Was Dich hier erwartet:
Der November gehört ja traditionell zu den stärksten Börsenmonaten. Und tatsächlich hat er diese Statistik bestätigt.
Beflügelt durch ein eindeutiges Wahlergebnis in den USA legten die Indizes weiter zu und erreichten oftmals neue Allzeithochs.
Abgesehen von einer möglichen Blase im Bereich AI fehlt es aber weiterhin an einer überschäumenden Euphorie. Und genau das ist ein gutes Zeichen für eine Fortsetzung der positiven Entwicklung.
Einer Jahresendrallye steht aus meiner Sicht nichts im Wege. Wird der Dezember ähnlich positiv, dann war 2024 ein nahezu perfektes Börsenjahr.
Wie sich meine Geldanlagen entwickelt haben und was ich auf den letzten Metern plane, erfährst Du in diesem Beitrag.
Ein Schwerpunkt liegt diesmal auf meinen Käufen – denn ich habe mir einige neue Titel ins Depot gelegt.
Ich war ein bißchen erschreckt als ich meine Transaktionen aus dem November für diesen Beitrag herausgesucht habe. Es waren doch viele an der Zahl und es kam mir gar nicht so vor. Aber was soll ich machen? Ich habe viele Chancen gesehen und wollte entsprechend dabei sein.
Das ist der Nachteil des Einzel-Stock-Pickings: die Selbstbegrenzung ist schwierig. Beim Kauf von ETFs ist es einfacher. Da investiere ich einfach das Kapital, das ich investieren möchte. Bei Einzel-Aktien finde ich aber immer wieder neue interessante Titel und muss mir überlegen, ob ich jetzt dort hinein investiere oder es lasse. Und nach einer gewissen Zeit merke ich dann, dass die Anzahl einzelner Titel etwas ausgeufert ist.
Im September und Oktober war es noch mein Ziel, die Anzahl der Depotwerte zu verkleinern. Das habe ich auch weiterhin vor. Aber der November hat mich ein wenig vom Kurs abgebracht. Das soll im Dezember jedenfalls wieder besser werden!
Nun aber zur Entwicklung der einzelnen Geldanlagen und zum Ausblick auf den Dezember:
Stand Wertpapierdepots
Details zu den einzelnen Depots gibt es – wie immer – ausführlich in diesem Bericht. Für den schnellen Überblick hilft die folgende Tabelle:
| Depotwert 30.11.24 | Monatsperformance | |
| Dividendendepot | 515.521 € | +2,8% |
| Optionsdepot | 9.705 € | -14,8% |
| Anti-Depot | 33.021 € | +2,0% |
| Zitronen-Depot | 20.325 € | -1,3% |
| Summe: | 578.572 € | +2,3% |
| Veränderung 2024: | +64.798 € | |
| zzgl. Entnahmen: | -10.031 € | |
| Nettoveränderung 2024: | +74.829 € |
Ein Hinweis an dieser Stelle zu den Angaben zur Monatsperformance: bei den Einzeldepots handelt es sich um die zeitgewichtete Monatsrendite. Bei der Gesamtsumme ist es die absolute Veränderung.
13.000 € Plus sind es dann im November geworden. Damit liege ich seit Jahresbeginn bei 75.000 € Plus und bin damit weiterhin sehr zufrieden. Das entspricht einem Plus von 14,6% YTD.
Benchmark
Im Juli letzten Jahres hatte ich einen monatlichen Sparplan über 25 € beim Robo-Advisor von quirion aufgelegt, den ich als Benchmark für meine eigene Depotperformance nehme. Im November wurde die nächste Sparplanrate abgebucht (insgesamt also jetzt 425 €) und auch die Aktionsprämie von 100 € ausbezahlt. Sie habe ich ebenfalls in den Sparplan investiert und zum Monatsende beträgt die zeitgewichtete Performance +29,44% (Stand: 596,20 €). Zum Vergleich dazu: Die Performance meines Dividendendepots vom 05.07.2023 (Start des quirion-Benchmarks) bis zum 30.11.2024 liegt bei +24,67%.
Aktienkäufe
Im November habe ich im Dividendendepot fünf Aktienkäufe getätigt. Insgesamt habe ich im November 5.377,26 € investiert:
1 Aktie Badger Meter für 204,91 €
50 Aktien Sompo Holdings für 1.047,90 €
10 Aktien Realty Income für 540,90 €
3 Aktien L’Oréal für 995,65 €
100 Aktien PharmaSGP Holding für 2.587,90 €
Meine Sparpläne in Anleihen-Produkte laufen auch weiter.
Badger Meter ist ein Dividendenaristokrat mit imposantem Wachstumstempo. Das US-Unternehmen hat sich auf die Herstellung und Vermarktung von Produkten zur Durchflussmessung, Wasserqualität und -kontrolle spezialisiert. Es spielt eine wichtige Rolle in der Wasserwirtschaft. Ich habe zum Kauf der Aktie meine Liquidität auf meinem US-Depot bei tastytrade eingesetzt und deshalb nur 1 Stück gekauft. So kann ich die Aktie jetzt besser beobachten und ggf. auch weiter aufstocken.
Sompo Holdings ist eine der größten japanischen Versicherungsgruppen mit einer starken Präsenz in Europa. Die Aktie kam auf meinen Schirm nachdem sie als mögliches Investment von Warren Buffet diskutiert wurde. Ich empfand sie als attraktiv bewertet und legte mir eine Einstiegsposition ins Depot. Knappe 2 Wochen später meldete Sompo Holdings den schnelleren Abbau von strategischen Beteiligungen und hob die Gewinnprognose deutlich an. Der Aktienkurs stieg an einem Tag um mehr als 10% und hat sich auch seitdem positiv entwickelt.
Im Rahmen meines großen Wechselkursvergleiches habe ich ein neues Depot bei tradegate.direct eröffnet und dort – wie schon in 18 anderen Depots – 10 Aktien von Realty Income gekauft.
Bei L’Oréal habe ich bereits das zweite Mal in diesem Jahr nachgekauft. Hier bin ich fundamental vom Unternehmen überzeugt und baue meine Depotposition weiter auf. Mit nun 15 Aktien im Bestand habe ich die Hälfte meiner Zielposition erreicht. Ich will hier noch weiter zukaufen, sehe den Aktienkurs aber selbst auf diesem reduzierten Niveau noch nicht gefestigt. Deshalb greife ich nur in kleinen Abschnitten zu und halte mein Pulver für weitere Kursrückgänge trocken.
Auf PharmaSGP bin ich durch ein Directors Dealing aufmerksam geworden und habe mir das Unternehmen daraufhin intensiver angeschaut. PharmaSGP ist erst seit 2020 börsennotiert und hat sich seitdem gut entwickelt. Es vertreibt rezeptfreie Medikamente, die es lizenziert, aber nicht selbst entwickelt hat. Es liefert Wachstum und erhöht regelmäßig seine Prognose. Dividende wird auch gezahlt, nur der Aktienkurs schwächelt. Der Hauptaktionär hat seit dem Börsengang seine Beteiligung von 66% auf 85,7% ausgebaut. Zusätzlich kauft das Unternehmen eigene Aktien zurück (4,1% Bestand). Der Aktienkurs hat jüngst zwar etwas angezogen, liegt aber mit ca. 26 € immer noch deutlich unter dem IPO-Preis (31,50 €, Erstnotiz: 35,60 €). Meine These ist hier, dass PharmaSGP über kurz oder lang wieder von der Börse genommen wird. Dafür spricht auch der gerade angekündigte Wechsel im Vorstandsvorsitz. Die langjährige VV wird ersetzt durch jemanden, der erst seit Jahresmitte im Vorstand ist und in seiner Historie bei McKinsey war und im Finanzbereich Erfahrung hat. Ich habe mich an einem Wachstumstitel mit attraktiver Dividende beteiligt, der zudem das Potenzial bietet, dass es bald zu einer Strukturmaßnahme kommt, die für mich als Investor auch nicht von Nachteil sein dürfte.
