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Das liest sich auf den ersten Blick gut: die Dividende weiter zu erhöhen, obwohl die Dividendenrendite schon bei 8% liegt, ist erst einmal eine Ansage.
Aber wie so oft, lohnt sich ein genauerer Blick: Warum ist die Dividendenrendite so hoch? In diesem Fall ist sie einem dramatischen Kursrückgang innerhalb eines Jahres geschuldet.
Wie gehe ich als Langfristinvestor damit um? Ich freue mich zunächst einmal über die Dividendenerhöhung, bin aber im Hinblick auf Nachkäufe vorsichtig.
Denn mein Investment sollte eigentlich ein ruhiger Hafen sein: solides Geschäftsmodell mit staatlich garantierten Erträgen und stetig steigenden Ausschüttungen. Genau das ist es auch, nur leider machte der Aktienkurs trotzdem die Grätsche.
Mittlerweile beträgt der Kursabbschlag zum Net Asset Value des REITs fast 40%.
Warum ich trotzdem investiert bleibe und wie ich die weiteren Perspektiven einschätze, erfährst Du in diesem Beitrag.
Mit der Civitas Social Housing (CSH) hatte ich im April 2020 einen britischen REIT ins Depot genommen, der kommunal vermietete Häuser für gehandicapte Bewohner anbietet. Hier habe ich ihn ausführlich vorgestellt.
Nach anfangs wie geplant langweiligem Verlauf, ist der Aktienkurs dann jedoch eingebrochen und so notiert der REIT aktuell deutlich unter meinem durchschnittlichen Kaufkurs.
Ein Blick auf den Chart zeigt die jüngere Entwicklung:
Meine Kaufhistorie
Meine Kaufhistorie ist für das Verständnis wichtig: Ich habe viermal je 2.000 Aktien gekauft. Und das zu erheblich abweichenden Kursen:
09.04.2020: 1,01 Pfund
23.07.2021: 1,168 Pfund
17.09.2021: 0,955 Pfund
10.11.2021: 0,913 Pfund
In den letzten Wochen war es nun sogar möglich, den REIT für einen Kurs von nur 0,70 Pfund oder sogar darunter zu kaufen.
Dividendenzahlung
Civitas Social Housing zahlt erstmals eine Quartalsdividende von 0,01425 GBP (britische Pfund) je Aktie. Gegenüber dem Vorquartal (0,013875 GBP) ist das eine Erhöhung um 2,7%.
Für meine 8.000 Aktien ergibt das nun eine Brutto-Dividende von 114 GBP, ein Plus von 3 Pfund. Die comdirect rechnete zum Kurs von 0,86943 in Euro um, beim Smartbroker war der Umrechnungskurs 0,86385. Da es sich um einen britischen REIT handelt, wurden 20% Quellensteuer abgezogen, von denen 5% Quellensteuer nicht auf die deutsche Kapitalertragsteuer anrechenbar sind. Es verbleibt in der Summe eine Netto-Dividende von 91,48 €. Sie wurde vom Smartbroker mit Wertstellung 09.09.2022 überwiesen, von der comdirect mit Wertstellung 13.09.2022.
Perspektiven
Wie am Aktienkurs unschwer zu erkennen ist, ist Civitas Social Housing in einem schwierigen Umfeld unterwegs. Schwierig deshalb, weil vor einem guten Jahr eine Short-Seller-Attacke startete und sich der REIT davon bis heute nicht erholt hat. Und damit einhergehend das Vertrauen der Investoren stark unter Druck geraten ist.
Mittlerweile zähle ich mich auch zu diesen Investoren. Hatte ich zunächst noch auf ein kurzfristiges Ereignis gehofft, dem mit geeigneten Maßnahmen entgegnet werden könnte, sieht das inzwischen anders aus.
Dem Management ist es bis heute nicht gelungen, klar und transparent zu kommunizieren und damit den Short-Sellern die Luft aus den Segeln zu nehmen.
