Innerhalb eines Quartals hat es diese Aktie ganz schön durchgeschüttelt

Die Performance von Civitas Social Housing
4.6
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Diese Aktie passt aktuell so gar nicht in mein Anlagekonzept. Denn der Aktienkurs schwankt dramatisch, mit einer klaren Abwärtstendenz. Und eigentlich suche ich genau das Gegenteil.

Für spekulative Titel habe ich keinen Platz in meinem Dividendendepot. Aber als solchen hatte ich den REIT, der quasi staatsgarantierte Einnahmen erzielt und mir sichere Dividendenzahlungen bringen soll, auch nicht ausgewählt.

Was es mit den aktuellen Entwicklungen auf sich hat, warum ich jetzt schon mehrfach in das fallende Messer nachgekauft habe und wie die Perspektiven aussehen, erfährst Du in diesem Beitrag.

Mit der Civitas Social Housing (CSH) hatte ich im April 2020 einen britischen REIT ins Depot genommen, der kommunal vermietete Häuser für gehandicapte Bewohner anbietet. Hier habe ich ihn ausführlich vorgestellt. Und für 2021 hatte ich mir einen einzigen Nachkauf vorgenommen.

Bei dem ist es dann angesichts des Kurscharts aber nicht geblieben! Die obige Grafik stammt aus der Halbjahrespräsentation von CSH.

Der Nachkauf

Meinen Erstkauf hatte ich letztes Jahr bei der comdirect gemacht, dort ist ein Nachkauf aber aus mir nicht nachvollziehbaren Gründen („zum Anlegerschutz aufgrund des Brexit“) nicht mehr möglich.

Und so hatte ich bereits zweimal in mein Depot beim Smartbroker nachgekauft und auch der dritte Nachkauf erfolgte dort.

Ich kaufte erneut 2.000 REIT-Anteile von Civitas Social Housing. Die Order gab ich am 08.11.2021 limitiert auf und sie wurde innerhalb von Sekunden an der Londoner Börse zum Kurs von 0,913 GBP ausgeführt. Für die Order fielen Gebühren von insgesamt 28,82 GBP = 33,72 € an. Ich zahlte insgesamt 2.170,14 € für den Kauf.

Civitas Social Housing Kauf im November 2021

Bei dem Kauf im letzten Jahr bei der comdirect hatte ich Gebühren von 33,80 € gezahlt, der Kurswert war da aber auch noch gute 200 € höher. Aufgrund der teilweise prozentual berechneten Gebühren ist der Gebührenanteil am Kaufpreis also bei beiden Brokern ungefähr gleich. Und der Smartbroker für dieses Wertpapier eine sehr gute Alternative.

Damit sieht meine Kaufhistorie jetzt so aus: Ich habe viermal je 2.000 Aktien gekauft. Und der Kurs war alles andere als konstant:

09.04.2020: 1,01 Pfund

23.07.2021: 1,168 Pfund

17.09.2021: 0,955 Pfund

10.11.2021: 0,913 Pfund

Mit meinem letzten Kauf habe ich mir übrigens eine Dividendenrendite von 6,1% gesichert.

Dividendenzahlung

Civitas Social Housing zahlt erneut eine Quartalsdividende von 0,013875 GBP (britische Pfund) je Aktie. Die Dividende war erst im letzten Quartal um 2,8% (zuvor: 0,0135 GBP) erhöht worden. Für meine nun 8.000 Aktien ergibt das eine Brutto-Dividende von 111 GBP. Die comdirect rechnete zum Kurs von 0,85225 in Euro um, beim Smartbroker war der Umrechnungskurs 0,85565. Da es sich um einen britischen REIT handelt, wurden 20% Quellensteuer abgezogen, von denen 5% Quellensteuer nicht auf die deutsche Kapitalertragsteuer anrechenbar sind. Bei der comdirect hatte ich noch einen Freistellungsauftrag übrig, so dass mir die Quellensteuer komplett abgezogen wurde. Es verbleibt in der Summe eine Netto-Dividende von 93,60 €. Sie wurde vom Smartbroker mit Wertstellung 13.12.2021 überwiesen, von der comdirect mit Wertstellung 15.12.2021.

Dividendengutschrift Civitas Social Housing im Dezember 2021 Smartbroker
Die Abrechnung beim Smartbroker
Dividendengutschrift Civitas Social Housing im Dezember 2021 comdirect
Die Abrechnung der comdirect
Dividendengutschrift Civitas Social Housing im Dezember 2021 comdirect Steuerabrechnung
Steuerabrechnung der comdirect

Perspektiven

Das letzte Quartal war für mich als Aktionär von Civitas Social Housing ganz anders als ich es erwartet hatte. Das Geschäftsmodell hatte ich als langweilig klassifiziert und der Aktienkurs schwankte auch sehr wenig. Es ging immer mal etwas über den NAV (Net Asset Value) und dann wieder zurück auf das Niveau.

Doch auf einmal sah sich der REIT einer Attacke von Short-Sellern ausgesetzt und sackte dramatisch im Kurs ab. Es ging dabei um Vorwürfe von Intransparenz und Interessenkonflikte bei kleineren Objektkäufen.

Das Management von CSH hat darauf mit einer langen Stellungnahme reagiert und versucht, die Vorwürfe auszuräumen. Lange Zeit nützte das aber nichts, der Aktienkurs war weiter unter Druck. Das Management reagierte daraufhin mit Aktienrückkäufen und veröffentlichte nahezu täglich, dass eigene Aktien deutlich unter NAV zurückgekauft wurden.