Aktienverkäufe
Im November habe ich drei Aktienverkäufe vorgenommen und damit insgesamt 10.959,31 € erlöst:
500 Aktien Touax für 2.234,24 €
99 Aktien Siemens Healthineers für 4.955,96 €
1.000 Aktien ENAV für 3.769,11 €
Bei keinem der drei Titel gab es aktuelle Nachrichten, die mich zu einem sofortigen Handeln veranlasst hätten. Bei Siemens Healthineers war es jedoch die erneute Nichterhöhung der Dividende, die mich gestört hat. Und bei Touax und ENAV bin ich mit der Kursentwicklung unzufrieden gewesen und sehe auch nur unterdurchschnittliches Potenzial für die Zukunft.
Die Hälfte der Erlöse habe ich ins Dividendendepot investiert, die andere Hälfte ermöglichte mir Käufe im Anti-Depot und im Zitronen-Depot.
Dividendenerträge
Im November erhielt ich insgesamt 616,58 € als Netto-Dividenden. Gegenüber dem Vorjahres-November ist das eine Veränderung von -26,3%. Hier fehlen in diesem Jahr die Dividendenerträge von Taylor Wimpey und Medion.
Nach 11 Monaten habe ich aber nun bereits mein Jahresziel übertroffen und die Dezember-Dividenden kommen ja erst noch. Ich kann also jetzt schon auf ein erfolgreiches Dividendenjahr 2024 zurückblicken.
Ich erhielt im November die folgenden Dividenden:
Omega Healthcare Investors: 161,61 €
Realty Income: 34,21 €
Kenvue: 33,09 €
MSCI INc.: 33,90 €
Crowdinvesting
Über meine bisherigen Erfahrungen mit Crowdinvesting hatte ich 2020 ausführlich berichtet. Im November erhielt ich keine Zinsen aus meinem Crowd-Portfolio.
Mein Portfolio ist aktuell noch 2.790,89 € groß: Ich habe ursprünglich 500 € bei Bergfürst, 1.100 € bei Engel & Völkers Digital Invest und 4.600 € bei ecoligo investiert. Davon wurden seit 2022 900 € bei Engel & Völkers Digital Invest, 2.059,81 € seitens ecoligo und 300 € bei Bergfürst (davon 10 € Ausfall) getilgt.
Depotperformance
Mein Dividendendepot hat sich im November wieder positiv (+2,8%) entwickelt. Der Depotwert per Ende November beträgt nun 515.521 €.
Top-Werte im Dividendendepot im November waren Sompo Holdings (+18,7%), Talanx (+13,0%) und Procter & Gamble (+12,5%).
Schwächste Werte im November waren Nippon Sanso (-14,9%), BCE (-13,6%) und GrainCorp (-11,7%).
Die Volatilität meines Dividendendepots lag im November bei 2,9%.
Anti-Depot
Mit dem Anti-Depot verfolge ich mit Echtgeld eine abweichende Anlagestrategie. Ich habe es zu Beginn des Jahres 2021 aufgesetzt und sehr unterschiedliche Ergebnisse erzielt. Dem ersten Jahr mit einem Plus von 40,8% folgte das zweite Jahr mit einem Minus von 58,8%. 2023 gab es dann wieder ein Plus von 16,4%. Die Schwankungen sind also deutlich größer als im Dividendendepot.
2024 will ich die positive Entwicklung ausbauen. Seit Jahresbeginn liegt das Anti-Depot aktuell bei +11,0%. Im November habe ich für 3.075,87 € Käufe getätigt:
10 Aktien Hims & Her Health für 208,42 €
90 Aktien Tick Trading Software für 820,75 €
250 Aktien BRAIN Biotech für 820,40 €
2.000 Aktien Mainz Biomed für 445,90 €
250 Aktien Pentixapharm Holding für 780,40 €
Hims & Her Health wird gerne als „Netflix für Gesundheit“ bezeichnet. Als Kunde schließt man dort Abos für seine Medikamente ab. Das Wachstum ist immens, die Volatilität des Aktienkurses aber auch. Ich habe mir eine kleine Dabei-sein-Position ins Depot gelegt, die nun nach 3 Wochen bereits ein Kursplus von 46% aufweist.
Tick Trading Software ist ein sehr kleines Unternehmen, das Software für die Abwicklung des Börsenhandels an Broker vertreibt. Die Besonderheit ist, dass der Bilanzgewinn laut Satzung vollständig als Dividende auszuschütten ist. Aufgrund der geringen Marktkapitalisierung werden die Anlagekriterien meines Dividendendepots jedoch nicht erfüllt, so dass ich mir ein paar Stück ins Anti-Depot gelegt habe. Auslöser war die Meldung, dass die Gewinnprognose übertroffen wird.
BRAIN Biotech habe ich mir auf einer Präsentation auf dem Deutschen Eigenkapitalforum angesehen, da die Aktie auch schon seit einiger Zeit in dem von mir betreuten wikifolio „Ausgewogen sorgenfrei leben“ enthalten ist. Die Präsentation hat mich in meiner Meinung bestärkt, dass hier ein Unternehmen am Durchbruch noch günstig zu erwerben ist. Jüngst wurden Royalty-Verträge unterschrieben, die dem Unternehmen Zahlungen garantieren, wenn entsprechende Meilensteine in der weiteren Entwicklung erreicht werden. Die ersten Zahlungen sind bereits eingegangen und führen dazu, dass BRAIN Biotech keinen weiteren Kapitalbedarf mehr hat und in 2025 Cash-positiv wird. Addiert man die möglichen weiteren Royalty-Zahlungen, dann übersteigen sie die aktuelle Marktkapitalisierung deutlich.
Mainz Biomed habe ich bereits lange Zeit im Bestand gehabt. Das Unternehmen aus Mainz hat mit Coloalert ein Produkt zur Darmkrebsfrüherkennung am Start. Die Investmentthese ist, dass irgendwann die Zulassung in den USA kommt und dann ein großer Markt erschlossen werden kann. Die Aktie legte nach dem Börsengang einen sehr guten Start hin, geriet dann aber stark unter Druck. Ich hatte damals die Hälfte meiner Position mit so großem Gewinn verkauft, dass ich die restlichen 100 Aktien quasi gratis im Depot habe. Krasserweise sind sie von einem Einstand von 945 € auf nur noch 20 € Kurswert gesunken (-97,8%). Ich hatte schon lang überlegt, ob ich nicht einfach mal etwas nachkaufen solle. Denn das Unternehmen besteht weiterhin und arbeitet immer noch an der Zulassung von Coloalert in den USA. Wenn sie kommen sollte, dann ist das Kurspotenzial auf dem jetzigen Niveau sicherlich groß. Auf dem Eigenkapitalforum unterhielt ich mich nun mit jemandem, der den Börsengang von Mainz Biomed enger verfolgt hatte und im Umfeld auch mitberaten hat. Er erzählte mir, wie das Unternehmen den Profis einiger amerikanischer Hedge Fonds nicht gewachsen gewesen sei und damit den Kursabsturz selbst mitverursacht habe. Aber fundamental bestehe immer noch eine Perspektive. Daraufhin habe ich dann 2.000 Aktien nachgekauft. 2 Tage später kam dann die Meldung, dass es einen Reverse Split im Verhältnis 40:1 geben werde. Aus diesen 2.000 Aktien werden damit 50 Stück. Die bisherigen 100 Stück, die ich in einem anderem Depot halte, werden damit zu nur noch 2 Stück. Hintergrund ist das ansonsten sichere Delisting von der Nasdaq, da die Aktie die dortigen Kriterien nicht mehr erfüllt.
Pentixapharm Holding ist erst Anfang Oktober per Spin-Off von Eckert & Ziegler zum Kurs von 5,10 € an die Börse gebracht worden. Seitdem hat die Aktie eine Talfahrt hingelegt, ich habe nun für 3,09 € gekauft. Pentixapharm ist ein biopharmazeutisches Unternehmen, das sich auf die Entwicklung von Radiopharmazeutika zur Behandlung von Bluthochdruck spezialisiert hat. Die Wirkstoffe befinden sich bereits in Phase-3 der Entwicklung und Pentixapharm sollte dann ein Übernahmekandidat für große Pharmaunternehmen werden.
Eine Ausschüttung erhielt ich im November wieder von der Hertha BSC-Anleihe (19,33 € netto).
