Was Dich hier erwartet:
Es gehört schon eine gehörige Portion Überzeugung dazu, von seinem Unternehmen zu sagen, dass es in den nächsten Jahren weiter wachsen wird, egal wie sich der Gesamtmarkt entwickelt.
Aber genau solche Aktien haben ihre Berechtigung in meinem Depot. Ich will ja gerade möglichst unabhängig vom Gesamtmarkt agieren.
Und deshalb habe ich die Aktie jüngst auch noch einmal nachgekauft. Und dabei einen besseren Kurs als die institutionellen Investoren bei der vorangegangenen Kapitalerhöhung erhalten.
Warum ich weiterhin sehr positiv für die Aktie gestimmt bin, wie die erste Dividendenzahlung für mich ausgefallen ist und die Originalkaufabrechnung für meinen Nachkauf – das alles erhältst Du in diesem Beitrag.
Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG ist eine deutsche Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Einzelhandelsimmobilien in Deutschland (in Form von Fachmarktzentren) investiert. Ich habe sie hier ausführlich vorgestellt.
Aktienkurs
Die Defama-Aktie hat sich seit ihrer Börsennotiz in jedem Jahr positiv entwickelt und konnte den DAX outperformen. Auch in diesem Jahr ist sie besser als der größte deutsche Aktienindex unterwegs, aber – und das ist neu – mit einer negativen Performance. Der Jahresschlusskurs 2021 lag bei 27,80 € und bis Februar ging es dann auch knapp an die 30 €-Marke hoch.
Zinserhöhungsängste, eine allgemein vorsichtigere Börse und ein schwierigerer Immobilienmarkt waren dann die vermuteten Gründe für den Kursrückgang. Interessanterweise konnte aber noch Ende März eine Kapitalerhöhung unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre zum Kurs von 27,00 € vollständig platziert werden.
Aktienkauf
Ich nutzte das günstigere Kursniveau und kaufte am 1. Juni 2022 weitere 100 Aktien der Defama zum Kurs von 25,00 € an der Börse Frankfurt über die comdirect. Ich zahlte dafür 18,67 € Kaufprovision und damit insgesamt 2.518,67 € für diesen Aktienkauf.
Damit sieht meine Kaufhistorie der Defama jetzt wie folgt aus:
| Datum | Stück | Kurs | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 2.11.21 | 100 | 25,00 | 2.511,25 |
| 17.1.22 | 100 | 27,20 | 2.731,70 |
| 1.6.22 | 100 | 25,00 | 2.518,67 |
| Summe | 300 | 7.761,62 |
Dividendenzahlung
Die Defama zahlt – wie bei deutschen Aktien üblich – einmal im Jahr im Anschluss an die Hauptversammlung ihre Dividende. Die Hauptversammlung fand am 22. Juli in Berlin statt, dort wurde eine Ausschüttung von 0,51 € je Aktie beschlossen. Das ist eine Erhöhung gegenüber dem Vorjahr um 6,25%, für mich allerdings die erste Dividendenzahlung.
Für meine 300 Defama-Aktien im Dividendendepot erhielt ich somit eine Brutto-Dividende von 153 €. Nach Abzug der Steuern ergibt das eine Netto-Dividende von 112,65 €. Sie wurde mit Wertstellung 27.07.2022 überwiesen.
Erklärtes Ziel ist es weiterhin, die Dividende jährlich zu steigern. Die Dividendenhistorie zeigt einen solchen Anstieg seit Beginn der Dividendenzahlungen im Jahr 2016:
| Jahr | Dividende | Veränderung |
|---|---|---|
| 2022 | 0,51 € | +6,3% |
| 2021 | 0,48 € | +6,7% |
| 2020 | 0,45 € | +12,5% |
| 2019 | 0,40 € | +17,6% |
| 2018 | 0,34 € | +70% |
| 2017 | 0,20 € | +100% |
| 2016 | 0,10 € |
Perspektiven
Ich war mit meinen Erwartungen für das Geschäftsjahr 2021 etwas zu optimistisch. Ich hatte einen FFO (Funds From Operations) von 1,65 € hochgerechnet und eine Dividende von 0,58 € erwartet. Geworden sind es dann 1,60 €, was gegenüber dem Vorjahr (1,33 €) aber immer noch eine Steigerung von 20,3% bedeutet.
Und auch das Wachstum geht auch in 2022 weiter. FFO-Zielwert des Managements ist nun ein Wert von 1,81 € je Aktie. Das wäre ein Wachstum um 13,1%. Im ersten Quartal lag das Wachstum mit 15,8% (0,44 € gegenüber 0,38 € im Vorjahresquartal) leicht über dem Zielwert.
Über die Kapitalerhöhung war ich – genauso wie viele andere Aktionäre – zunächst überrascht. Denn noch einige Monate vorher war wiederholt kommuniziert worden, dass das Wachstum ohne Verwässerung der Aktionäre aus eigener Kraft finanziert werden solle.
Im Nachhinein war die Kapitalerhöhung allerdings ein Meisterwerk. Denn sie wurde quasi ohne Abschlag zum aktuellen Aktienkurs platziert. Und das – jedenfalls aus heutiger Sicht – zu einer ambitionierten Bewertung.