Anfangs gab es eine ausführliche Stellungnahme zu den Vorwürfen (bemängelt wurden u.a. Interessenkonflikte und inkongruente Finanzierungen). Dann kaufte das Management eigene Wertpapiere zurück. Und berichtete immer wieder über einen planmäßigen Fortgang der Geschäfte.
All das half dem Aktienkurs aber nicht. Und so frage ich mich inzwischen, wo das alles enden soll? Warum veranstaltet das Management keine Informationsoffensive? Wäre ich dort in Verantwortung, würde ich ein Feuerwerk im Investor Relations-Bereich zünden. Ich würde Investorentage veranstalten und viel ausführlicher informieren und für ein Investment werben.
Und so das Vertrauen der Investoren zurückgewinnen. Aber all das passiert nicht.
Warum ich trotzdem investiert bleibe? Weil ich die Branche und das Geschäftsmodell weiterhin interessant finde, die hohe Dividende weiterhin attraktiv ist und ich weiterhin die Hoffnung habe, dass sich der Aktienkurs auch wieder erholt.
Trotzdem kannst Du aus meinen Zeilen erkennen, dass ich nicht mehr so stark überzeugt bin, wie ich das schon mal war. Denn ich weiß auch: Wo Rauch ist, ist auch Feuer. Und das Management schafft es einfach nicht, das Feuer zu löschen.
Aber schauen wir uns die Geschäftsergebnisse an: Zuletzt wurden die Zahlen zum 30.06.2022 veröffentlicht. Der Net Asset Value (NAV) nach IFRS stieg innerhalb von 3 Monaten auf 111,89 Pence je Aktie (zuvor: 110,30). In diesem Anstieg um 1,44% innerhalb eines Quartals spiegeln sich schon die inflationsindexierten Mieterlöse der Zukunft wieder.
Im letzten Quartal wurde der Zukauf eines Objekts für rund 600.000 Pfund abgeschlossen. Auch bei diesem Objekt ist der Mietvertrag indexiert.
Genau wie beim gesamten Portfolio sollten durch die Mietindexierung die Mieterträge zeitversetzt durch die Inflation weiter steigen und so für die folgenden Jahre auch noch höhere Dividenden ermöglichen.
CSH hat das Portfolio jüngst durch Jones Lang Lasalle bewerten lassen und dabei auch die möglichen Verkaufskosten berücksichtigt. Das Gesamtportfolio rentiert demnach mit einer Mietrendite von 5,25%. Angesichts der staatlichen Hintergründe der Mietzahlungen ist das ein ordentlicher Wert.
Aufgrund der Kursrückgänge entspricht der Depotanteil der 8.000 Anteile in meinem Dividendendepot aktuell noch rund 1,6%. Ausbauen werde ich die Position in absehbarer Zeit nicht mehr. Ich kann mir sogar eher vorstellen, dass ich die 2.000 Anteile in meinem comdirect-Depot bei einer Kurserholung verkaufen werde. Mit dann noch 6.000 Anteilen beim Smartbroker würde ich mich wohler fühlen.
Zwar ist die Dividendenrendite von mehr als 8% nicht zu verachten. Aber aufgrund der Unsicherheit und des stetigen Kursrückgangs innerhalb des letzten Jahres ist das nur ein schwacher Trost.
Auf einen Blick:
| Unternehmen: | Civitas Social Housing PLC |
| ISIN: | GB00BD8HBD32 |
| Im Divantis-Depot seit: | 09.04.2020 |
| Letzter Nachkauf am: | 08.11.2021 |
| Teilverkauf am: | 03.05.2023 |
| Restverkauf am: | 02.06.2023 |
| Ursprüngliche Stückzahl im Divantis-Depot: | 8.000 |
| Durchschnittskaufkurs inkl. Gebühren: | 1,197 € |
| Gesamtkaufpreis: | 9.576,86 € |
| Insgesamt erhaltene Netto-Dividenden: | 723,91 € |
| Gesamtverkaufserlös: | 5.623,21 € |
| Verlust inkl. erhaltener Dividenden: | 3.229,74 € |
| Verlust in Prozent: | 33,72% |
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