Die Volatilität des Anti-Depots lag im November mit 2,7% leicht unter dem Niveau meines Dividendendepots.
Optionsdepot
Mit dem Optionsdepot verfolge ich eine – als risikoarm konzipierte – Optionsstrategie, die ich in meiner Serie zum Optionshandel ausführlich beschrieben habe. Damit habe ich ein kleines Nebenportfolio aufgebaut, das durch Optionsverkäufe (Puts und Calls) laufende Erträge erzielen soll.
Im November hatte ich Aufwand im Optionsdepot von 512,05 € brutto. Die Performance lag im November bei -14,8%. Der Aufwand ist durch einen Short Put auf BB Biotech entstanden, den ich mangels Liquidität in der Option ausüben lassen musste und dann im Anschluss die eingebuchten Aktien mit Verlust verkauft habe. Das Kapitel BB Biotech ist damit für mich nun – nach dem bereits erfolgten Verkauf aus dem Dividendendepot im Oktober – endgültig abgeschlossen. Im Anti-Depot habe ich allerdings noch Einzel-Biotech-Werte.
Im Dezember (Verfallstag 20.12.) werden nun noch Short Puts auf Nike (Strike: 70 US$) und Celsius Holdings (Strikes bei 25 und 35 US$) sowie ein Covered Call auf Kenvue (Strike: 25 US$) fällig.
Alle Transaktionen im Optionsdepot dokumentiere ich mit Screenshots auf einer eigenen Seite.
Zitronen-Depot
Das Zitronen-Depot und seine besondere Strategie habe ich hier ausführlich vorgestellt. Dort findest Du auch die aktuelle Zusammensetzung. Ich baue mir langfristig ein Portfolio von Nachbesserungsrechten auf und erhoffe mir durch die Spruchverfahren eine risikoarme Zusatzrendite in einigen Jahren.
Im November habe ich noch mal größere Positionen bei home24 und S-Immo gekauft. S-Immo soll am 2. Dezember seinen letzten Handelstag an der Börse haben und die Barabfindung soll dann mit Wertstellung 11. Dezember ausgezahlt werden.
In erster Instanz entschieden wurde das Spruchverfahren zum Squeeze-Out bei KUKA. Das Landgericht München erkannte zwar eine um 2,55 € höhere Barabfindung an. Da diese mit 3,16% aber innerhalb der Bagatellgrenze von 5% liege, gebe es keine Nachbesserung. Ich hoffe nun, dass in zweiter Instanz eine Nachbesserung zuerkannt wird. Ich hatte 250 Aktien beim Squeeze-Out gehalten.
Das Volumen meiner Nachbesserungsrechte blieb sich im November konstant bei 211.348,92 €.
Die Entwicklung des Nachbesserungsvolumens dokumentiere ich auf einer eigenen Seite.
Das Depot erzielte im November eine Monatsperformance von -1,3% und liegt damit auch weiterhin seit Jahresbeginn im Minus (-2,4%). Das entspricht aber meinen Planungen und ist so konzeptionell angelegt.
Immobilie
Über meine Wohnung in Leipzig habe ich zuletzt mit einem Update berichtet. Nach Abzug der Gebühr für die Sondereigentumsverwaltung und einer Erstattung von Nebenkosten an die Mieter erzielte ich im November Mieteinnahmen von 882,82 €. Das Hausgeld beträgt 285,00 €. Für den Immobilienkredit zahlte ich Zinsen in Höhe von 241,30 €. Ich hatte damit in diesem Monat einen Nettoerlös von 356,52 €.
Aufgrund der hohen vereinbarten Tilgung des Kredits habe ich jedoch einen negativen monatlichen Cash-Flow. Die monatliche Annuität liegt bei 1.216,80 € (Zins & Tilgung) und ist bis 30.09.2028 fest vereinbart (Zinssatz: 1,24%).
Dafür sinkt die Verschuldung der Wohnung stetig, sie liegt zum Ende November bei 229.083,14 € (bei einer Wohnungsgröße von 77,3 qm und zusätzlich einem Stellplatz). Das entspricht einer Verschuldung je qm-Wohnfläche von 2.963,56 €.
Um mich auf die voraussichtlich deutlich höheren Zinsen ab 2028 vorzubereiten, habe ich einen Sparplan in das iBonds-Produkt mit Fälligkeit im Dezember 2027 angelegt, den ich mit monatlich 100 € bespare. Darüber habe ich hier ausführlich berichtet. Bei bisher eingezahlten 1.400 € liegt der Depotwert dieses Sparplans zum Ende November bei 1.452,32 €.
Dividendenveränderungen
Im November wurden bei meinen Depottiteln die folgenden Dividendenveränderungen verkündet:
Siemens: Erhöhung der Jahresdividende von 4,70 € auf 5,20 € (+10,6%)
GrainCorp: Kürzung der Schlussdividende von 0,30 AUD auf 0,24 AUD (-20%)
Ausblick auf den Dezember
Bei mir steht im Dezember noch einiges an Arbeit auf der Agenda. Es startet damit, dass ich meinen Antrag auf Rückerstattung der schweizerischen Verrechnungssteuer stellen muss. Zuletzt hatte ich ihn 2021 gestellt und die Erstattung für das Jahr 2022 ist nur noch bis zum Jahresende 2024 möglich. Da ich für die Jahre 2022 bis 2024 eine Rückerstattung von 447,60 CHF erwarte, ist das dann schon mal ein Ertrag im nächsten Jahr.
Außerdem werde ich meine Anlagestrategie für 2025 und mein Dividendenziel planen und beschreiben. Ich stelle jetzt schon fest, dass ich insgesamt optimistisch in das Jahr 2025 blicke. Jedenfalls was die Börsenentwicklung angeht. Politisch wird es spannend bleiben.
Nachdem ich nun im Oktober und November einige Positionen im Dividendendepot verändert habe, ist mein Bedarf an Umstrukturierungen weitgehend befriedigt. Mit LVMH, BCE und GrainCorp habe ich noch drei kleinere Positionen, die ich ggf. veräußern würde. Zusätzlich wird AGROB Immobilien wohl im Dezember das Depot verlassen.
Aber insgesamt fühle ich mich jetzt schon gut aufgestellt für 2025 und plane im Dezember keine größeren Aktivitäten an der Börse.
Aber manchmal kommt es ja dann doch anders und dann werde ich auch agieren können. Denkbar ist im Rahmen des üblichen Window-Dressings, dass schlecht gelaufene Positionen des Jahres noch einmal unter Druck kommen. Nämlich dann, wenn Fondsmanager diese Aktien kurz vor Jahresende verkaufen, um nicht zeigen zu müssen, dass sie dort investiert waren.
Im Blick habe ich auch noch Siemens, von denen ich gerne noch 5 Stück nachkaufen möchte und bei denen ich gerne noch mal günstig zugreifen möchte.
Hast Du konkrete Pläne für den Dezember? Schreib gerne einen Kommentar unter diesen Beitrag und lass uns diskutieren!
Im Text habe ich einige Geldanlagen erwähnt, die Dich vielleicht inspirieren, selbst in eine ähnliche Richtung zu investieren. Besonders leicht geht das mit den folgenden Partner-Links, die Dich nichts kosten, aber den Divantis-Blog unterstützen:
Aktuell sehr spannend finde ich das Depot der 1822direkt. Es bietet eine Quellensteuervorabreduzierung für Frankreich, Italien, Norwegen und wohl auch weitere Länder an. Und das Ganze ohne Gebühren und mit gut geleitetem Service. Ein echter Geheimtipp, um bei Dividenden aus diesen Ländern deutlich mehr Netto vom Brutto zu erhalten!
Ziemlich neu auf dem Markt ist das Depot von tradegate.direct. Ich habe es direkt getestet und es hat mich für spezielle Fälle überzeugt. Die Depoteröffnung geht wirklich sehr einfach und schnell über das Smartphone. Mit dem Depot selbst lässt sich dann bei Tradegate ab 500 € Ordervolumen gebührenfrei handeln.
