10 Gründe, warum ich in diese Immobilie investiert habe

Kernsanierung Kapitalanlage in Leipzig

Aktualisiert am

3.8
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„Nachhaltig sorgenfrei leben“ – das ist das Divantis-Prinzip. Bisher habe ich intensiv über meine Aktieninvestments berichtet. Nun möchte ich Dir den zweiten Baustein meiner persönlichen Vermögensstrategie vorstellen: Immobilien. Ich habe mehrere vermietete Wohnungen und soeben in eine weitere Wohnung investiert. Hier erfährst Du 10 Gründe, warum ich mich für diese Immobilie entschieden habe.

Zuerst aber ein kurzer Überblick über die Immobilie:

Objektart:Eigentumswohnung
Kaufdatum:Juni 2018
Bezugsfertigkeit:Dezember 2019 (geplant)
Größe/Ausstattung:77 qm, Balkon, Stellplatz, Aufzug
Kaufpreis:325.000 €
Standort:Leipzig
Die Lage der Wohnung in dem Haus in Leipzig
Die Lage der Wohnung in dem Haus in Leipzig

So viel zum Einstieg. Nun zu den 10 Gründen, die für mich ausschlaggebend für das Investment waren:

1. Grund: Diversifikation

Niemals alles auf eine Karte setzen. Das ist für mich die Grundregel schlechthin. Deshalb versuche ich mein Vermögen zu diversifizieren. Und zwar sowohl in verschiedene Anlageklassen als auch innerhalb dieser Klassen. Deshalb investiere ich nicht nur in Aktien, sondern auch in Immobilien. Das sind meine beiden größten Anlageklassen. Aber auch Humankapital (eigene Bildung und Fortbildung), Edelmetalle (Gold und Silber), P2P-Kredite, Crowdinvestments, Anleihen und Festgeld sind für mich wichtige Anlageklassen.

Bei Immobilien ist die Diversifikation, wenn man Direktanlagen und nicht etwa Fonds, REITs oder Immobilienaktien wählt, besonders kapitalintensiv und nicht so schnell möglich. Für mich ist diese Wohnung nun die Immobilie Nr. 4. Damit ist die Diversifikation in dieser Anlageklasse auf gutem Weg.

2. Grund: Langfristiger Vermögensaufbau

Vermietete Immobilien sind für mich ein hervorragender Weg, langfristig Vermögen aufzubauen. Allein schon wegen der hohen Kaufnebenkosten ist das Investment auf Langfristigkeit angelegt. Hinzu kommt die üblicherweise langfristige Finanzierung mit Zinsbindungsfristen von 10 Jahren. Ich binde mich also langfristig und muss mir mein Investment sehr gut überlegen. Ist es einmal getätigt, dann komme ich so schnell nicht mehr heraus. Gleichzeitig baue ich durch die regelmäßigen Tilgungen des Kredits langfristig Vermögen auf. Ich erziele durch die Vermietung schon eine positive Rendite, die im besten Fall durch eine Wertsteigerung der Immobilie flankiert wird.

Meine Erfahrungen mit den anderen 3 Immobilien sind positiv. Ich habe dadurch den Grundstock meines Vermögens gelegt und kann entspannt weiter in Aktien anlegen.

Treppenhaus in Leipzig
Es geht aufwärts – Richtung Wohnung und mit dem Vermögen.

3. Grund: Einkommensstrom

Im Aktienbereich verfolge ich eine Dividendenstrategie und schaue darauf, meine monatlichen Dividendenerträge zu steigern. Ich generiere dadurch einen Einkommensstrom, der von anderen Einflüssen, wie z.B. meiner beruflichen Situation, unabhängig ist.

Einen weiteren Einkommenstrom stellen die Vermietungseinkünfte aus meinen Immobilien dar. Mein Ziel ist es, aus meinen vermieteten Immobilien ähnliche Erträge wie aus Aktien zu erzielen. Und zwar logischerweise nach Kapitaldienst. Denn was nützen mir Mieteinnahmen, die ich direkt wieder an die Banken weiterleite, um Zinsen und Tilgung zu leisten? Klar, ich baue damit Vermögen auf. Aber ich habe keinen Einkommensstrom, von dem ich meine Lebenshaltungskosten bestreiten könnte. Deshalb ist das ein mittelfristiges Ziel, das beim Kauf einer Immobilie noch nicht erfüllt ist. Zwar schaue ich auch darauf, dass sich ein positiver Cash-Flow ergibt. Den Überschuss investiere ich aber lieber in die Tilgung der Immobilie, um so schnell wie möglich schuldenfrei zu werden.

Wohnungseingang in Leipzig
Der Eingang zur Wohnung – es ist hell und großzügig.

