Korrektur innerhalb des Halbjahres beendet – was folgt nun?

41 Gedanken zu „Korrektur innerhalb des Halbjahres beendet – was folgt nun?“

1. Entwicklung auf Monatsbasis etwa ähnlich zu Bens Dividendendepot.
   Positiv immerhin auf Quartalsbasis Q2/24 vs Q2/25 etwa 8% höheres income,
   wobei ich hier nicht genau zwischen Handel und Dividenden trenne.

   Etwa ein Drittel grün auf Monatsbasis, zwei Drittel rot,
   auffällig einige asiatische Titel unter den „grünen“

   Cisco relativ stark…

   Der Dollar auf Halbjahresbasis etwa 14% abgewertet ggü Euro. Unsere Depots würden unter Neutralisierung dieses Aspektes viel besser aussehen, aber hätte hätte zählt nicht.

   Am Anleihemarkt Foreign-Investors vs US-Investors sieht es mindestens genauso aus.
   wer es genauer studieren will inkl. Aussichten/Folgen, zum Beispiel hier eine gut differenzierte Sicht
   https://www.ssga.com/de/en_gb/intermediary/insights/are-foreign-investors-really-dumping-us-treasury-bonds

   Trump bekommt, was er will, er disst Powell unaufhörlich weiter.
   Trump hat auch nicht gesagt, make Europe great again, sondern America great again in allen dazugehörigen Facetten. Also nicht wundern. Für US Anleger ist die Welt (Aktien in USD) völlig in Ordnung.
   Trump hat das zum Teil bewußte Währungsdumping anderer Nationen satt und will die Vorteile einer schwachen Währung jetzt selber sehen, ohne freilich die Vorteile der Weltleitwährung aufzugeben.

   Man braucht kein Prophet zu sein, wo die US Zinsen mehr oder weniger schnell hingehen, die Differenz zu anderen globalen Zinsen wird zunehmend kleiner.

   Eventuell haben wir zum Jahresende nochmal 14% Dollardrawdown gesehen, eventuell mehr, eventuell weniger, eventuell heftigere Ausschläge, die vermutlich dann aus dem Bondmarkt kommen.

   Interessant, das z.Bsp. der Yen selbst ggü dem SGD aufwertet. Japan ist die Nr 1 der Halter von US Treasurys.
   Möglicherweise haben wir einen markanten Wendepunkt im Währungsgefälle gesehen.
   Vielleicht dauert es mehrere Jahre, bis der Euro ggü Dollar wieder fällt.

   Was ergibt sich für uns daraus,
   Ben beschreibt es völlig richtig. Man kann nicht viel tun. Absicherung würde nur Erträge kosten.
   Globale Streuung.
   Bin eher Income-orientiert bei stabilem Werterhalt
   Zukäufe vorläufig ex USA bei niedrigen KGVS und hohen Dividenden, aber stetige Steigerung der absoluten Anzahl gehaltener Aktien.

   Jede Gewinnmitnahme aus dem USD Bereich war für mich vorläufig richtig.

   Was mich mal interessieren würde, ist die Preismechanik bei USD notierten globalen ETF, die Abwertung durch USD müßte doch theoretisch durch Aufwertung ausländischer Titel kompensiert werden oder habe ich eine Denkfehler?

   Grüße

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   1. @Thomas,

      Kurse sind sekundär. Mit freudigem Entsetzen habe ich gemerkt, dass nach 2024 der Div-Income um > 10% stieg.
      Trotz Dollarschwäche bei den Dividenden.
      Wer im Januar oder April beherzt zugegriffen hat, chapeau!

      Die ETF sinken bei weitem nicht so weit, obwohl es Dollarkurs ist.

      Eine kleine Korrektur: Nicht Japan sondern China hat die meisten Tresaurys der USA.

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      1. Hi Börsenhai,
         fürs Rechthaben kauf ich mir ein Eis ;)
         https://ticdata.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/tic/Documents/slt_table5.html
         China zieht sich eher zurück.
         aber es ist auch egal. China drückt die Währung genau wie die USA, Japan hoffnungslos verschuldet,
         eigentlich alle sind hoffnungslos verschuldet. Die einen gleicher als die anderen gleichen,
         Man könnte glatt Kapitalismuskritik betreiben, denn die Schulden werden immer nur den Armen und Schwachen übergewälzt, aber das ist seit 2000 Jahren so und wird auch in 100 Jahren noch so sein.
         Entweder man durchschaut dieses Spiel oder eben nicht.