Wenn Du Dich bei wikifolio kostenlos registrierst, kannst Du mein investierbares Musterportfolio „Ausgewogen sorgenfrei leben“ beobachten und dort auf Deine Watchlist setzen. Du erhältst dann innerhalb der wikifolio-Plattform alle dortigen Kommentare von mir automatisch angezeigt.
ecoligo für nachhaltige Crowdfinanzierungen – bei Registrierung über den Link erhältst Du einen einmaligen Willkommensbonus in Höhe von 30 €, der Dir innerhalb von 35 Tagen nach Deiner Erstinvestition von 100 € als Cash-Back überwiesen wird.
Engel & Völkers Digital Invest habe ich in der Vergangenheit für Immobilien-Crowdinvestments ab 100 € Anlagesumme gewählt. Die Angebote empfinde ich aktuell aber aufgrund des gestiegenen Zinsniveaus nicht so attraktiv. Trotzdem schaue ich mir die neuen Angebote immer an und sehe auch, dass die angebotenen Zinssätze höher werden. Es kostet nichts, Dich einfach zu registrieren und für den Newsletter anzumelden. Du erhältst dann unverbindlich die neuen Angebote zugesandt und kannst Dich dann entscheiden, ob ein Investment für Dich attraktiv ist. Gerade, wenn es zur Zinswende kommt, können die Angebote sehr schnell auch wieder spannend werden.
bei mir Depot gesamt 1 Monat + 6,42%
das ist eine Hausnummer. Kurs stimmt.
Hauptursache US Wahl und starke Ausrichtung im Finanzsektor, die ich aber im Auge behalten muß. Zur Zeit aber alles grün.
Inzwischen ist die Höhe des Dividendenreinvests fast schon auf Augenhöhe mit dem, was ich normal dazu einzahlen kann.
Top 3 Monatsspitzenreiter bei mir
Apollo Global Management +27,12%
KKR & Co.Inc. Commons +20,55
Goldman Sachs Group +19,94%
(sind aber Kleinstpositionen)
überhaupt unter den ersten 15 sind 11 aus dem Finanzsektor (davon auch größere Positionen) die schwächsten 3 sind UniCredit, Crédit Agricole und Cosco Shipping mit zwischen -10% und -15% wobei ich Einstände überhaupt nicht vom Kurs, sondern von der Kassenlage abhängig mache.
Überhaupt dieses Jahr ytd (ohne frisches Kapital/rausgerechnet) selbst +23,9% gesamt, ist aber schlechter als S&P500 mit 27,19% aber besser als der Dax 17,04% und Dow Jones +19,08%
Habe schon inzwischen schon mehr als die Hälfte von meinem ursprünglichen Jahresziel für 2025 erreicht.
klar schreibe ich viel und ich hoff immer, ich nerve keinen, aber die Richtung stimmt, mit dem wie ich es mache. Natürlich nicht zum Nachmachen, sondern immer nur Inspiration.
Verantwortung muß jeder selber übernehmen.
@Bens Trades
Sompo grüner Haken, Badger Meter grüner Haken, Realty Income grüner Haken,
Touax Verkauf gelber Haken, möglicherweise nicht optimaler Zeitpunkt, da eventuell in Frankreich gesellschaftliche Umbrüche noch bevorstehen könnten, wie lange hält sich Barnier, überhaupt die Frage zu allen französischen Aktien (behalte vorläufig alles)
Siemens Healthineers und ENAV hätten mich jetzt nicht gestört.
Kauf LÒreal gelber Haken, gibt´s die noch billiger ? bei Luxus bleibe ich weiter an der Seitenlinie.
Nestlè ( und damit LÒreal) in der Schweiz weiter nicht sehr aussichtsreich.
Mainz Biomed? roter Haken. Das ist doch ein Zockerpapier. excusez-moi, sorry,
hat sich Ben doch auf dem Eigenkapitalforum einen Floh ins Ohr setzen lassen.
Kennt Ben die wahren Interessen desjenigen, mit dem er sich über Mainz Biomed unterhalten hat?
die ganzen anderen Smallcaptrades von Ben könnte ich und will nicht bewerten. bei Small caps in Deutschland halte ich mich sowieso raus, da hier auch Schindluder betrieben wird.
Ich kann das nicht beurteilen und es interessiert mich auch nicht so.
Die Chancen stehen hier glaube ich wie immer 50/50 und ich würde mich eher an Branchenrotation und large caps halten.
Options/Hebelgeschäfte jeglicher Art sind weiter absolut tabu für mich.
Der Aktienkavalier hat auf Insta letztens geschrieben, der Hebel gibt und der Hebel nimmt, dann kann man es auch lassen.
Überhaupt tradet Ben ziemlich viel in der letzten Zeit?
Sei es wie es sei,
beste Grüße an alle hier und
einen erfolgreichen Dezember und
einen schönen ersten Advent.
Lieber Ben,
wie immer habe ich mich auf deine Monatszusammenfassung gefreut und sie mit Spannung gelesen. Und es ist wirklich interessant, wie robust sich Aktien entwickeln. Finde es gut, dass du auch einige kleiner Werte aussortiert hast. Auch kenne ich das Gefühl, dass es immer wieder super Chancen gibt. Aktuell versuche ich mich aber stark zurückzuhalten, wenn es um neue Depotpositionen geht. Zu schnell hab ich da in der Vergangenheit mein Depot gefüllt. Im Sinne der Opportunitätskosten, versuche ich zu überlegen, ob zum einen schon bestehende Positionen eine ähnliche Chance bieten und zum anderen ob ich die Zeit die ich in das neue Investment stecken muss, nicht besser bei den „alten“ Werten aufgehoben ist.
Auch bei mir war es ein toller Monat. Mit 6% fürs ganze Portfolio war der November der drittbeste Monat seit ich investiere (nach Apr 2020 und Dez 2023).
Die Besten Werte waren Fortinet (+24,9%), Kinsale Capital Group (+22,8%) und Salesforce (+16,9%). Platz 4 möchte ich diesmal auch erwähnen, weil es für mich so überraschend ist, dass Snap-On Inc. nach +19,9% im Vormonat erneut 13,1% gewonnen hat. Für einen schnöden Hersteller von Werkzeugen und Werkstattbedarf ganz schön viel.
Der Blick auf die Gewinner zeigt schön, dass der Markt deutlich an Breite gewonnen hat!
Die schlechtesten Performer waren Amgen (-11,1%), L’Oreal (-4,6%) und LVMH (-2,8%).
Amgen habe ich aber Ende des Monats mit ungefähr 19% Gewinn verkauft (erster Verkauf seit Juli im Depot). Das ist bestimmt ein gutes Unternehmen, aber ich fühle mich mit Pharma nicht mehr so richtig wohl. Ich verstehe das System nur sehr bedingt, es scheinen permanent schuldenfinanzierte Übernahmen stattzufinden und staatliche Regulationen spielen auch eine Rolle.
Bei L’Oreal denke ich ebenfalls über eine Aufstockung nach. Details dazu hatte ich ja mal in einem anderen Beitrag geschrieben. LVMH, da scheint Thomas recht zu behalten. Aber mal schauen. Ich halte erstmal daran fest.
Neu ins Depot gekommen ist Unicharm. Das Unternehmen gefällt mir recht gut und ist eine gute Diversifizierung zu nahezu allen anderen Unternehmen.Und in politisch unsicheren Zeiten sind Consumer Staples wahrscheinlich eine ganz gute Wahl.
Euch allen einen schönen 1. Advent!
Chrischaan
Frohen ersten Advent, ich hoffe, nirgends das Depot brennt (scheint aber ja wirklich allen recht gut auszusehen)!
