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„Nachhaltig sorgenfrei leben“ – das ist das Divantis-Prinzip. Bisher habe ich intensiv über meine Aktieninvestments berichtet. Nun möchte ich Dir den zweiten Baustein meiner persönlichen Vermögensstrategie vorstellen: Immobilien. Ich habe mehrere vermietete Wohnungen und soeben in eine weitere Wohnung investiert. Hier erfährst Du 10 Gründe, warum ich mich für diese Immobilie entschieden habe.
Zuerst aber ein kurzer Überblick über die Immobilie:
| Objektart: | Eigentumswohnung |
| Kaufdatum: | Juni 2018 |
| Bezugsfertigkeit: | Dezember 2019 (geplant) |
| Größe/Ausstattung: | 77 qm, Balkon, Stellplatz, Aufzug |
| Kaufpreis: | 325.000 € |
| Standort: | Leipzig |
So viel zum Einstieg. Nun zu den 10 Gründen, die für mich ausschlaggebend für das Investment waren:
1. Grund: Diversifikation
Niemals alles auf eine Karte setzen. Das ist für mich die Grundregel schlechthin. Deshalb versuche ich mein Vermögen zu diversifizieren. Und zwar sowohl in verschiedene Anlageklassen als auch innerhalb dieser Klassen. Deshalb investiere ich nicht nur in Aktien, sondern auch in Immobilien. Das sind meine beiden größten Anlageklassen. Aber auch Humankapital (eigene Bildung und Fortbildung), Edelmetalle (Gold und Silber), P2P-Kredite, Crowdinvestments, Anleihen und Festgeld sind für mich wichtige Anlageklassen.
Bei Immobilien ist die Diversifikation, wenn man Direktanlagen und nicht etwa Fonds, REITs oder Immobilienaktien wählt, besonders kapitalintensiv und nicht so schnell möglich. Für mich ist diese Wohnung nun die Immobilie Nr. 4. Damit ist die Diversifikation in dieser Anlageklasse auf gutem Weg.
2. Grund: Langfristiger Vermögensaufbau
Vermietete Immobilien sind für mich ein hervorragender Weg, langfristig Vermögen aufzubauen. Allein schon wegen der hohen Kaufnebenkosten ist das Investment auf Langfristigkeit angelegt. Hinzu kommt die üblicherweise langfristige Finanzierung mit Zinsbindungsfristen von 10 Jahren. Ich binde mich also langfristig und muss mir mein Investment sehr gut überlegen. Ist es einmal getätigt, dann komme ich so schnell nicht mehr heraus. Gleichzeitig baue ich durch die regelmäßigen Tilgungen des Kredits langfristig Vermögen auf. Ich erziele durch die Vermietung schon eine positive Rendite, die im besten Fall durch eine Wertsteigerung der Immobilie flankiert wird.
Meine Erfahrungen mit den anderen 3 Immobilien sind positiv. Ich habe dadurch den Grundstock meines Vermögens gelegt und kann entspannt weiter in Aktien anlegen.
3. Grund: Einkommensstrom
Im Aktienbereich verfolge ich eine Dividendenstrategie und schaue darauf, meine monatlichen Dividendenerträge zu steigern. Ich generiere dadurch einen Einkommensstrom, der von anderen Einflüssen, wie z.B. meiner beruflichen Situation, unabhängig ist.
Einen weiteren Einkommenstrom stellen die Vermietungseinkünfte aus meinen Immobilien dar. Mein Ziel ist es, aus meinen vermieteten Immobilien ähnliche Erträge wie aus Aktien zu erzielen. Und zwar logischerweise nach Kapitaldienst. Denn was nützen mir Mieteinnahmen, die ich direkt wieder an die Banken weiterleite, um Zinsen und Tilgung zu leisten? Klar, ich baue damit Vermögen auf. Aber ich habe keinen Einkommensstrom, von dem ich meine Lebenshaltungskosten bestreiten könnte. Deshalb ist das ein mittelfristiges Ziel, das beim Kauf einer Immobilie noch nicht erfüllt ist. Zwar schaue ich auch darauf, dass sich ein positiver Cash-Flow ergibt. Den Überschuss investiere ich aber lieber in die Tilgung der Immobilie, um so schnell wie möglich schuldenfrei zu werden.
4. Grund: Nachhaltigkeit durch Denkmalschutz
Nachhaltigkeit in meinen Anlagen ist mir wichtig. Bei Aktien achte ich auf eine entsprechende Berichterstattung und die Erfüllung sozial-ökologischer Faktoren. Bei Immobilien investiere ich ausschließlich in Denkmalschutzobjekte. Diese Häuser haben in der Regel schon mehr als 100 Jahre auf dem Buckel und zwei Weltkriege überstanden. Die Bausubstanz ist in der Regel deutlich massiver und nachhaltiger als bei Nachkriegsimmobilien. Mich begeistert es, in solchen Immobilien selbst zu wohnen oder sie zu vermieten. Mit hohen Decken strahlen sie eine zeitlose Großzügigkeit aus. Ordentlich saniert und am richtigen Standort sind sie auch in Jahrzehnten noch gefragt. Einfach weil sie keine Modeerscheinung sind.
