Gewerbeimmobilien im Depot: Hamborner REIT vorgestellt

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Ein REIT ist ein Real Estate Investment Trust. In den USA sind sie schon lang verbreitet, in Deutschland sind sie seit 2007 gesetzlich zugelassen. Bisher gibt es aber nur eine Handvoll REITs in Deutschland. Hamborner REIT ist einer davon. Warum ich ihn für das Divantis-Depot ausgewählt habe?

Immobilien gehören aus meiner Sicht zwingend in eine ausgewogene Vermögensanlage. Sie korrelieren nicht mit Aktien, steigen langfristig im Wert und sorgen üblicherweise für kontinuierliche Mieteinnahmen. Unterscheidet man zwischen Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien, sind Wohnimmobilien bei Privatanlegern eindeutig beliebter. Sie werden entweder selbst genutzt oder zur Kapitalanlage erworben und vermietet. Gewerbeimmobilien sind gemeinhin den Profis vorbehalten. Hier sind die Mietrenditen höher, aber auch die Risiken. Leerstände nach Mieterwechseln sind nicht ungewöhnlich, außerdem können die Mieten leichter schwanken.

Hier kommt nun der Hamborner REIT ins Spiel. Er investiert ausschließlich in Gewerbeimmobilien. Das Management wird von Profis betrieben. Ursprünglich ist Hamborner REIT bereits seit 1954 ein börsennotiertes Unternehmen, seit 2011 vertreten im S-DAX.

Als REIT ist er quasi eine Weiterentwicklung von offenen Immobilienfonds. Dabei werden die Unternehmensgewinne nicht besteuert, sondern „lediglich“ die Dividenden. Mindestens 90% der Gewinne müssen ausgeschüttet werden.

Da nur in deutsche Immobilien investiert wird, ist ein REIT relativ stark von der konjunkturellen Entwicklung abhängig. Der maximale Verschuldungsgrad ist gesetzlich begrenzt. Um in neue Immobilien investieren zu können, werden Bestandsobjekte verkauft oder aber auch Kapitalerhöhungen durchgeführt.

Der Immobilienbestand des Hamborner REIT

Im Hamborner REIT bilden Einzelhandelsflächen in zentralen Innenstadtlagen deutscher Großstädte und Mittelzentren sowie Fachmärkte und Büro- und Ärztehäuser den Schwerpunkt. Regional wird schwerpunktmäßig in West- und Süddeutschland investiert. Bei einer Leerstandsquote von lediglich 1,3 Prozent wurden 2016 insgesamt 61,8 Millionen Euro an Miet- und Pachterlösen erzielt. Der Immobilienbestand hat einen Marktwert von rund 1,2 Milliarden Euro. Zieht man davon die Verschuldung ab, erhält man den Nettovermögenswert (Net Asset Value NAV). Dieser betrug zum 31.12.2016 9,64 Euro pro Aktie. Ein Jahr später (31.12.2017) wuchs er auf 10,15 Euro an. Insgesamt befinden 77 Immobilien an 55 Standorten im Bestand.

Aktionärsstruktur

Größter Aktionär ist mit rund 12,5 Prozent die RAG-Stiftung. Dies ist historisch zu erklären, da Hamborner ursprünglich ein Montanunternehmen war und diese Aktivitäten in der Ruhrkohle AG aufgegangen sind. Der Streubesitz liegt bei knapp 70 Prozent.

Nachhaltigkeitsfaktor

Hamborner REIT gibt seit 2013 einen jährlichen eigenständigen Nachhaltigkeitsbericht heraus. Darin wird neben den aus dem Geschäftsbericht bekannten finanziellen Faktoren auch über ökologische und soziale Kriterien berichtet. Beim Ankauf von Neubauprojekten wird demnach auf ein Nachhaltigkeitszertifikat wert gelegt. Dies soll wiederum die Betriebskosten senken, einen Beitrag zur CO2-Einsparung in Deutschland leisten und die Marktgängigkeit der Immobilien sicherstellen.

Dividende

Die Dividende steigt regelmäßig. Von 2016 auf 2017 stieg sie von 42 Cent auf 43 Cent. Das entsprach einer Steigerung von 2,4 Prozent und lag damit über der Inflationsrate. Von 2017 auf 2018 gibt es eine weitere Steigerung auf 45 Cent. Die Auszahlung erfolgt immer nach der Hauptversammlung im Mai. Das Management verfolgt die Strategie, die Dividende je Aktie nicht zu senken und von Zeit zu Zeit zu erhöhen. Seit 1998 hat sich das Management auch genau an dieses Versprechen gehalten. Selbst in Jahren einer Kapitalerhöhung soll die Dividende je Aktie nicht gesenkt werden. Kapitalerhöhungen fanden seit 2010 bereits 5 mal statt, zuletzt im September 2016.