Da hat Ben ja in seinem heutigen Beitrag gleich mehrere Aktien-Titel-Adventskalendertürchen gelüftet… :-) Das kenne ich eigentlich nur von mir, wenn ich im Büro über Schokoladen-Adventskalender spät abends noch mal herfalle… :-)
Badget Meter: Hatte sie nicht auf dem Schirm. Das scheint mir – untechnisch gesprochen – die Ecke von Aktien wie Halma, Diploma und Spectris zu sein (die habe ich alle). Ich mag diese Geschäftsmodelle. Und darum kommt Badget auf meine WL. Ich vergleiche deren Produkte gerne wie Sand unter Couch-Kissen, Du bekommst den eigentlich gar nicht so richtig mit, aber selbst wenn, bekommst Du ihn auch nicht mehr richtig vernünftig weg. Sollte Ben die Badget Meter nochmal aufstocken und in dem Zusammenhang auch etwas näher portraitieren (Please do so!), dann bin ich mal auf die Einordnung gespannt, weshalb das Wachstums bis 2020 eher flat bis graduell steigend war, und dann urplötzlich der Lift nach oben ging. Das hat natürlich Auswirkungen auf das KGV, >50 für dieses Jahr. Uiui. Allerdings werden Kantonisten wie eine Halma auch seit Dekaden zu sehr hohen Bewertungen gehandelt, und sie haben das Vertrauen des Aktionärs tatsächlich stets gerechtfertigt.
@Manni: Was treibst Du eigentlich derzeit so? :-)
Meinst du mich ?
Ich bin gerade mal wieder in Asien gelandet, wo ich wohl auch mal wieder das naechste halbe + jahr verbringen werde.
Habe vor etwa einem monat eine position “ main street capital “ aufgebaut. Ein aktiv gemanagter bdc.
Das management scheint aehnlich vorsichtig und bedacht vorzugehen wie das management von Realty Inc.
Chevron, asml, googl, visa aufgestockt.
Dabei wollte ich doch eigentlich bei einer so hoch bewerteten boerse nichts mehr kaufen……
Dich meinte ich! :-) Danke.
Wenn Du in Asien unterwegs bist: Laufen Dir dort Unternehmen über den Weg, die Du als interessant erachtest?
VG Tobs
Hallo Manfred,
Ja Main Street Capital hab ich auch schon länger. Ein Glücksfall. Sie zahlen monatlich , etwa 7 – 8 % monatlich. Selten das bei einem BDC der Kurs auch noch so schnell steigt. Hab nicht exakt nachgerechnet aber Ausschüttung ist nur noch 6plus irgendwas , weil der Kurs steigt, aber da sie steigern und häufig Sonderdividende zahlen geben sie sich alle Mühe, wieder an die 7 bis 8 % Ausschüttung zu kommen. Den Kursanstieg kann ich mir nur mit dem Anstieg der breiten Käuferbasis erklären, da sie bei den BDC mittlerweile einen /den Spitzenplatz einnehmen.
Aber da es an der Börse keine Wunder auf ewig gibt, muss es bei Main Street auch einen Exit Point für Anleger geben.Im Moment sehe ich den nicht. Alles fein.
@ Aufstocken, wer nicht aufstockt ist nicht dabei. @ erhitze Märkte?
möglicherweise nur fair value at a fair price …
Visa hab ich auch.
Google nicht mehr. Frage wäre hier, spalten sie Google auf und gibt es dadurch noch mal Mehrwert für Aktionäre?
Aber Spekulation.
Und Stellantis verkauft btw auch ganz schlecht E Autos. nur mal so am Rande.
Grüße nach Asien und ich schließe mich Tobs an. Schreib doch gern über interessante Börsenthemen, Firmen oder Trends aus Asien. Da scheint mehr los zu sein als Europa.
Tobs, Thomas u Mathias,
BDCs profitieren normalerweise von steigenden Zinsen. Der grund, warum bdc s momentan steigen liegt eher am neuen us praesidenten, unter dem wegen der tarif unsensibilitaet wohl die kleinen firmen profitieren duerften. Und die liegen im revier der bdcs. Ares ist ein fremdgemanagter BDC, und damit einiges riskannter.
Alk u Gesundes Essen : diese botschaft ist hier in asien, dem markt der zukunft, noch nicht angekommen. Seit 25 jahren hat sich hier nichts geaendert. Noch bis vor kurzem war es hier noch eine Ehre, betrunken zu sein.
Gestern war ich im starbucks : gerammelt voll ! Kein stehplatz available. Und mit (naiven!) treuepunkten werden die kunden bei der stange gehalten. Vielleicht war es doch ein fehler, starbucks zu verkaufen
…bin nun über 14 EUR bei dem BDC Blue Owl Capital eingestiegen.
Wirkt mir zu heiß gelaufen.
Muss mich gedulden, mit Nachkäufen.
Bin sicher, dass sie wieder runterkommen werden…
Ares Capital bei mir 17% im Plus. Wunderbar ;-)
und noch etwas,
Hi Crischaan, erstaunlich ähnlich die 6% ;-) so macht es Spaß…
eine Idee für Ben und seinen Blog ,
anonyme Sentiment/Meinungsabfrage über QR Code.
keine Ahnung, wie bei Netigate oder SurveyMonkey.
Einfach zu handhaben, Manipulation durch Mehrfachabstimmung ausgeschlossen.
Die Meinung der Blogleser zum Beispiel zum geplanten Siemensnachkauf, den die meisten sicher befürworten würden. (Ich auch)
Wird bei unserer Firma im Vertrieb in jüngster Zeit gelegentlich eingesetzt, um sich unter den Mitarbeiter ein anonymes/ehrliches Stimmungsbild zu bestimmten Themen einzuholen.
Die Mitarbeiter haben auch Kompetenz.
So könnte sich Ben vorab Meinungen zu geplanten Trades oder Positionen einholen. Klar wissen dann alle, was er vorhat, aber ist das schlimm? Entscheiden kann er dann immer noch.
Man kennt nicht die Qualifikation der Teilnehmer, aber es ist eine kostenlose Zusatzinformation.
Und interessant wäre das Ergebnis auch für Leser des Blogs.
Noch was, alkoholische Getränke laufen schlecht.
habe auf die Schnelle keinen Index gefunden,
z.Bsp hier https://www.tradingview.com/sparks/entries/alcohol-stocks-fancy-a-shot/
ein Basket der globalen Destillen ein Jahr -18,5% und das in diesem Jahr !!
oder hier
https://finance.yahoo.com/sectors/consumer-defensive/beverages-wineries-distilleries/
Auch der Bierverbrauch in Deutschland zum Beispiel sinkt ganz klar und mit zunehmender Assimilierung mit nichteuropäischen Traditionen und zunehmendem Gesundheitsbewußtsein wird einfach weniger Alkohol getrunken.
auch deshalb bei LVMH etwas zurückhaltend…
und nochmal, Luxus in Zukunft muß nicht dasselbe sein, was es früher mal war.
wenn es früher der Maybach oder die S-Klasse sein mußte, inklusive der goldenen Rolex, reicht heute ein T-Shirt, ein leistungsfähiges Smartphone oder anderes leistungsfähiges IT Equipment, die entsprechenden Accounts, Karten, Limits, Destinationen und einfach die Freiheit/schnelle globale Mobilität und ein Lächeln im Gesicht, um reich zu sein. Man trägt seinen Luxus gefühlt nicht mehr so offen wie früher wie eine Monstranz vor sich her. Nur mein Gefühl.
Hallo Thomas,
zum Thema Alkohol: Das ist ein Einwand, den ich grundsätzlich für berechtigt halte und schon lange Zeit erhebe. Bei diesen Unternehmen besteht, trotz wachsender Weltbevölkerung, ein gewisses Risiko, dass Alkohol in der Priorisierung nach hinten fällt, Stichwörter: Körperkult, Aufstiegswille der arbeitenden Menschen (ok, die wenn sie ein Stück weit geschafft haben, dann sich natürlich auch wiederum mit Alkohol belohnen wollen, wobei in Zukunft vielleicht nicht mehr unbedingt…?) veränderte Freizeitaktivitäten und auch: Zunahme der eher alkoholabgewandten islamischen Weltbevölkerung.