5. Grund: Zinsen
Der 5. Grund für mein Investment ist das aktuelle Zinsniveau. Immobilienfinanzierungen sind derzeit attraktiver als je zuvor. Bei meiner allerersten Immobilieninvestition hatte ich noch einen Festzinssatz von 6,4%. Das ist inzwischen 20 Jahre her.
Nun konkret zu den Zahlen und Zinsen:
Für diese Immobilie einigte ich mich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis von 325.000 €. Für die Finanzierung fand ich eine Bank, die mir 90% des Kaufpreises finanziert. Dabei wurden noch 2 KFW-Darlehensprogramme eingebaut. Insgesamt sieht meine Finanzierungsstruktur so aus:
| Betrag | Zinssatz | |
|---|---|---|
| Bankdarlehen | 156.900 € | 1,53% |
| KFW151-Programm | 100.000 € | 0,75% |
| KFW159-Programm | 35.600 € | 1,10% |
| Eigenmittel | 32.500 € | 3,70%* |
* Die Eigenmittel habe ich mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 3,7% angesetzt, da mir zu diesem Zinssatz ein Kredit außerhalb der Immobilienfinanzierung mit einer Laufzeit von 36 Monaten angeboten wurde.
Die Finanzierungsmittel ohne die Eigenmittel haben bei einer 10-jährigen Zinsbindung einen gewichteten Zinssatz von 1,21%. Rechne ich die Eigenmittel mit ein, dann liegt der gewichtete Zinssatz bei 1,46%. Ein richtig guter Grund für ein Investment, oder?
6. Grund: Tilgungszuschuss
Im Rahmen des KFW151-Programms („Energieeffizient Sanieren“) gewährt die KFW einen Tilgungszuschuss von 12.500 €. Dieser Betrag wird von meiner Kreditschuld abgezogen, ich muss ihn also nicht zurückzahlen. Möglich wird das dadurch, dass die Wohnung durch den Verkäufer noch saniert wird. Bei der ersten Besichtigung brauchte ich selbst viel Vorstellungsvermögen, wie das wohl einmal werden wird.
Der Tilgungszuschuss ist nach Abschluss der Sanierung bereits ein erster Baustein des Vermögensaufbaus: Die ersten 3,85% des Kaufpreises erhalte ich quasi geschenkt zurück.
7. Grund: Der Standort
Das A und O eines Immobilieninvestments ist die Lage. Am falschen Ort wird man dauerhaft Schwierigkeiten haben, während am richtigen Ort leicht Mieter zu finden sein werden. Oder auch Käufer, wenn man sich dann doch noch mal von der Immobilie trennen will. Und eine entsprechend hohe Nachfrage ist auch die Basis für steigende Immobilienpreise.
Meine neu erworbene Wohnung liegt in Leipzig. Es ist das erste Mal, dass ich dort investiere. Mit Leipzig habe ich mich intensiv beschäftigt. Es ist die Boomtown schlechthin. Die Anziehungskraft der Stadt ist immens: Die Einwohnerzahl steigt und steigt. Von heute 590.000 soll sie nach Schätzungen der Stadt Leipzig auf 722.000 im Jahr 2030 steigen. Zugleich ist die Arbeitslosenzahl auf unter 8% gesunken – den tiefsten Stand seit 1991. Das macht es für Immobilienanlagen sehr attraktiv. Wertsteigerungen sind zwar nicht garantiert, aber doch deutlich wahrscheinlicher als in Städten oder Regionen, die nicht wachsen oder gar schrumpfen.
8. Grund: Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Faktor der Nebenkosten beim Immobilienkauf. Lag sie früher einheitlich bundesweit bei 3,5%, können seit einigen Jahren die Bundesländer selbst den Steuersatz festlegen. Natürlich gab es nirgendwo eine Steuersenkung, sondern fast flächendeckend Erhöhungen. Die höchsten Sätze mit 6,5% rufen Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen und das Saarland auf. Lediglich Sachsen und Bayern sind (noch?) bei den ursprünglichen 3,5% Grunderwerbsteuer geblieben. Da Leipzig in Sachsen liegt, zahle ich also 11.375 € Grunderwerbsteuer. Läge die Wohnung stattdessen im thüringischen Erfurt wären es 21.125 € gewesen. Auch das ein Grund für genau dieses Investment!
9. Grund: Steuervorteil
Die Sanierung von Baudenkmälern wird steuerlich gefördert. Der Sanierungsaufwand kann dabei bei Fremdvermietung über einen Zeitraum von 12 Jahren komplett abgeschrieben werden. Dabei können in den ersten 8 Jahren jeweils 9% und in den folgenden 4 Jahren jeweils 7% der Sanierungskosten angesetzt werden. Der Sanierungsaufwand ist vom Denkmalschutzamt nach Abschluss der Sanierung zu bescheinigen.