Und das Management hat bereits kurz nach der Kapitalerhöhung die ersten Ankäufe bekannt gegeben und damit gezeigt, dass es mit dem erhöhten Eigenkapital etwas anzufangen weiß. Der FFO bezieht sich ja auch immer auf den Wert je Aktie, so dass er in der Gesamtheit durch die Kapitalerhöhung noch deutlicher ansteigt.
Im Ergebnis bin ich sehr positiv zu solchen Kapitalerhöhungen an sich eingestellt. Denn wenn die frischen Gelder dafür sorgen, dass mein Anteil pro Aktie überdurchschnittlich steigt, dann passt das für mich.
Die Kurskonsolidierung der Defama-Aktie sehe ich auch nicht dramatisch. Denn natürlich kann sich keine Aktie dem Gesamtmarkt vollständig entziehen. Und wenn Anleger Gewinne mitnehmen wollen, warum dann nicht auch bei der Defama? Ich bin als langfristiger Aktionär in das Unternehmen eingestiegen und freue mich eher über die Nachkaufgelegenheiten. Vor allem, wenn ich weiß, dass institutionelle Anleger bei der Kapitalerhöhung noch mehr auf den Tisch legen mussten.
Insgesamt geht DEFAMA davon aus, das Wachstum der vergangenen Jahre fortsetzen zu können, egal wie sich der Gesamtmarkt weiterentwickelt.
Quelle: Bericht Defama zum 1. Quartal 2022
Die Defama entwickelt sich kontinuierlich aufwärts. Solange das Wachstum fortbesteht und das Geschäftsmodell intakt ist, mache ich mir zum Aktienkurs keine weiteren Gedanken.
Und auch das Thema Inflation stellt für die Defama keine Bedrohung dar. Zwar dürften die Kosten steigen, dies kann aber über Mieterhöhungen abgefedert werden.
Hinzu kommt, dass im Zuge der angesprungenen Inflation in jüngster Zeit viele Mieterhöhungen durchgeführt werden konnten, da 89% der gesamten Mieterträge von DEFAMA durch Wertsicherungsklauseln geschützt sind.
Quelle: Bericht Defama zum 1. Quartal 2022
Eine positive Anmerkung noch zum Geschäftsbericht: Ich hatte in meiner Vorstellung der Defama darauf hingewiesen, dass das Thema Nachhaltigkeit bisher nur ein Schattendasein bei der Defama fristet. Im neuen Geschäftsbericht für das Jahr 2021 ist dem Thema nun ein eigenes Kapitel gewidmet und viele Aspekte angerissen worden.
Vielleicht habe ich ja sogar einen kleinen Impuls dazu gegeben, denn nach meiner Beitragsveröffentlichung hat mich der Defama-CEO Matthias Schrade per E-Mail angeschrieben und mich auf einige kleinere Punkte hingewiesen. Er hatte den Beitrag wirklich sorgfältig gelesen! Auch an dieser Stelle noch einmal Danke für das Feedback!
Im Ergebnis erhalte ich aufgrund der stabilen Cash-Flows eine attraktive Dividende mit Inflationsschutz. Und gleichzeitig besteht die Absicht, das Wachstum ohne Kapitalerhöhungen zu bewältigen. Durch den vereinzelten Verkauf von Objekten oder Aufvalutierungen bestehender Finanzierungen sollen ausreichende neue Mittel generiert werden.
Weitere Strategie
Mit dem Kauf von 300 Aktien der Defama in 3 Tranchen habe ich mir seit November letzten Jahres bereits eine ordentliche Position in meinem Dividendendepot aufgebaut. Das entspricht aktuell einem Depotanteil von 1,75%.
Ich möchte die Position weiterhin perspektivisch aufstocken und kann mir im Ziel 500 Aktien im Depot gut vorstellen. Damit würde die Defama dann in die Riege meiner Depotwerte mit einem fünfstelligen Volumen aufsteigen.
Bei der Verfolgung des Ziels bin ich allerdings total entspannt. Wenn der Aktienkurs weiter schwächelt, dann wird es vermutlich eher erreicht als umgekehrt.
Wenn Du selbst noch nicht in der Defama investiert bist, dann sei Dir bitte bewusst, dass es sich trotz des soliden Geschäftsmodells um einen Small-Cap mit einer Marktkapitalisierung von unter 200 Mio. € handelt. Und ein großer Teil der Aktien ist in festen Händen, so dass es bei der Kursbildung auch schon mal zu Ausschlägen kommt, die durch kleinere Orders ausgelöst werden.
Deshalb ist mir wichtig: Jede Order immer limitieren! Und mach Dir bitte Dein eigenes Bild über die Aktie. Ich gebe hier keine Empfehlungen ab, sondern beschreibe nur, was ich für mich für sinnvoll halte.
Auf einen Blick:
| Unternehmen: | DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG |
| ISIN: | DE000A13SUL5 |
| Im Divantis-Depot seit: | 02.11.2021 |
| Letzter Nachkauf am: | 21.07.2023 |
| Stückzahl im Divantis-Depot: | 330 |
| Durchschnittskaufkurs inkl. Gebühren: | 25,56 € |
| Gesamtkaufpreis: | 8.436,42 € |
| Bisher erhaltene Netto-Dividenden: | 243,86 € |
| Aktuelle Strategie: | Bei Kursschwäche nachkaufen |