Daher finde ich die vereinfachte Investmentthese: Gesoffen wird immer, etwas stumpf. Ich würde hier aber nicht schwarz-weiß sehen wollen. Es gibt in allen Bereichen stets Veränderungen im Konsumentenverhalten, und die Big Player wissen ihr Portfolio entsprechend weiterzuentwickeln. Im Bereich Kippen machen es gerade Philip Morris und BAT exzellent vor. Im Bereich ungesunder Kram sieht man es auch an Consumer Staple, wie sie ihr Sortiment umstellen (während den kleinen ehemals gehypten Angreifern wie Beyond Meat und Oatly der Saft ausgeht). Und ich denke, die großen Anbieter im Alki-Bereich werden entsprechend auch ihr Portfolio umbauen können. Relevant ist, dass sie verstehen, wie man Marken aufbaut und pflegt. Da würde ich den klassischen Bierbrauer eher schlecht aufgestellt sehen versus den Multi-Brand Player der ganz Großen, der das meines Erachtens eher drauf hat. Wie immer, das kann also auch gerade eine Chance für den Einstieg sein, wenn man selbst einen längeren Anlagehorizont hat als der Quängel-Anleger, der schon nach zwei Quartalen Ergebnisse sehen will. Um in der Sprache des Alkohols zu bleiben: Das sind Investments wie das Kampfsaufen: Als Gewinner geht hervor, wer nicht vor dem Ende schon vom Tisch umkippt. :-) Für mich gilt bei Alkohol-Aktien: Ich bleibe lieber trocken, ist nicht so mein Style.
Lieber Thomas,
ja genau so macht es Spaß. Ich muss aber dazu sagen, dass lt. PP die Jahresperformance ziemlich genau auf dem Niveau von Ben liegt. Er hat oben 14,6% angegeben und bei mir spuckt PP einen Wert von 15% aus. Gerade im ersten Halbjahr war mein Depot deutlich hinterher. Und ein Mix aus Neuzugängen (Salesforce), Austausch (Fortinet vs. Cisco), Titeln die erst im 2. Halbjahr so richtig zündeten (ADP, SNA, FAST) und keine wirklich katastrophalen Abstürze (L’Oreal und Hexpol haben die rote Laterne mit -15%), führt trotzdem zu einem netten Ergebnis. ;-) Aber wie Star sagen würde, alles nur Momentaufnahmen.
Beste Grüße,
Chrischaan
Hallo Thomas,
die Idee mit dem Kaufen oder Verkaufen und einem Abstimmen verstehe ich, ich sehe aber ein, zwei Risiken.
1.) Du kannst nicht mehr frei entscheiden wo Du investierst
2.) Du beeinflusst evtl. das Anlageverhalten der Mitforisten, was zu einer Abmahnung führen könnte.
Nachträglich zu informieren ist rechtlich unproblematischer.
Hallo Ben,
wie immer vielen Dank für den umfassenden und trotzdem kurzweiligen Beitrag.
Ich habe eine Rückfrage …
Du schreibst: „Um mich auf die voraussichtlich deutlich höheren Zinsen ab 2028 vorzubereiten,…..“
Bezieht sich Deine Annahme (höhere Zinsen ab 2028) auf Zinsen im Euroraum oder auf den US$-Raum?
Was ist Dein Szenario hinter der Annahme (Wenn US-Raum, wäre das verkürzt gefasst folgendes Szenario: Trump >> Schulden >> Inflation >> Zinsen ziehen an?).
Beste Grüße
Schlumich
Hallo Schlumich,
die Aussage zu den Zinsen bezieht sich auf meine persönliche Anschlussfinanzierung. Für die ersten 10 Jahre Festzinsbindung habe ich einen durchschnittlichen Zinssatz von 1,24% (verteilt auf 3 Darlehen mit KFW). Ich bin mir relativ sicher, dass ich diesen Zinssatz 2028 nicht mehr erreichen werde. Das ist unabhängig davon, ob 2028 gegenüber 2024 die Zinsen im Euroraum fallen oder steigen werden. Jedenfalls werden sie – das ist meine Annahme – deutlich höher als 2018 sein. Und darauf bereite ich mich hinsichtlich meiner Immobilienfinanzierung etwas vor.
Viele Grüße Ben
Hallo Ben,
hast Du grundsätzlich – also zu dieser Immobilie in Leipzig, aber auch zu Deinen anderen Wohnungen – eine Refinanzierungsstrategie?
Bislang habe ich Deine Strategie so verstanden, dass Du im Zielbild auf ein völliges Ablösen der Darlehen abzielst, oder? Hintergrund meiner Frage ist, dass bekanntlich, Dir muss ich es nicht erzählen, mit jeder geleisteten Tilgung die persönliche Eigenkapitalrendite sinkt (mehr Eigenkapital gebunden + bei annuitätischen Darlehen weniger Zinsaufwand zur Senkung der steuerlichen Bemessungsgrundlage).
Darum versteht man natürlich, dass nicht wenige versuchen mit möglichst geringem Eigenkapitalanteil innerhalb von 10 Jahren zu drehen („am Besten“ noch mit einem Bullet-Loan). Das wäre ja aber nicht Dein Ansatz, das verstehe ich schon. Darum nehme ich auch nicht an, dass Du Dir sogar vorstellen könntest, im Rahmen der Refinanzierung etwas aufzuvalutieren. Und wegen Deiner persönlichen Situation kommt vermutlich auch kein Kauf einer wieder hochgehebelten neuen Wohnung in Betracht, um den Finanzierungsgrad auf Portfolioebene zu erhöhen.
Aber wie beabsichtigst Du dann vorzugehen? Würdest Du, nachdem über die Jahre Deine LTV deutlich zurückgegangen sein dürften, dann wenigstens dazu tendieren, die Gesamtrate des neuen Zahlungsdienstes allenfalls in vollständiger Höhe entsprechend der bisherigen Gesamtrate beizubehalten (mit der Folge, dass sich der Zinsanteil zu Lasten des Tilgungsanteils verschiebt)? Dann tilgst Du zwar etwas weniger, aber eigenkapitalschonender, und lässt dann zum Ende noch mehr die Inflation zur Hilfe ran? Die Risiken sind ja irgendwann bei einem niedriger gewordenen LTV ohnehin ziemlich rausgegangen. Oder willst Du die Darlehen möglichst schnell runtergeschrubbt bekommen?
VG
Tobs
Hallo Tobs,
das ist ein spannendes Thema, über das ich tatsächlich nachdenke. Und noch zu keiner festen Entscheidung gekommen bin. Grundsätzlich ist es so, dass ich mit den Annuitäten (also der monatlichen Rate für Zins und Tilgung) ganz gut klarkomme. Mich würde aber bei einer neuen Fetzinsvereinbarung stören, wenn die Raten zwar gleich bleibt, aber der Zinsanteil so stark steigt, dass er von der Nettomiete nicht mehr gedeckt wäre. Dann würde schauen, dass ich einen Teil des Darlehens tilge, um die Zinsen zu senken. Das wäre aber eher – rein abstrakt – eine psychologische Sache.
Die spannendere Frage wird sein, wo die Zinsen tatsächlich stehen und welchen Ertrag ich mit einer alternativen Geldanlagen erwirtschaften muss, um auf den gleichen Prozentsatz zu kommen. Angenommen, die Zinsen liegen bei 4% müsste ich z.B. 5,5% Dividendenrendite (abzgl. Steuern) woanders haben. Das wäre für mich vermutlich der Grenzsatz, an dem ich ernsthaft überlegen würde, die Immobilienfinanzierung komplett oder zumindest zum Großteil abzulösen. Andererseits ist es auch eine Frage der Liquidität.
Mein Gedanke ist insgesamt weniger die Rendite bei den bestehenden Immobilien, sondern mehr die Kosten der Finanzierung. Das liegt aber an meiner persönlichen Situation. Jede Tilgung in die Immobilien erhöht meinen monatlichen Nettozufluss. Gleichzeitig sinken meine Dividendenerträge, da ich das Geld aus Aktien abziehen müsste.
Und so ist es am Ende des Tages für mich eine Rechnung, wo mir am Ende mehr übrig bleibt. Mein nächster Festzinsablauf steht schon im August 2025 an. Da werde ich mich erstmals entscheiden müssen. Bisher zahle ich dort 2,24% Zinsen bei 3% Tilgung. Die Finanzierung ist nach den ersten 10 Jahren also schon gut runtergetilgt. Und ich habe einen gewissen Spielraum, die absehbar höheren Zinsen zugunsten niedrigerer Tilgung zu kompensieren. Da werde ich – Stand heute – wohl eher nichts zusätzlich tilgen.