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2. Guten Morgen Ben und alle Mitforisten,

   ich hätte folgende Frage an dich, Ben: In welchem Alter hast du damals die Immobilien erworben bzw. finanziert? Du hast ja irgendwo mal geschrieben, dass du mehrere Objekte hast, die du vermietest, und da würde mich generell dein Vorgehen interessieren. Ich bin jetzt 29 und investiere seit knapp 10 Jahren langfristig in Aktien. Allerdings höre ich immer wieder, dass der Hebel zum Wohlstand mit vermieteten Immobilien erzielt wird. Dabei ist es ja wahrscheinlich auch relevant, dass man – wie bei Aktien – früh genug damit anfängt.
   Das Prinzip dabei klingt recht simpel: Kaufe eine Immobilie, renoviere sie falls notwendig (im besten Fall erhält man Förderungen), und dann vermiete sie so, dass die Mieteinnahmen die Zinsen und Monatsraten bei der Bank decken. Steuerlich hat man natürlich auch viele Vorteile, und im besten Fall hat man nach etwa 30 Jahren eine abbezahle Immobilie, die einen viel Geld bringt oder die man steuerfrei verkaufen kann.

   Klingt alles erstmal super, wobei der Weg dahin wahrscheinlich gar nicht so einfach ist. Man muss ja auch erstmal ein geeignetes Objekt finden, und ob das für die nächsten 30 Jahre dann alles klappt mit den Mietern und den geplanten Sanierungen etc. – was sonst noch so dazu kommt – ist ja auch eine Sache für sich. Mich würde es freuen, wenn du oder jemand aus dem Forum, der sich vielleicht mit dem Thema auskennt oder eigene Erfahrungen gemacht hat, sein Wissen teilen könnte.

   Viele Grüße aus Chiang Mai,
   Nico

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   1. Hallo Nico,

      ich war 24 Jahre alt als ich meine erste Wohnung gekauft habe. Das war allerdings zur Selbstnutzung und es gab noch die damalige Eigenheimzulage vom Staat, so dass sich das für mich gegenüber einer Miete gerechnet hat. Der große Vorteil ist, dass eine Immobilie Dich zur Disziplin zwingt, weil Du die monatlichen Raten für Zins und Tilgung nicht einfach aussetzen kannst. Wer lässt schon einen ETF-Sparplan über 20 Jahre ununterbrochen laufen? Bei der Abbezahlung einer Immobilie ist das hingegen Usus. Für mich kam im Nachhinein das Glück hinzu, dass ich wegen der Immobilienverpflichtungen nicht zu viel Geld am Neuen Markt einsetzen konnte. Und damit auch weniger verloren habe als andere.
      Du sprichst ja von einer zu vermietenden Immobilie. Damit habe ich dann erst sehr viel später begonnen. Als es sich für mich steuerlich rechnete und ich mein Vermögen diversifizieren wollte. Da war ich 35 Jahre alt. Auch das war ein Glücksfall, weil ich die Immobilie noch vergleichsweise günstig erwerben konnte und im Anschluss dann die Immobilienpreise explodiert sind.
      Aktuell stimmt für mich das Verhältnis aus Risiko, Aufwand und Rendite nicht für einen Immobilienkauf. Da investiere ich lieber in REITs oder die DEFAMA. Aber das ist natürlich sehr individuell, vor allem da ich ja schon 4 Eigentumswohnungen im Bestand habe. Der Aufwand (Abrechnungen, Eigentümerversammlungen, Mieterthemen) ist aber viel größer als bei Aktien und wird bei Renditeberechnungen gerne unterschlagen.

      Viele Grüße Ben

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      1. Hi Nico,
         Ben hat es schon gut beschrieben.
         Ohne selbst über vermietetes Eigentum zu verfügen (nur selbstgenutzt)
         trotzdem ein paar Hinweise, was man so über die Jahre in diversen Blogs gelesen hat.