4. Grund: Nachhaltigkeit durch Denkmalschutz

Nachhaltigkeit in meinen Anlagen ist mir wichtig. Bei Aktien achte ich auf eine entsprechende Berichterstattung und die Erfüllung sozial-ökologischer Faktoren. Bei Immobilien investiere ich ausschließlich in Denkmalschutzobjekte. Diese Häuser haben in der Regel schon mehr als 100 Jahre auf dem Buckel und zwei Weltkriege überstanden. Die Bausubstanz ist in der Regel deutlich massiver und nachhaltiger als bei Nachkriegsimmobilien. Mich begeistert es, in solchen Immobilien selbst zu wohnen oder sie zu vermieten. Mit hohen Decken strahlen sie eine zeitlose Großzügigkeit aus. Ordentlich saniert und am richtigen Standort sind sie auch in Jahrzehnten noch gefragt. Einfach weil sie keine Modeerscheinung sind.

Blick in die Wohnung mit Stuck
Man kann erahnen, wie die Wohnung früher einmal mit Stuck etc. wirkte

5. Grund: Zinsen

Der 5. Grund für mein Investment ist das aktuelle Zinsniveau. Immobilienfinanzierungen sind derzeit attraktiver als je zuvor. Bei meiner allerersten Immobilieninvestition hatte ich noch einen Festzinssatz von 6,4%. Das ist inzwischen 20 Jahre her.

Nun konkret zu den Zahlen und Zinsen:

Für diese Immobilie einigte ich mich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis von 325.000 €. Für die Finanzierung fand ich eine Bank, die mir 90% des Kaufpreises finanziert. Dabei wurden noch 2 KFW-Darlehensprogramme eingebaut. Insgesamt sieht meine Finanzierungsstruktur so aus:

 BetragZinssatz
Bankdarlehen156.900 €1,53%
KFW151-Programm100.000 €0,75%
KFW159-Programm35.600 €1,10%
Eigenmittel32.500 €3,70%*

* Die Eigenmittel habe ich mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 3,7% angesetzt, da mir zu diesem Zinssatz ein Kredit außerhalb der Immobilienfinanzierung mit einer Laufzeit von 36 Monaten angeboten wurde.

Die Finanzierungsmittel ohne die Eigenmittel haben bei einer 10-jährigen Zinsbindung einen gewichteten Zinssatz von 1,21%. Rechne ich die Eigenmittel mit ein, dann liegt der gewichtete Zinssatz bei 1,46%. Ein richtig guter Grund für ein Investment, oder?

Die Küche in Leipzig
Hier wird die Küche entstehen.

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6. Grund: Tilgungszuschuss

Im Rahmen des KFW151-Programms („Energieeffizient Sanieren“) gewährt  die KFW einen Tilgungszuschuss von 12.500 €. Dieser Betrag wird von meiner Kreditschuld abgezogen, ich muss ihn also nicht zurückzahlen. Möglich wird das dadurch, dass die Wohnung durch den Verkäufer noch saniert wird. Bei der ersten Besichtigung brauchte ich selbst viel Vorstellungsvermögen, wie das wohl einmal werden wird.

Der Tilgungszuschuss ist nach Abschluss der Sanierung bereits ein erster Baustein des Vermögensaufbaus: Die ersten 3,85% des Kaufpreises erhalte ich quasi geschenkt zurück.

Wohnungstür in Leipzig
Ein Detail der historischen Wohnungstür

7. Grund: Der Standort

Das A und O eines Immobilieninvestments ist die Lage. Am falschen Ort wird man dauerhaft Schwierigkeiten haben, während am richtigen Ort leicht Mieter zu finden sein werden. Oder auch Käufer, wenn man sich dann doch noch mal von der Immobilie trennen will. Und eine entsprechend hohe Nachfrage ist auch die Basis für steigende Immobilienpreise.

Meine neu erworbene Wohnung liegt in Leipzig. Es ist das erste Mal, dass ich dort investiere. Mit Leipzig habe ich mich intensiv beschäftigt. Es ist die Boomtown schlechthin. Die Anziehungskraft der Stadt ist immens: Die Einwohnerzahl steigt und steigt. Von heute 590.000 soll sie nach Schätzungen der Stadt Leipzig auf 722.000 im Jahr 2030 steigen. Zugleich ist die Arbeitslosenzahl auf unter 8% gesunken – den tiefsten Stand seit 1991. Das macht es für Immobilienanlagen sehr attraktiv. Wertsteigerungen sind zwar nicht garantiert, aber doch deutlich wahrscheinlicher als in Städten oder Regionen, die nicht wachsen oder gar schrumpfen.

Treppenhausboden in Leipzig
Dem Boden im Hauseingangsbereich wird zu neuem Glanz verholfen.