Das Thema werde ich sicherlich noch mal ein einem eigenen Beitrag aufgreifen. Es ist vielfältig und gleichzeitig individuell.
Viele Grüße Ben
Hallo Tobs,
Ben hat ja schon geantwortet.
Banken reden immer gerne von Eigenkapitalrendite. Dazu 2 Beispiele (Extreme!!!).
Du kaufst eine Wohnung für 270000 und hast 30000 Überschreibungskosten (Notar, Grundbuch, etc.)
Spätere Steuern und Inflation sind erstmal außen vor
Szenarien bei theoretischen Mieteinnahmen von 30.000:
Setzt Du 30000 für die Überschreibungskosten ein, dann hast Du sagenhafte 100% Eigenkapitalrendite.
Setzt Du 150000 ein, dann hast Du schmale 20% Eigenkapitalrendite aber bereits getilgt (die Zinsenzahlungen sind niedriger).
Gut die Mieteinnahmen sind theoretisch und deutlich geringer.
Jetzt kommt die Miete und laufende Kosten und Rückstellungen und es handelt sich um die erste vermietete Immobilie.
Person A verdient gut und wählt Szenario 2. Er will schuldenfrei sein. So schnell wie möglich und tilgt 4%. Dafür kann er später unbeschwert leben.
Person B ist knapp bemessen und wählt Szenario 1. Weil er nicht anders kann! und Tilgung von 0,5% oder im schlimmsten Fall hat er eine Versicherung und tilgt gar nichts für 30 Jahre.
Person A hat keine Probleme, weil die Miete die Zinsen und evtl. die Rückstellungen decken.
Person B erhält aus der Miete nur 60% auf seine Zinsenzahlungen. Rückstellungen muss er selbst bedienen (und hat diese meist nicht auf dem Schirm).
Ich gebe zu es sind Extreme, aber irgendwo dazwischen liegt für uns alle die Wahrheit. Durch die Miete sollten an sich zumindest die Zinsen abgedeckt sein, besser Teile der Rückstellungen oder der Tilgung auch, was anfangs schwerer ist, aber die Zeit …
Und wenn nun eine Rezession kommt und beide verkaufen müssen?
Das Szenario für beide Personen kann sich jeder selbst ausmalen.
Was bringt mir die Eigenkapitalrendite, wenn Sie nicht abgesichert werden kann? Und Immobilienkauf ist häufig ein Klumpenrisiko.
Nur zur Info: Beide Szenarien sind rein theoretisch. Aber wie Ben sagt, hängt es sehr von den eigenen Vorstellungen und der Situation ab. Das Beispiel ist auch nicht umfassend, sondern soll einfach einen Eindruck geben, dass Eigenkapitalrendite nicht alles ist.
Die besten Aktien sind ja auch nicht die Aktien, die hohe Dividenden auszahlen.
Es gibt Firmen, die eine extrem hohe Eigenkapitalrendite haben, aber Ihre Schulden in 10 Jahren oder mehr erst abzahlen können. Aber auch hier ist die Frage der Nachhaltigkeit. Ein Versorger ist anders zu bewerten, wie eine produzierende Firma im Maschinenbau.
Hallo Börsenhai,
das stimmt natürlich.
Es ist eine sehr individuelle Betrachtung und mir ging es bei meiner Frage weniger abstrakt um die Auseinandersetzung um hohe Eigenkapitalrendite durch Financial Engineering versus vernünftigere Risikoaussteuerung. Denke, hier muss sich jeder selbst die Karten legen, wie confident er für sich in die Zukunft schaut.
Worum es mir tatsächlich konkret ging, ist die Technik, die Ben nun anzuwenden beabsichtigt (auch weil ich in einer vergleichbaren Situation mit einem Portfolio bin, dass ebenfalls bereits ein gewisses Vintage aufweist). Denn wenn man vergleichsweise viel tilgt (konkret zu mir: angefangen mit 3,5% Tilgung und bei einer meiner Kapitalanlagewohnungen sogar einmal eine Sondertilgung von 7,5% durchgeführt), dann hast Du ja eine vollständig andere Ausgangsstellung für die Frage der Refinanzierung als in den von Dir beschriebenen Beispielen bei Aufnahme des Invests. Dann reden wir nach Ablauf von 10 Jahren von valutierenden Darlehen irgendwo bei 60 Prozent und (gute Lage und Objektqualität vorausgesetzt) LTV vermutlich von gut unter 50% und (hoffentlich) gesteigerten NOI!
Und hier stellt sich dann schon die Frage, wie man eine Refinanzierung gut einsteuert (je nach Ziel: Manche wollen irgendwann alles von der Backe haben, andere wollen es einigermaßen eigenkapitalschonend fortsetzen und außerdem das steuerliche Ergebnis nicht zu groß werden lassen). Die Frage finde ich deswegen auch interessant, weil vermutlich/hoffentlich der Cash-Flow aus den Wohnungen gestiegen ist. Für mich persönlich stelle ich mir die Frage, ob ich in den kommenden Jahren im Rahmen der Refis die Gesamtraten konstant belasse, den gestiegenen Zinsaufwand zumindest zur Reduktion des steuerlichen Ergebnisses verwende und mit der dann zwar geringeren, aber immer noch vorhandenen Tilgung, einfach „langsamer“ werde und sukzessive die Inflation neben mir arbeiten lassen. Ich könnte auch eine meiner Wohnungen flippen und die anderen Restvaluta davon tilgen. Da ich aber gerne stets 2 Wohnungen in einer WEG kaufe (Stichwort: Skalierung, wesentlicher Cashflow aus einem Objekt), würde ich diese Paarung ungerne aufheben.
Von Deinen Beispielsfällen findet man im Netz eine Menge Content, interessanterweise aber weniger zur Frage, wie Refinanzierungsstrategien gut aussehen können, vermutlich einfach weil es individuell ist. Ich kenne einige, die privat im größeren Stil in Häuser/Wohungen investieren. Die würden niemals die Finanzierungen auf Portfolio-Ebene vollständig zurückführen. Ab einem gewissen Grad muss dann bei denen wieder das nächste Objekt her, was betriebswirtschaftlich und steuerlich Sinn macht (Ich will das für mich aber eher nicht, weil ich lieber weiterhin viel in mein Depot investieren möchte). Zudem ist bei einem Portfolio ab einer gewissen Größe, wenn die LTV merklich gesunken sind, das Risiko auf Einzelimmobilien-Ebene wirklich zu vernachlässigen. Jedenfalls kippt man dann nicht mehr um, selbst wenn Flöhe und Läuse zusammenkämen…Das ist eigentlich das Schöne, wenn man lange Zeit in guten Immobilien investiert, schwinden die von Dir oben skizzierten Risiken zu Gunsten flexibler Anschlussmöglichkeiten.
Hallo Tobs,
ich hoffe, dass ich mit meiner Antwort dann nicht zu stark daneben lag. Einen Punkt kann ich noch ergänzen: Ich plane keine weiteren Immobilienerwerbe. Deshalb ist das für mich keine Option, ein größeres Portfolio aufzubauen. Ich bin inzwischen eher so unterwegs, dass ich mich lieber verstärkt auf börsliche Investments konzentrieren möchte. Einfach weil es eine größere Flexibilität ermöglicht. Und ich kann mir auch einen Verkauf einzelner Immobilien vorstellen. Für mich ist es deshalb auch eher eine übergangsweise Sicht, wie viel ich schon getilgt habe. Denn die Tilgung kriege ich ja dann quasi mit einem Verkaufserlös auch wieder zurück. Deshalb kann es auch sein, dass ich sogar auf eine Festzinsvereinbarung verzichte und das ein oder andere Darlehen variabel weiterlaufen lasse. Aber das hängt vor allem vom jeweiligen Zinsniveau und -angebot ab.
Viele Grüße Ben
Hallo Ben,
Danke; ja, das habe ich mir ungefähr so gedacht bei Dir.
Ehrlicherweise stelle ich an mir selber auch fest, dass ich zunehmend Gefallen am Gedanken finde, das Betongeld zu verflüssigen und sukzessive ins Depot reinfließen zu lassen. Vermutlich weiß ich es wirklich erst kurz vor knapp, wie ich mich konkret entscheiden werde. Früher hätte mich eine solche Unklarheit über meine eigenen Absichten eher noch unruhig gemacht, mittlerweile nehme ich das etwas gelassener hin.