Ich kann mich zum jetzigen Zeitpunkt deshalb nur auf die Kalkulation des Verkäufers, die wir auch im Kaufvertrag verankert haben, verlassen. Danach entfallen vom Kaufpreis 247.360 € auf Sanierungskosten und 30.920 € auf die Altbausubstanz. Der Rest ist für Grund und Boden und den miterworbenen Stellplatz – für beides gibt es keine Abschreibung. Die Altbausubstanz kann ich 40 Jahre mit 2,5% abschreiben, da das Denkmal vor 1925 errichtet wurde. Das sind 773 € pro Jahr bzw. bei meinem Steuersatz von 44,31% (42% zzgl. 5,5% Solidaritätszuschlag) 342,52 € Steuervorteil. Deutlich mehr kommt durch die Denkmal-AfA heraus: in den ersten 8 Jahren beträgt die Abschreibung 22.262,40 € und damit der Steuervorteil 9.864,47 €. In den nächsten 4 Jahren führen dann 17.315,20 € Abschreibung zu jährlichen 7.672,37 € Steuervorteil.
Addiere ich diese Steuervorteile für die ersten zwölf Jahre, dann habe ich in den zwölf Jahren einen Steuervorteil von 113.715 €. Vorausgesetzt natürlich, dass ich in diesen zwölf Jahren (2019 bis 2031) auch jeweils den Spitzensteuersatz für mein Einkommen zahlen muss. Aber davon gehe ich aktuell aus.
10. Grund: Positive Gesamtrendite
Der Immobilienkauf ist eine Investition in die Zukunft. Zunächst steht eine Sanierungsphase bis Ende 2019 an, in der ich die Kaufnebenkosten zahlen muss, die Eigenmittel einbringe und auf die abgerufenen Kreditmittel Zinsen und auf den Rest ggf. Bereitstellungszinsen zahlen muss. Einnahmen können erst durch die Vermietung erzielt werden, die im Jahr 2020 starten soll. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 77 qm, ich kalkuliere mit einer Kaltmiete von etwa 8,50 €/qm. Zusammen mit dem Stellplatz sollten 700 € Kaltmiete zu erzielen sein. Davon ziehe ich kalkulatorisch 100 € für nicht umlegbare Nebenkosten ab (inkl. Mieterverwaltung), sodass ich eine Nettomiete von 600 € erhalte.
Ist der Kaufpreis erst mal vollständig bezahlt und alle Darlehensmittel abgerufen, habe ich einen monatlichen Zinsaufwand von 295 €. Es ergibt sich also ein Überschuss der Miete gegenüber den Zinsen von monatlich rund 300 €! Diesen Überschuss muss ich jedoch versteuern, sodass nach Steuern noch 170 € monatlich übrig bleiben.
Nehme ich nur den Tilgungszuschuss (12.500 €) und den Steuervorteil (113.715 €), dann sind im Jahr 2032 vom Kaufpreis bereits 126.215 € oder 38,8% „zurückgeflossen“. Beides wird ja in die Tilgung investiert.
Die Verschuldung läge dann – nur durch diese beiden Faktoren und die 10% Eigenmittel – bei noch 166.000 €. Da ich auch noch den monatlichen Überschuss bei Vermietung in die Tilgung eingeplant habe, wird die tatsächliche Verschuldung zu Beginn des Jahres 2032 bei 133.500 € liegen.
Das sind moderate 1.730 € pro qm. Für eine dann vor 12 Jahren kernsanierte Wohnung in einem angesagten Stadtteil Leipzigs. Bei einem konservativ angesetzten Wert von 4.000 € pro qm wäre das ein Vermögenswert von 175.000 €.
Wenn das Konzept so aufgeht, habe ich dafür aus eigenen Mitteln die 10% Eigenmittel, die Kaufnebenkosten und die Bauzeitzinsen gezahlt. Das sind rund 55.000 €.
Aus 55.000 € werden in 12 Jahren also 175.000 €. Das entspricht einer jährlichen Rendite von 10,1% nach Steuern.
Diese Rendite ist natürlich mit einigen Unwägbarkeiten verbunden: Wird sich der Standort Leipzig wirklich so gut entwickeln? Wird sich problemlos ein Mieter finden? Wird es zu Mietausfällen kommen? Werde ich für die gesamte Laufzeit der Denkamlschutz-AfA den Spitzensteuersatz zahlen?
Aber insgesamt sehe ich genug Puffer dafür, dass die jährliche Rendite deutlich positiv ausfallen wird.
Fazit
Für mich waren diese 10 Gründe ausschlaggebend, meine Unterschrift unter den Kaufvertrag zu setzen. Bei meinen bisherigen Immobilieninvestments sind alle meine Erwartungen erfüllt worden. Ich hoffe, dass das hier auch so sein wird. Über die weiteren Entwicklungen werde ich Dich auf jeden Fall hier auf dem Blog auf dem Laufenden halten. Du wirst also in einem guten Jahr auch Fotos der sanierten Wohnung zu sehen bekommen und ich werde dann etwas später hoffentlich auch über die erste Vermietung berichten können.
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