8. Grund: Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Faktor der Nebenkosten beim Immobilienkauf. Lag sie früher einheitlich bundesweit bei 3,5%, können seit einigen Jahren die Bundesländer selbst den Steuersatz festlegen. Natürlich gab es nirgendwo eine Steuersenkung, sondern fast flächendeckend Erhöhungen. Die höchsten Sätze mit 6,5% rufen Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen und das Saarland auf. Lediglich Sachsen und Bayern sind (noch?) bei den ursprünglichen 3,5% Grunderwerbsteuer geblieben. Da Leipzig in Sachsen liegt, zahle ich also 11.375 € Grunderwerbsteuer. Läge die Wohnung stattdessen im thüringischen Erfurt wären es 21.125 € gewesen. Auch das ein Grund für genau dieses Investment!

Abstellraum Leipzig
Ein Abstellraum auf der Zwischenebene komplettiert die Wohnung.

9. Grund: Steuervorteil

Die Sanierung von Baudenkmälern wird steuerlich gefördert. Der Sanierungsaufwand kann dabei bei Fremdvermietung über einen Zeitraum von 12 Jahren komplett abgeschrieben werden. Dabei können in den ersten 8 Jahren jeweils 9% und in den folgenden 4 Jahren jeweils 7% der Sanierungskosten angesetzt werden. Der Sanierungsaufwand ist vom Denkmalschutzamt nach Abschluss der Sanierung zu bescheinigen.

Ich kann mich zum jetzigen Zeitpunkt deshalb nur auf die Kalkulation des Verkäufers, die wir auch im Kaufvertrag verankert haben, verlassen. Danach entfallen vom Kaufpreis 247.360 € auf Sanierungskosten und 30.920 € auf die Altbausubstanz. Der Rest ist für Grund und Boden und den miterworbenen Stellplatz – für beides gibt es keine Abschreibung. Die Altbausubstanz kann ich 40 Jahre mit 2,5% abschreiben, da das Denkmal vor 1925 errichtet wurde. Das sind 773 € pro Jahr bzw. bei meinem Steuersatz von 44,31% (42% zzgl. 5,5% Solidaritätszuschlag) 342,52 € Steuervorteil. Deutlich mehr kommt durch die Denkmal-AfA heraus: in den ersten 8 Jahren beträgt die Abschreibung 22.262,40 € und damit der Steuervorteil 9.864,47 €. In den nächsten 4 Jahren führen dann 17.315,20 € Abschreibung zu jährlichen 7.672,37 € Steuervorteil.

Addiere ich diese Steuervorteile für die ersten zwölf Jahre, dann habe ich in den zwölf Jahren einen Steuervorteil von 113.715 €. Vorausgesetzt natürlich, dass ich in diesen zwölf Jahren (2019 bis 2031) auch jeweils den Spitzensteuersatz für mein Einkommen zahlen muss. Aber davon gehe ich aktuell aus.

Zu sanierender Raum in der Wohnung.
Der Steuervorteil wird für die Denkmalsanierung gewährt. Die Sanierung ist auch dringend nötig.

10. Grund: Positive Gesamtrendite

Der Immobilienkauf ist eine Investition in die Zukunft. Zunächst steht eine Sanierungsphase bis Ende 2019 an, in der ich die Kaufnebenkosten zahlen muss, die Eigenmittel einbringe und auf die abgerufenen Kreditmittel Zinsen und auf den Rest ggf. Bereitstellungszinsen zahlen muss. Einnahmen können erst durch die Vermietung erzielt werden, die im Jahr 2020 starten soll. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 77 qm, ich kalkuliere mit einer Kaltmiete von etwa 8,50 €/qm. Zusammen mit dem Stellplatz sollten 700 € Kaltmiete zu erzielen sein. Davon ziehe ich kalkulatorisch 100 € für nicht umlegbare Nebenkosten ab (inkl. Mieterverwaltung), sodass ich eine Nettomiete von 600 € erhalte.

Ist der Kaufpreis erst mal vollständig bezahlt und alle Darlehensmittel abgerufen, habe ich einen monatlichen Zinsaufwand von 295 €. Es ergibt sich also ein Überschuss der Miete gegenüber den Zinsen von monatlich rund 300 €! Diesen Überschuss muss ich jedoch versteuern, sodass nach Steuern noch 170 € monatlich übrig bleiben.

Nehme ich nur den Tilgungszuschuss (12.500 €) und den Steuervorteil (113.715 €), dann sind im Jahr 2032 vom Kaufpreis bereits 126.215 € oder 38,8% „zurückgeflossen“. Beides wird ja in die Tilgung investiert.

Die Verschuldung läge dann – nur durch diese beiden Faktoren und die 10% Eigenmittel – bei noch 166.000 €. Da ich auch noch den monatlichen Überschuss bei Vermietung in die Tilgung eingeplant habe, wird die tatsächliche Verschuldung zu Beginn des Jahres 2032 bei 133.500 € liegen.

Das sind moderate 1.730 € pro qm. Für eine dann vor 12 Jahren kernsanierte Wohnung in einem angesagten Stadtteil Leipzigs. Bei einem konservativ angesetzten Wert von 4.000 € pro qm wäre das ein Vermögenswert von 175.000 €.