VG
Tobs
Moin Ben,
ich selbst habe mit Mueller Water Products quasi das nachvollzogen, was Du mit Badger vor hast. Allerdings bin ich jetzt bei Mueller erst einmal wieder raus. Ich würde Mueller aber auch weiterhin nach aktueller Datenlage Badger vorziehen. Was habe ich übersehen?
Brain Biotech hat mich im ganzen Jahr in ein Wechselbad der Gefühle gebracht. Rein, raus, rein. Ich freue mich, dass Du die Firma ebenfalls auf gutem Wege siehst. Worüber ich wirklich jammere ist, dass BB in Deutschland wirkt, in Amerika hätten die schon ein ganz anderes Standing. War auch der Grund übergangsweise zu fliehen.
Meine größte ‚Katastrophe‘ in diesem Monat war Aker Solution (nie vorher gesehene jegliche Dividendenausschüttung …) Immerhin, letztendlich ganz schlecht war es nicht, bewege ich meinen trägen A… nun mal endlich dazu, mir auch bei allen anderen Norwegischen Dividenden 10% zurückzuholen. Glücklicherweise beträgt die Verjährungsfrist 5 Jahre ….
Gruß Frank
Hallo Frank,
ich glaube, der Unterschied zwischen Mueller Water Products und Badger Meter ist nicht besonders groß. Beide sind in ihren jeweiligen Nischen innerhalb der Wasserwirtschaftsbranche führend. Da Mueller Water Products aber erst 2006 durch einen Spin-off „entstanden“ ist, ist der Track-Record von Dividendenerhöhungen nicht so lang wie bei Badger Meter. Und damit ist die Aktie auch nicht in der Übersicht aufgetaucht, in der ich Badger Meter entdeckt hatte. Ich kann aber leider nicht mehr sagen, wo ich das gescreent hatte. Es war ungefähr sowas wie: „Anzahl ununterbrochener Dividendenerhöhungen“ und „durchschnittliche Steigerung“. Da fiel mir Badger Meter auf und ich habe sie mir näher angeschaut. Und dann einfach mal ein wirklich kleines Investment getätigt. Jetzt beginnt für mich auch erst die richtige Beobachtung. Bin selbst gespannt, was daraus wird.
Viele Grüße Ben
@Badger Meter, würde ich gedanklich eher bei Parker Hannifin, Graco oder Ametek einordnen und die sind alle nicht von schlechten Eltern. Schade, das ich noch keine Badger habe :)
@Miete plus Vermietung von Immobilien, kann ich nicht mitreden, da ich nur meine eigene habe.
möchte aber einen sehr schönen Leserkommentar dazu aus Tim Schaefers Blog von einem Leser Christian
wiedergeben, ich hoff es stört keinen: Zitat:
„Als professioneller, selbstständiger Immobilienverwalter finde ich die Idee ganz schrecklich, so geht es mir auch immer, wenn das auf YouTube („Immocation“, „Investment Punk“) als tolle Lösung präsentiert wird.
Natürlich ist es möglich, die angestrebten 25% Rendite zu erzielen, du schreibst ja selbst „mit etwas handwerklichem Geschick“. Das bedeutet nichts anderes wie Eigenleistung.
Ich weiß, was Immobilien an Arbeit bedeuten. Und damit meine ich nicht das Schreckgespenst „Mietnomade“, in unserer Region gibt es das glücklicherweise so gut wie nicht – wir sind hier sehr verwöhnt und kennen noch nicht einmal Mietrückstände.
Aber wer Immobilien kauft, die um die 25% Abwerfen sollen, kauft i.d.R. auch: Wasserschäden, schlecht gedämmte Fassaden, schlechte Teilungserklärungen, ungünstige Hausgeld-Strukturen (Umlagefähigkeit), alte Heizungen, Sturköpfe in Eigentümerversammlungen, Schimmel, alte Aufzüge, veruntreuende Hausverwalter, Erhaltungsaufwand noch und nöcher, Einrohrheizungen, Etagenheizungen, und vor Allem: Arbeitszeit, Arbeitszeit, Arbeitszeit.
There is no free Lunch. Von den 25% muss der „Unternehmerlohn“ abgezogen werden, dann bleiben es mit ganz viel Glück 2-3% Rendite. Lässt man die Verwaltung professionell machen dann bleibt auch nicht mehr als 2-3% übrig. Die Spesen sind hoch: Steuerberater, Rechtsanwalt, Hausverwalter, Immobilienmakler etc. “ Zitatende
Mir wäre das alles zu stressig. Selbst wenn ich das Geld hätte würde ich es nicht machen.
Kredite bedeuten IMMER Abhängigkeit vom Kreditgeber.
Keine Kredite bedeuten Unabhängigkeit zu jedem Zeitpunkt.
Klar mußte ich einmal in meinem Leben eine Hypothek aufnehmen. Rückblickend war fast jedes Gespräch mit einem „Bankberater“ eher zu meinem Nachteil, auch die Hypothek von damals war schlecht konditioniert.
Aber vorbei. Seitdem liebe ich meine Unabhängigkeit und will mit einem Bankberater nichts mehr zu tun haben.
Und bei absoluter Kreditunabhängigkeit/Schuldenfreiheit/vollständiger Tilgung kann man getrost auch nochmal über die dann mögliche Eigenkapitalrendite nachdenken ;-)
Hallo Thomas,
das Für und Wider der Anlageklasse Immobilie wurde in dieser Welt schon hinlänglich diskutiert. Das ist wie Fußball, jeder ist hier der erste Bundestrainer und hat eine Meinung dazu. Ich werde meinen Senf nicht auch noch dazu geben.
Man muss realistisch für sich bewerten, wie man Immobilien in die Kapitalanlage einbindet (es gibt ja tausend Ansätze von eher gewerblich bis ruhig und klassisch vermögensverwaltend). Und aufbauend darauf muss man realistische Renditeerwartungen haben. Das dürfte aber vermutlich das Problem vieler sein. Die zurück liegende Dekade war exzeptionell – Stichwort Yield Compression in allen Anlageklassen, aber natürlich auch bei Immobilien. Zwar sind die Anfangsrenditen in dieser Zeit stark gesunken, aber im selben Zug sind die Werte und damit IRR extrem gestiegen (im Grunde genommen 1:1 zu Anleihen). Daher wurde die Renditeerwartungen vieler Beteiligter ein wenig „versaut“. Und natürlich ist die Immobilie eine ganz tolle Projektionsfläche, für eine Menge Deppen auf YT usw.
2-3 % Rendite, von Du der schreibst, dürfte meines Erachtens eher eine realistische Rendite auf die GIK gewesen sein, und zwar bei einer belastbaren Vollkostenrechnung, die wirklich alles mit umfasst (Kosten, mal was erneuern, mal Handwerker usw.). Und das als laufende Ausschüttungsrendite. Ich nehmen an, wer einen guten Teil Fremdmittel eingebunden hat, dürfte in den letzten Jahren gerechnet auf das eingesetzte Eigenkapital selten so niedrig auf Basis IRR nach 10 Jahren rausgelaufen sein. Diese Renditen dürften durch die Bank weg höher gewesen sein. Meines Erachtens braucht aber auch niemand für Immobilien so hohe Renditen, denn sie erfüllen einen anderen Zweck als Aktien und daher rechnet man ja eigentlich auch ohnehin mit einer Rendite unter der Aktienrendite (wenn man langfristig vermögensverwaltend anlegt, seinen Kopf einschaltet und nicht den ganzen Tag auf YT abhängt). Die Abhängigkeit von Banken finde ich schon ok, gerade die letzten 10 Jahre waren doch wohl ein Traum. Überleg mal wie viel Risiko die Banken nehmen mussten für irrwitzig kleine Margen (bei den Stückkosten für ein Privatdarlehen haben die Banken auch fast nichts dran verdient). Eigentlich gab es da kaum was besseres, als mit Banken Geschäft zu machen (auch wenn man überlegt, wie teuer kalkulatorisch eigenes Eigenkapitel ist).