         Entscheidend sind zwei Aspekte.
         A) die Lage (Lage Lage Lage)
         und deren Dynamik in Zukunft

         B) die Qualität der Mieter.

         Auch hier gilt das Rendite Dreieck Risiko/Ertrag vs Liquidität vs Sicherheit.

         Gute Lage guter Preis.
         schlechte Lage schlechter Preis.

         Schlechte Mieter schlechter Ertrag /Mietnomaden, häufige Fluktation mit erhöhtem Renovationsbedarf etc etc. hoher Rechtsberatungsbedarf, unangenehme Schriftwechsel.

         wenn möglich die Mieter selbst aussuchen.
         Auch Quartiere/Viertel können sich im Laufe der Zeit zum schlechteren verändern, wenn der Bevölkerungsmix nicht (mehr) stimmt oder andere Einflüsse dazukommen.
         Ärzte ziehen weg, kein Einkaufszentrum mehr in der Nähe etc etc.

         Wenn man plötzlich gezwungen ist, zu verkaufen, kann zwischen Einstand und Ausstand eine erhebliche negative Differenz entstehen, der man sich nicht entziehen kann.

         Bei Aktien kann man schön in klein klein aufbauen, wie man das Geld dazu hat und kann theoretisch auch schnell mal korrigieren.

         Bei Immobilien legt man sich mit sehr viel persönlicher Energie/Aufwand/Verpflichtung
         für einen langen Zeitraum fest.
         Je höher der Fremdkapitalanteil um so höher das persönliche Risiko Krankheit Jobverlust etc etc.
         Nur bei sehr hohem Eigenkapitalanteil darüber nachdenken.

         Auf jeden Fall gründlich, und zwar sehr gründlich vorher recherchieren. Lieber länger als kürzer und keinen Schnellschuss, selbst bei vermeintlichen Schnäppchen.

         Hände weg von Immobilien-Influencern aka Immo-Tommy etc etc.

         Auch mal so etwas lesen
         https://www.ndr.de/der_ndr/presse/mitteilungen/Europas-groesster-Immobilien-Influencer-Wie-ein-Netzwerk-um-Influencer-Immo-Tommy-Immobilienkaeufer-in-Probleme-stuerzt,pressemeldungndr24666.html

         und soetwas

         https://www.docusign.com/de-de/blog/vollstreckungsunterwerfung-alles-auf-einen-blick

         Ich persönlich würde mir erstmal eine eigene lastenfreie Immobilie zur Selbstnutzung zulegen.

         Grüße

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         1. Ich persönlich würde mir erstmal eine eigene lastenfreie Immobilie zur Selbstnutzung zulegen.

            Das ist ein völlig anderes Thema. Damit verbaust du dir sämtliche Möglichkeiten zur Steuerreduktion (Zinsen, Gebäudewert, usw. können jedes Jahr abgeschrieben werden). Das ist ein nicht unerheblicher Anteil beim Konzept der Privatvermietung. Für mich in etwa vergleichbar wie wenn jmd. Schweizer Aktien hat und sich die Quellensteuer nicht zurück holt.

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            1. Börsenhai, Ben, Thomas und Andreas haben es m.e. zutreffend beschrieben. Der Markt ist immer noch zu teuer, Zinsen zu hoch, Handwerker kosten immer noch ein Vermögen. Heizung und Sanitär drucken praktisch Geld.
               Ein großer Fehler ist zur Miete zu wohnen und dann Immobilien zu vermieten. Dein Vermieter wird nur einfach und kostengünstig bauen und vermieten. Toll dann hast du ne Wohnung mit grandioser 4 % Bruttomiete vermietet statt selbst drin zu wohnen? Super spare mal Steuern mit der Vermietung! Grandios, nicht abziehbare Miete an seinen Vermieter zahlen und seine Mieterträge mit 42% versteuern. Beispiel: Du zahlst 12.000€ Miete für deine Wohnung= -12.000€ und die erzielst 12.000€ Mieterträge und zahlst dann ggf 5040€ Steuer drauf.