Wenn das Konzept so aufgeht, habe ich dafür aus eigenen Mitteln die 10% Eigenmittel, die Kaufnebenkosten und die Bauzeitzinsen gezahlt. Das sind rund 55.000 €.

Aus 55.000 € werden in 12 Jahren also 175.000 €. Das entspricht einer jährlichen Rendite von 10,1% nach Steuern.

Diese Rendite ist natürlich mit einigen Unwägbarkeiten verbunden: Wird sich der Standort Leipzig wirklich so gut entwickeln? Wird sich problemlos ein Mieter finden? Wird es zu Mietausfällen kommen? Werde ich für die gesamte Laufzeit der Denkamlschutz-AfA den Spitzensteuersatz zahlen?

Aber insgesamt sehe ich genug Puffer dafür, dass die jährliche Rendite deutlich positiv ausfallen wird.

Fazit

Für mich waren diese 10 Gründe ausschlaggebend, meine Unterschrift unter den Kaufvertrag zu setzen. Bei meinen bisherigen Immobilieninvestments sind alle meine Erwartungen erfüllt worden. Ich hoffe, dass das hier auch so sein wird. Über die weiteren Entwicklungen werde ich Dich auf jeden Fall hier auf dem Blog auf dem Laufenden halten. Du wirst also in einem guten Jahr auch Fotos der sanierten Wohnung zu sehen bekommen und ich werde dann etwas später hoffentlich auch über die erste Vermietung berichten können.

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35 Gedanken zu „10 Gründe, warum ich in diese Immobilie investiert habe“

  1. Herzlichen Glückwunsch zu deinem weiteren Standbein. Wow, das ist ein stolzer Preis. Da bekommt man hier rund um das Ruhrgebiet schon Mehrfamilienhäuser mit 6-8! Wohnungen für. ETW‘s kosten hier um die 1000-1500€ außerhalb der großen Städte. Ich denke das die Immobilienpreise in 5-10 Jahren stark fallen werden, da durch die steigenden Zinsen für einige die Nachfinanzierung zu teuer wird.

    1. Mir ist Werthaltigkeit meiner Immobilienanlagen sehr wichtig. Der Großteil des Kaufpreises fließt ja in die Kernsanierung der Wohnung. Sie hat danach Neubauniveau in einem Denkmal. Deshalb ist der Preis für mich angemessen. Und es rechnet sich, wenn die Prämissen halbwegs aufgehen.
      Nichts gegen das Ruhrgebiet, aber die vermeintlich günstigen Preise dort haben natürlich auch mit der demographischen Entwicklung und der Arbeitsmarktsituation zu tun.

    1. Das ist keine Bruchbude, sondern ein Altbau. In einigen Jahren ein Altbau (Denkmal) mit Neubauniveau. Über die ganze Entwicklung in den nächsten Jahren bin ich echt gespannt.

      Ich habe vor 2 Jahren mein 8-Familienhaus verkauft und in Aktien investiert. Hatte einfach keine Lust mehr, mich mit den nervigen Mieter zu beschäftigen ;)

      Bin jetzt aber trotz aller Erfahrung mit Mietwohnung wieder auf der Suche, eine kleine Wohnung zu erwerben (aber um die 100k), habe aber noch keine passende gefunden.

      1. Genau so sieht es aus! Es steht eine Kernsanierung des gesamten Hauses an. Wird alles vom Verkäufer schlüsselfertig erledigt. Die Fotos sollen zeigen, wie viel Vorstellungsvermögen nötig ist. Und ich will ja dann auch einen Vorher-Nachher-Vergleich machen können. Viele Grüße Ben

    2. In dem Kaufpreis sind selbstverständlich die Kosten der Kernsanierung enthalten. Nach Durchführung wird da auch ein Aufzug sein. Insgesamt Neubauniveau (Fußbodenheizung etc.) in einem Denkmal.

    1. Bei meinen bisherigen Immobilien habe ich mich selbst um die Vermietung gekümmert. Das war manchmal nervig, aber meistens ging es eigentlich.
      Leipzig ist jetzt für mich Neuland und zwar erreichbar, aber nicht für Kleinigkeiten wie einen tropfenden Wasserhahn. Ich werde deshalb den Verwalter auch mit der Mieterbetreuung beauftragen, das ist in meinen Kosten mit einkalkuliert. Das soll monatlich inkl. Mehrwertsteuer 40 € kosten. Und ich muss mich dann nicht drum kümmern.
      Bin gespannt, ob das funktioniert. Aber am Anfang dürfte da eh nicht viel anstehen. Außer natürlich bei der Erstvermietung und späteren Mieterwechseln.