Ausblick

Hamborner REIT soll eine Beimischung im Divantis-Depot darstellen. Kapitalerhöhungen werde ich begleiten, aber mehr als die 250 derzeitigen Aktien möchte ich nicht direkt erwerben. Durch die Kapitalerhöhungen wird sich die Aktienstückzahl und das investierte Kapital automatisch erhöhen. Mit steigenden Dividenden ist Hamborner REIT ein interessantes Investment für Anhänger der Dividendenstrategie.

Auf einen Blick

Unternehmen:Hamborner REIT AG
ISIN:DE0006013006
Im Divantis-Depot seit:31.03.2017
Letzter Nachkauf am:--
Stückzahl im Divantis-Depot:250
Durchschnittskaufkurs inkl. Gebühren:9,46 €
Gesamtkaufpreis:2.364,25 €
Bisher erhaltene Netto-Dividenden:246,65 €
Aktuelle Strategie:Halten und Dividende kassieren

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6 Gedanken zu „Gewerbeimmobilien im Depot: Hamborner REIT vorgestellt“

  1. ich würde gerne erstmalig in einen dt. REIT investieren……bin aber unsicher welcher hier der „beste“ ist. hamborner, alstria, fair value? und ist der aktuelle zeitpkt vor dem möglichen abschwung eigentl. ein guter zeipkt um in reit zu investieren!?!?!

    1. Hallo Alex,

      das lässt sich so pauschal nicht beantworten. Ein REIT muss in Dein persönliches Vermögen passen. Bei mir ist es z.B. so, dass ich mehrere Eigentumswohnungen direkt habe und deshalb einen Wohnen-REIT nicht haben will. Die drei von Dir genannten haben sich auf Gewerbeimmobilien spezialisiert. Würde also passen.
      Hast Du aber noch keine Wohnimmobilien würde ich eher in diesem Sektor schauen. Und es muss dann ja nicht zwingend ein REIT sein.

      Zur Frage des Zeitpunkts: Gewerbeimmobilien sind relativ zyklisch. In Abschwung-Phasen verlieren sie auch an Marktwert, da sich die Mieten meistens nach Unten entwickeln. Entweder weil es Umsatzmieten sind (im Einzelhandel) oder bei Neuvermietungen einfach weniger Mietzins erzielt werden kann. Die Börse nimmt das teilweise vorweg. Hamborner REIT notiert aktuell deutlich unter dem letzten kommunizierten Net Asset Value von 10,15 € pro Aktie (per 30.09.18). Da hast Du schon mal 15% Sicherheitspuffer. Ob die allerdings reichen, weiß ich nicht.

      Viele Grüße Ben

  2. Hallo Ben,
    was hältst du eigentlich von der US-Alternative „Reality Income Corp“?
    Insbesondere da diese monatlich ihre Dividende zahlt.

    VG
    Anton

    1. Hallo Anton,

      Realty Income habe ich mir immer mal wieder angeschaut und fand den REIT eigentlich immer zu teuer. Auch jetzt ist mir die Risikoprämie für Einkaufszentren zu niedrig. Die monatlichen Ausschüttungen sind nett, aber irgendwie auch ein Marketinggag. Die Dividendenrendite liegt „nur“ bei 3,7%. Also monatlich bei 0,3%. Das sind dann 12 kleine Zahlungen im Jahr…

      Hast Du Reality Income im Depot?

      Viele Grüße Ben

  3. Guten Abend Ben, die Hamborner Reit-Aktie klingt schon interessant. Solides Geschäftsmodell, attraktive Dividendenrendite. Die Heimatgefühle für den Ruhrpott blende ich mal aus. Ich musste beim KGV von 35 echt schlucken. Würdest du mit dem Kauf warten?
    Viele Grüße Sebastian

    1. Hallo sebastian,
      Der kgv ist bei reits nicht sonderlich aussagefaehig, da hier abschreibungen auf die immobilien den gewinn als BUCHVERLUST druecken. Besser wird der ffo, funds from operations betrachtet, eine art cashflow fuer immobilien.

      Ich kenne den hamborner reit nicht, kann also dazu keine meinung abgeben. Habe gester aber die store capital und die welltower billig gekauft, bei weiterem kursrueckgangen greif ich weiter zu. An der welltower gefaellt mir, dass er als einziger health reit unter den grossen den hart umkaempften SHOP (senior housing … ) bereich mit steigenden gewinnen abschliessen konnte. Die stor hat ein sehr gutes geschaeftsmodell (NNN und sell and rent back) , schnelles wachstum und management

      Gruesse, manfred

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