Es war und ist damit derzeit eine Wette, dass bei CSH alles koscher läuft und die Vorwürfe der Short-Seller nicht gerechtfertigt sind.

Ich muss dazu ganz klar sagen, dass ich natürlich die Wahrheit nicht kenne. Ich habe für mich allerdings die Entscheidung getroffen, dass ich – selbst wenn die Vorwürfe zutreffend wären – keine Zweifel am Geschäftsmodell habe.

Und deshalb habe ich die Nachkäufe getätigt und nun deutlich mehr Aktien von CSH im Bestand als ich zu diesem Zeitpunkt eigentlich geplant hatte. Ich wollte eigentlich jedes Jahr 2.000 Stück nachkaufen und habe damit jetzt schon die Käufe für 2022 und 2023 vorweg genommen.

Im Ziel möchte ich 10.000 Aktien haben und da fehlen mir jetzt nur noch 2.000 Stück. Denn mit diesem Bestand würde jede Dividendenzahlung zu einem Nettozufluss von rund 100 € führen und das würde mir – viermal im Jahr – richtig gut gefallen.

Aktuell hat sich der Aktienkurs wieder etwas stabilisiert. Grund dafür waren die Halbjahresergebnisse, die am 9. Dezember veröffentlicht wurden.

Der Net Asset Value (NAV) nach IFRS lag demnach zum Stichtag 30.09.2021 bei 108,49 Pence je Aktie (Vorquartal: 108,42 Pence). Der Aktienkurs lag bei 87,50 Pence. Das entspricht einem Abschlag von 19,3%. 3 Monate zuvor wurde noch ein Aufschlag von 6,4% bezahlt!

Im Halbjahresbericht wird über eine starke Verringerung des Cash-Flows berichtet, er ist netto von -3,6 Mio. auf -31,8 Mio. Pfund gesunken. Die Aktienrückkäufe haben ebenfalls einiges gekostet, sie wurden über Kreditaufnahmen finanziert. Aktuell ist die Dividende nur noch zu 87,5% vom Cash-Flow gedeckt.

Insgesamt hält CSH per 30.09.2021 0,36% der ausgegebenen Aktien selbst. Das sind 2,25 Mio. Anteile, für die durchschnittlich 0,92 Pfund gezahlt wurden. Damit war mein letzter Nachkauf sogar noch etwas günstiger als die Rückkäufe des Managements. Auffällig ist allerdings, dass das Management auf eigene Rechnung keine Aktien gekauft hat. Andererseits wäre das wahrscheinlich auch nicht möglich, da sie ja über Insiderwissen zu den Aktienrückkäufen der Gesellschaft verfügen.

Im laufenden Quartal hat CSH weitere 4,625 Mio. Aktien zurückgekauft und dafür durchschnittlich 0,9094 Pfund bezahlt.

Im letzten Quartal gab es keinen Zuwachs im Portfolio, es beläuft sich weiterhin auf 648 Einheiten mit 4.391 Bewohnern. Alle Verträge sind weiterhin zu 100% durch staatliche Institutionen garantiert.

Insgesamt sind es bewegte Zeiten für Civitas Social Housing. Ich könnte mir gut vorstellen, dass es im nächsten Jahr entweder wieder zu Verkäufen der selbst gehaltenen Aktien kommt oder eine Kapitalerhöhung angekündigt wird. Denn auf Dauer sollte das Geld nicht in eigenen Aktien, sondern in Immoblienprojekten angelegt werden.

Käufe auf dem aktuellen Niveau sind nur etwas für risikofreudige Anleger. Das Geschäftsmodell ist intakt und eigentlich in einem ruhigen Sektor angesiedelt. Der Aktienkurs ist aber auf absehbare Zeit sehr volatil und das muss man aushalten können.

Ich habe die Kursrückgänge für Nachkäufe genutzt. Sollte es noch einmal zu einem richtigen Sell-Off mit Kursen um 0,80 Pfund kommen, dann greife ich bestimmt noch mal zu und mache meinen Zielwert von 10.000 Stück voll. Ansonsten werde ich zunächst die weitere Entwicklung abwarten und mich bis dahin über die attraktive Dividenden freuen.

Auf einen Blick:

Unternehmen:Civitas Social Housing PLC
ISIN:GB00BD8HBD32
Im Divantis-Depot seit:09.04.2020
Letzter Nachkauf am:08.11.2021
Stückzahl im Divantis-Depot:8.000
Durchschnittskaufkurs inkl. Gebühren:1,20 €
Gesamtkaufpreis:9.576,86 €
Bisher erhaltene Netto-Dividenden:247,29 €
Aktuelle Strategie:Bei Kursschwäche nachkaufen

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3 Gedanken zu „Innerhalb eines Quartals hat es diese Aktie ganz schön durchgeschüttelt“

    1. Hallo dirk,

      bei REITs haben die eine Quellensteuer in Großbritannien. Das wusste ich bei meinem Erstinvest allerdings auch nicht und musste es erst lernen. Von den 20% werden 15% auf die deutsche Kapitalertragsteuer angerechnet, es ist also im Regelfall verkraftbar. Trotzdem fehlen natürlich 5% der Dividende…

      Viele Grüße Ben

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