  2. Absolut spannend! Bin sehr gespannt zu sehen, wie sich die Wohnung verändert. Ich selber kümmere mich gerne um die Wohnungen selbst, damit ich wirklich weiß, wie es um mein Investment steht. Ich kann verstehen, dass Du auch auf die Grunderwerbssteuer bei der Kaufentscheideung achtest, wie weit ist denn Leipzig von Deinem Wohnort entfernt? Kennst Du Dich denn gut aus in der Stadt? Was hast Du zur Preisanalyse genutzt?
    Vielen Dank für die Vorstellung!

    1. Hallo Eike,

      freut mich, dass Dir der Artikel gefallen hat. Ich werde in jedem Fall über den weiteren Verlauf der Sanierung etc. berichten. Den Wohnungsmarkt in Leipzig verfolge ich schon seit einigen Jahren. Allerdings eher aus der Ferne. Habe viele Angebote geprüft, mich über die Lagen und Preisentwicklung mittels Immobilienmarktberichte, Capital-Kompass usw. informiert.
      Bei dieser Wohnung waren die Rahmendaten für mich nun passend. Natürlich ist der Kaufpreise hoch, aber dafür erhalte ich ein „Rundum-Sorglos-Paket“. Ich wohne etwa 4 Autostunden von Leipzig entfernt und will mich nicht um alles selbst kümmern. Da bezahle ich lieber mehr, habe dann aber meine Ruhe. Die Rendite stimmt für mich trotzdem.

      Hast du auch Immobilien? Wie gehst du bei Neuinvestments vor?

      Viele Grüße Ben

  3. Ich investiere gerne in kleine Wohnungen, kümmere mich gerne selber und versuche tatsächlich auch im Zeitraum um die Eigentümerversammlung die Mieter zu besuchen, um zu hören,. was im Haus so passiert. Bei Neuinvests nutze ich ebenfalls den Capitalkompass und die Kartenansichten von immoscout. Dazu natürlich auch das Bauchgefühl (Vorstellungskraft: Was kann daraus werden). 4 Stunden Autoentfernung finde ich ein ganz schönes Stück, da müsste für mich der Rest schon echt stimmen.

  4. Heute habe ich ein neues Angebot für eine zu sanierende Denkmalschutz-Wohnung in Leipzig bekommen. Das neue Projekt befindet sich im gleichen Viertel und ist relativ gut vergleichbar. Was mich erstaunt: gut ein halbes Jahr nach dem Angebot, das bei mir schlussendlich zu dem hier beschriebenen Kauf führte, sind die Preise offenbar weiter gestiegen. Bei dem neuen Angebot ist der Sanierungsanteil niedriger (also steuerlich schlechter!), dafür ist der Quadratmeterpreis 200 € höher.
    Ich habe ja nichts gegen eine positive Entwicklung der Immobilienpreise. Aber rund 8% in 6 Monaten sind schon heftig. Dazu passt die heutige Meldung, dass ausländische Investoren zuletzt weniger in Deutschland gekauft haben, da sie die Immobilienpreise in Berlin, München und Frankfurt für überteuert halten…

    1. In selbst vermietete Wohnungen investiere ich nicht mehr nachdem ich mehrmals schlechte Erfahrungen mit Mietnomaden gemacht habe. Ich war froh als ich die Wohnung (mit Verlust) wieder verkaufen konnte.

      1. Hallo Oliver,

        das ist natürlich echt mies. Und eine Erfahrung, die ich nicht machen möchte. War das eine besondere Wohnung, weil Du gleich mehrfach Mietnomanden dort hattest? Also spezielle Lage oder Größe? Und wieviel Verlust hast Du beim Verkauf akzeptiert, um die loszuwerden?

        Viele Grüße Ben

        1. Hallo Ben,

          ja, da hatte ich nach zwei ordentlichen Mietern zwei Ausfälle. Das Nervigste als Vermieter ist, dass Du in solchen Fällen die Wohnung nicht einmal so einfach räumen lassen kannst, sondern warten musst bis alle gerichtlichen Termine verstrichen sind (die „Mieter“ rühren sich natürlich nicht und erscheinen auch nicht zu Gerichtsterminen). Erst dann kannst Du aktiv werden. Da die Wohnung danach auch immer wieder renoviert werden muss, zahlst Du ordentlich drauf. Insgesamt habe ich bei der Sache ca. 25000 EUR verloren (also nicht erhaltene Mieten, Nebenkosten, Renovierung und Differenz zwischen Kauf und Verkauf der Wohnung). Daher werde ich nie mehr im Leben eine Immobilie vermieten.

          Viele Grüße,
          Oliver.

  5. Hallo Ben,

    vielen Dank für diese ausführliche Darstellung!

