Allerdings – und so ist auch meine Einschätzung – haben im Falle einer Mieterinsolvenz alle Parteien, insbesondere die Kommunen und die Aufsichtsbehörde, ein Interesse daran, schnell einen neuen Betreiber zu finden. Und die Miethöhe selbst ist laut Fitch auch marktgängig.
Im Geschäftsjahr 2019 hat CSH einen solchen Transfer von Fiat Priority Housing zu Falcon Housing schon vorgemacht und hatte dort lediglich einen Mietausfall von 400.000 Pfund zu verarbeiten. Aktuell steht mit MySpace ein Betreiber unter Druck, der für 1,3% der Mieterträge steht.
Insgesamt sind die Mieterträge von CSH weiterhin inflationsindexiert. Die Anpassung ist auf 2 bis 4,5% begrenzt. Das vom Management avisierte Wachstum der Mieterträge von 6% ist nur über diese Anpassungen nicht zu schaffen. Um wachsen zu können, muss CSH neue Aktien ausgeben, um dann – mit gleichbleibendem Verschuldungsgrad – neue Objekte zu erwerben.
Und diese Ausgabe neuer Aktien ist aktuell kein guter Deal. Es würde – aus Sicht der Bestandsaktionäre – angesichts des hälftigen Abschlages auf den NAV zu einer unangemessenen Verwässerung führen. Und das ist dann eben doch ein Punkt, auf dem der niedrige Aktienkurs Einfluss auf das Realgeschäft hat.
Insgesamt hat mich der Ratingbericht von Fitch aber etwas beruhigt. Einfach weil er meine Investmentthesen bestätigt. Das Geschäftsmodell von CSH ist durch die staatliche Unterstützung risikoärmer als das anderer REITs.
Trotzdem sehe ich einen Unterschied zu einer Omega Healthcare Investors, die ich bei einer ähnlichen Dividendenrendite erst kürzlich nachgekauft habe. Denn die Transparenz ist dort aus meiner Sicht höher, einfach weil OHI auch von deutlich mehr Analysten beobachtet wird. Zusätzlich ist die Aktie leichter und sogar ohne Transaktionskosten handelbar, während ich für CSH ausschließlich an der Londoner Börse mit hohen Gebühren handeln kann. Und schließlich sind 10% Dividendenrendite bei CSH etwas weniger als bei OHI, da beim britischen REIT noch 5% nicht anrechenbare Quellensteuer abgezogen werden.
Trotzdem habe ich mich nun entschlossen, einen letzten Nachkauf von CSH ins Auge zu fassen. Denn mein Ziel war es ja immer, auf 10.000 Anteile von CSH zu kommen. Und da fehlen mir noch 2.000 Stück, die nun günstiger als jemals zuvor zu erwerben wären. Aktuell müsste ich dafür nur noch 1.300 € bezahlen.
Ich habe mir aber nun die 50 Pence-Marke zum Ziel gesetzt. Dort würde die Dividendenrendite 11,4% betragen. Ziehe ich davon die 5% nicht anrechenbare Quellensteuer ab, dann wären das immer noch 10,8% „vergleichbare“ Dividendenrendite. Und das wäre dann für mich attraktiv genug, mein Risiko noch einmal durch einen Nachkauf zu erhöhen.
Sollte der Aktienkurs diese Marke nicht erreichen, dann wäre das für mich tatsächlich erstmals ein Anlass, wieder etwas Freude hinsichtlich CSH zu empfinden. Insofern ist es jetzt für mich eine Win-Win-Situation: bei weiterem Rückgang attraktives Nachkaufniveau oder alternativ kein weiterer Wertverlust.
In drei Monaten wissen wir mehr, wenn ich wieder über die nächste Dividendenzahlung berichte!
Auf einen Blick:
| Unternehmen: | Civitas Social Housing PLC |
| ISIN: | GB00BD8HBD32 |
| Im Divantis-Depot seit: | 09.04.2020 |
| Letzter Nachkauf am: | 08.11.2021 |
| Teilverkauf am: | 03.05.2023 |
| Restverkauf am: | 02.06.2023 |
| Ursprüngliche Stückzahl im Divantis-Depot: | 8.000 |
| Durchschnittskaufkurs inkl. Gebühren: | 1,197 € |
| Gesamtkaufpreis: | 9.576,86 € |
| Insgesamt erhaltene Netto-Dividenden: | 723,91 € |
| Gesamtverkaufserlös: | 5.623,21 € |
| Verlust inkl. erhaltener Dividenden: | 3.229,74 € |
| Verlust in Prozent: | 33,72% |
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