    Was mich schon von Anfang an „überrascht“ hat, ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Quadratmeter der Wohung.
    Im weiteren Verlauf schilderst du ja, dass du für die 77qm eine Nettokaltmiete von 600€ / Monat bzw. 7.200€ / Jahr anstrebst. Meine Frage ist, lohnt sich der Kauf rein rechnerisch, weil die Nettokaltmiete im Verhältnis ja das 45 – fache des Kaufpreises ist, und man ja sagt, über dem Faktor 25 lässt sich damit keine positive Rendite mehr erzielen?!

    Gruß

    Torben

    1. Hallo Torben,

      für klassische Immobilien gebe ich Dir vollkommen recht. Da ist der Einkaufsfaktor viel zu hoch. Wie ich aber dargestellt habe, erziele ich bei diesem Kauf tatsächlich eine positive Rendite. Dank Denkmal-AfA und KFW-Tilgungszuschuss reduziert sich mein Netto-Kaufaufwand erheblich. Deshalb bin ich der Meinung, dass solche eine Denkmal-Immobilie mit steuerlich absetzbarem Sanierungsaufwand nicht nach den üblichen Maßstäben für Kapitalanlage-Immobilien zu bewerten ist.

      Was natürlich nicht heißt, dass ich nicht gerne deutlich weniger als Kaufpreis gezahlt hätte. Aber die Preise sind leider nicht so…

      Viele Grüße Ben

  6. Hallo Ben,
    ich habe auch ein denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus und möchte im Dach noch zwei neue Wohnungen errichten. Dafür muss ich jetzt ein Darlehen aufnehmen und bin noch unsicher für welche Variante ich mich entscheiden soll, ob Annuitätendarlehen oder über einen Bausparvertrag. Da es vermietete Wohnraum ist, was sich da steuerlich auch mit am besten eignet.
    Daher hätte ich mal eine Frage, da sie auch aus der Finanzbranche kommen, mit welchen Darlehen Sie Ihre Immobilie finanzieren oder können Sie auch ein Modell generell besser empfehlen.
    Vielen Dank im Voraus!
    Schöne Grüße
    Inga

    1. Hallo Inga,

      pauschale Empfehlungen habe ich nicht, weil es immer auf die individuelle Situation ankommt. Ich habe meine Immobilien alle klassisch mit Annuitätendarlehen und 10 Jahren Zinsbindung abgeschlossen. Wichtig war mir immer eine möglichst hohe Sondertilgungsoption. Kombinationen mit Bausparverträgen werden gerne von Banken angeboten, da sie da noch zusätzliche Gebühren und Provisionen kassieren können. Ob das für den Investor das Beste ist, kann vermutlich eher ein Steuerberater beantworten.
      Ich für mich trenne Produkte gerne voneinander. Also ein Bausparvertrag, wenn die Konditionen stimmen. Unabhängig von einer konkreten Finanzierung.

      Viele Grüße Ben

  7. Hallo Ben,
    vielen Dank für Ihre Geschichte. Ich hatte auch mal überlegt eine denkmalgeschützte Immobilie zu kaufen. Mir wurde davon abgeraten, weil ich selber keine Baufirma habe und von Sanierungen keine Ahnung habe. Man wird angeblich gerade bei solchen Immobilien bei der Sanierung über den Tisch gezogen. Die Sanierungskosten sind dann zu hoch! Solche Objekte sollten die Kenner aus der Baubranche kaufen.

    Schöne Grüße Nina

    1. Hallo Nina,

      selber würde ich eine Sanierung auch nicht an Angriff nehmen. Jedenfalls keine Komplettkernsanierung eines Hauses. Das sollte man Spezialisten überlassen. Bei der Immobilie, die ich gekauft habe, ist es jedoch so, dass ich einen Festpreis inklusive Sanierung vereinbart habe. Klar sind die Sanierungskosten hoch. Dafür habe ich aber ein Rundum-Sorglos-Paket und brauch mich um nichts zu kümmern. Zusätzlich gibt es 5 Jahre Gewährleistung. Und dass es sich trotzdem für mich rechnet, habe ich ja dargestellt. Deshalb habe ich mich für den Kauf entschieden. Die Rendite stimmt, auch wenn sie höher sein könnte, wenn der Kaufpreis (inkl. Sanierungskosten) niedriger wäre. Aber das ist dann eine Frage von Angebot und Nachfrage.

      Viele Grüße Ben

  8. Hallo Nina,

    ganz so pauschal würde ich das nicht sehen, man kann ggf. Experten hinzuziehen (bzgl. Zustand und Sanierung und ggf. auch bzgl. Absicherung). Es ist ja nicht die erste Immobilie für Ben.

    Für mich war sehr interessant zu sehen, wie das Ganze von der Steuererstattung und dem angenommenen Steuersatz abhängt.
    Sobald man, natürlich verdienstabhängig, so deutlich Einkommensteuer spart, durch Verlust z.B. aus Renovierungen anderer Immobilien o.ä., dass diese Annahmen nicht mehr gelten (Grenzsteuersatz in mehreren Jahren deutlich niedriger), wäre so ein Modell ggf. deutlich weniger interessant.

    VG
    1Steven1

  9. Hallo Ben,

    vielen Dank für deinen sehr interessanten Post.Hab deinen Blog über den Finanzrocker-Podcast entdeckt. Generell erstmal ein großer Lob für deinen Blog und das regelmäßig veröffentlichen von Beiträgen – dies motiviert ungemein und man lernt gerade am Anfang extrem viel dazu! :)

    Gibt es denn mitlerweile vielleicht Neuigkeiten/Fortschritte zu der Wohnung, sodass du uns hier updaten könntest?

    Wäre auch ein Kauf der Wohnung ohne Rundum-Sorglos-Paket möglich gewesen – das man sich quasi selber um die Sanierung kümmert? So eine Option würde mir nähmlich gefallen. Vielen Dank vorab.

    Viele Grüße, Chris

    1. Hallo Chris,

      ich erhalte vom Verkäufer jeden Monat eine E-Mail mit Fotos über den Sanierungsfortschritt. Mittlerweile ist der Dachstuhl komplett erneuert und die Fassade gesäubert. Die Arbeiten im Inneren des Hauses schreiten ebenfalls voran.
      In meinem Fall wurde die Wohnung nur inklusive Sanierung angeboten. Das funktioniert auch nicht anders, da ja das ganze Haus saniert wird. Und das muss in einem Aufguss passieren. Optional ist allerdings der Vermietungsservice. Da kann ich mich auch selbst um alles kümmern und so Geld gegen Aufwand tauschen.

      Hast Du Erfahrung in der Sanierung von Denkmalschutzimmobilien? Das ist aus meiner Sicht definitiv etwas für den Fachmann. Insofern kam für mich auch nur das Komplettpaket in Frage. Meine Stärken liegen woanders. ;)

      Viele Grüße Ben

  10. Hallo Ben,

    ich investiere ebenfalls neben Aktien in Immobilien. Vorzugsweise im Rhein-Main-Gebiet, wo ich lebe, aber ich habe auch einige Wohnungen in Leipzig.

    Sehr schönes Objekt, aber ohne Kauf-NK hast Du einen für Leipzig sehr stolzen Preis bezahlt. Meine Einkaufspreise in Gohlis liegen bei ca. 800-1.500 Euro/qm. Bei guten Objekten zahlt man mittlerweile um die 1.800-2.000 Euro/qm in den beliebten Stadtteilen.

    Da steckt mir in den von Dir gezahlten ca. 4220 Euro doch eine ganze Menge Phantasie, die ich trotz der ganzen positiven Entwicklung in Leipzig nicht sehe.

    Mit Immobilienkäufen halte ich mich derzeit zurück. In C und D-Städte möchte ich nicht gehen und die guten Lagen sind mir zu teuer. Eine meiner kleinen Objekte in Frankfurt (2012 für 2.800/qm erworben) wurde gerade für 20,25 Euro/qm neu vermietet. Im Nebenhaus wurde ein vergleichbares Objekt gerade für knapp über 10k/qm verkauft. Ist eine sehr beliebte Lage, aber in meinen Augen maßlos übertrieben.

    Mich juckt es zwar immer mal wieder aufgrund der günstigen Finanzierungsmöglichkeiten, aber bei vielen Objekten stört mich der zu hohe Einkaufspreis.

    Viele Grüße
    Peter

    1. Hallo Ben,

      Ich muss schon sagen du hast echt Mut – wenn ich mal aus deiner Kalkulation (325k € Darlehen, 77qm, 8,5€ kalt /qm, 1,5% Zins, welche Tilgung? Hab mal 1,5% wie Zins genommen) pauschal die Steuervorteile rausrechne (damit hat man schon zur Wende die armen Deutschen geködert, genau in Leipzig), realistische Bewirtschaftungskosten ansetze (Altbau eher 25% anstatt 14%), Instandhaltungsrücklage von 10€/qm und Mietausfallwagnis von 0.5 Monat pro Jahr hinzufüge, komme ich hier auf einen negativen Cashflow von -400€ im Monat!

      Natürlich passt deine Rechnung zu deiner Situation und positiven Story, ganz klar. Aus meiner Sicht trägt sich das Ding aber nicht selbst und ist ein reines Steuersparmodell.

      Ich hoffe du hast einen Plan für den Fall, dass in einer Steuerreform der Vorteil wegfällt/eingeschränkt wird.

      Zudem ist das eigentliche Hauptproblem, dass du jetzt nichts mehr unternehmerisch machen kannst um den Cashflow zu erhöhen.

      Es ist bereits saniert, wo sollen die Wertsteigerungen herkommen? Die vorhandene Wertsteigerung wurde ja vom Sanierer mitgenommen, du hast jetzt nur das Risiko. Als WEG wird auch ein Balkon etc schwer. Auch Mieterhöhungen sind nicht einfach durchzusetzen, bzw. kann der Mietspiegel ja auch durch Politik künstlich herabgesetzt werden.

      Mich würde an der Stelle interessieren ob du für die genannten Punkte einen Plan B hast oder diese für dich eher unwahrscheinlich sind.

      Viele Grüße

      1. Hallo Moddin,

        Danke für Deinen konstruktiven Kommentar. Ich stimme Dir voll und ganz zu, dass sich die Wohnung ohne den Steuervorteil nicht rechnen würde. ABER: Ich habe den Steuervorteil! Und im Steuerrecht gibt es einen Bestandsschutz. Wer einmal eine Immobilie angeschafft und zu den geltenden Steuerregeln in seiner Steuererklärung angegeben hat, wird bis zum Ende der Abschreibungsfrist genau diese Regeln behalten. U.a. deshalb ist ja auch das Steuerrecht so komplex, weil es zu vielen Paragraphen im Einkommensteuergesetz viele verschiedene Versionen gibt, die jeweils nur einige Jahre Gültigkeit hatten. Die Regeln zur Denkmalschutz-AfA wie ich sie im Beitrag beschrieben habe, gelten für mich und diese Wohnung. Da ändert sich nichts.

        Du hast mit dem Punkt recht, dass die Wertsteigerung auf das Konto des Sanierers geht. Meine Wertsteigerung liegt nicht mehr in meiner Hand, sondern kann nur über das allgemeine Preisniveau des Immobilienmarktes kommen.

        Ein Balkon kommt übrigens schon im Rahmen der Sanierung an die Wohnung. ;)

        Viele Grüße Ben

    2. Hallo Peter,

      ja, der Preis ist stolz. Wie ich ja beschrieben habe, rechnet sich der Kauf durch die Steuervorteile für mich. Dass ein „normaler“ Immobilieninvestor das nicht einrechnen würde, ist mir auch klar. Ich bin aber ein Anleger, der keine Zeit und nicht das Wissen hat, eine Immobilie selbst zu sanieren. Deshalb zahle ich den Aufpreis, erwarte aber, dass sich der Kauf trotzdem rechnet.

      Die Preise in Frankfurt sind wirklich krass gestiegen in den letzten Jahren. Glückwunsch zu Deinem Schnäppchen vor 7 Jahren!

      Viele Grüße Ben

  11. So viel Geld für eine Immobilie die hinterher eine derart niedrige Kaltmiete einbringt ??? Wtf…du hast dir wohl mit der „wahrscheinlichen“ Wertsteigerung den Faktor schöngerechnet… Faktor ca. 40 ?!?! früher hat man gesagt deutlich unter 20 ist gut…klar rechnet man heute mit Steigerungen die aber bis auf wenige Ausnahmen eindeutig langsamer werden, teilweise jetzt schon rückläufig sind und mit der relativ wahrscheinlichen Rezension 2020 ganz enden.

    Am Ende wird es bestimmt eine schöne Wohnung, nur wird in Leipzig seit Jahren vor allem von „Großen“ ohne ende Geld reingepumpt, so das ich 2018 schon garnicht mehr an Leipzip gedacht hätte…gerade dort war noch viel Platz und dam Anfang die Preise weit unten, sodass der Markt schnell gesättigt sein dürfte mit bezahlbarem, vor allem weil die Gehälter in der Region nicht wie im Westen gestiegen sind….ich finde Leipzig toll aber für soviel Geld und dann im „Mieterzusammenschluß“ wenig zu sagen dank vieler Partein….naja und die 1,56% sind wohl den 90% geschuldet, anders kann ich mir einen so hohen Satz 2018 nicht mehr erklären, schon 2012 hab ich für 1-1,2% gebaut allerdings nich mit 90%….

    Ich hoffe das beste auch wenn ich es für einen Fehler halte, grade nach 20 Jahren Erfahrung deinerseits…

    Zum Rest deiner Seite kann ich nur sagen intressant und übersichtlich auch wenn ich es erlichgesagt lustig finde von Nachhaltigkeit und Umwerlt zu reden und gleichzeitig ind Blackrock, Unlever, McDonalds, Pharma, Kellogs zu investieren…bei Blackrock partizipiert man an allem mit und von Palmöl bis fehlemden Tierschutz für mehr Rendite brauche ich nicht anzufangen….

    1. Hallo Tobias,

      ich hatte schon seit einigen Jahren Kontakt zu dem Makler, der mir immer mal wieder Angebote für Denkmalschutzimmobilien zugeschickt hat. Hatte mich auch mal konkret mit einer von ihm angebotenen Immobilie beschäftigt, dann aber nicht investiert. Der Kontakt war die ganze Zeit gut und ohne Abschlussdruck. Deshalb hatte ich Vertrauen bei der Wahl dieser Immobilie.

      Viele Grüße Ben

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