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            2. Hallo Padawan,

               eine eigengenutzte Immobilie ersteht man für die Rente (idealerweise). Meist sind die Immos deutlich zu groß, die Kinder gehen ja irgendwann ihren eigenen Weg. Das muss bedacht werden.
               Wir wissen alle nicht, wo wir in 20 Jahren leben werden.
               Aber es ist dennoch (da muss ich Thomas Recht geben), ein Sicherheitsgefühl für die unbekannte Zukunft.
               Zinsen kannst Du immer abschreiben. Renovierung nicht (kaum) bei Eigennutz.

               Aber das Damoklesschwert Mieter … und das kann richtig teuer werden.

               Wer keinerlei handwerkliche Fähigkeiten hat, muss einen zuverlässigen Handwerker kennen (woher nehmen derzeit?). Bei Vermietung dringender als bei Eigennutz.

               Muskelkapital hört spätestens bei Dach, Keller und Heizung/Wasser auf.
               Böden, Wände und Elektrik ist für den der es sich zutraut kein Problem. Es muss halt jemand die Elektrik abnehmen. (langjährige Beziehungen und eine Kiste Wein wirken Wunder)

               Ein ehernes Gesetz sagt: Mieten ist billiger als Kaufen. Das gilt allerdings nur für langjähriges Mieten, da die Mietkosten nicht wie der Markt (Immo und Miete) steigt, da der Vermieter seine Ruhe haben möchte. Ihm ist sichere Zahlung wichtiger als das Letzte rauszuquetschen(zumindest die, die ich kenne).
               Ausnahmen gibt s immer.

               Nicht vergessen: Immokauf ist langfristig. Und mehr als 2% – 2,5% Rendite (incl. aller Nebenkosten) schon gar nicht schlecht. Mehr Rendite gibt es auf dem Papier aber nicht in Realität, außer man hat ein absoluted Schnäppchen gemacht. Das ist aber auch nicht die Intention in Immo zu investieren.

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   2. Hallo Nico,

      ich bin den Weg andersrum gegangen.
      Mit 27 Jahren eine kleine Immobilie gekauft (50qm, erster Job). Hatte aber auch bereits genug Eigenkapital.
      Erst selbstbewohnt, dann vermietet wegen Freundin und Nachwuchs.
      Dann mit 30 eigenes Haus mit Unterstützung beim Eigenkapital durch die Mutter (Raten runter, war wichtig).
      Sukzessive Wohnungen (2-3 Zi) gekauft mit Schulden auf die alten (Vermiet-)Immos, um Eigenkapital freizumachen. Der Anteil des Eigenkapitals ging immer weiter zurück, von immo zu immo. Die erste war 1A Lage, alle anderen B-Lagen. Ich nannte es Kaskadeninvestment. Das geht aber nur, wenn Ihr buchhalterisch fit seid!!! Die Schulden verschwinden nicht einfach! Da ist nichts mit „auf Kante genäht“, was ich übrigens sonst auch nicht empfehle (Krankheit, Jobverlust, etc.)

      Immer bei derselben Bank. Immer derselbe Ansprechpartner. Vertrauensbasis!

      Wichtig:
      – Rechne mit den Folgekosten, die Kaufkosten tun weh aber einen Makler kann man sich sparen.
      – Suche Dir Deine Mieter selbst aus (heute extrem anstrengend, da sehr, sehr viele Bewerber falls in den Medien)
      – Achte auf das Hausgeld und wieviel Rücklagen existieren; ein Dach oder die Heizung machen kosteet bei wenig Rücklagen mal schnell 10.000€ oder mehr für jeden Besitzer und das sofort)
      – Achte auf die Elektrik
      – Dach und Keller immer anschauen – ohne Ausnahme.
      – Arzt, Apotheke, Einkauf, Schule, etc. in der Nähe?
      – Das allerwichtigste: Schaut Euch die Eintümerversammlungsprotokolle an! Da lernt Ihr die Mieter und die“Grafen“ kennen.
      – Für wieviel € haben die Nachbarn gekauft?

      Ich renovierte nie nach dem letzten Stand, sonder ließ lieber Miete nach. (Bäder mal schnell 20-25.000 DEM, das kriegt man nie mehr rein oder in 40 Jahren aber da ist es eh wieder veraltet). Lieber günstige Gimmicks einbauen.
      Wenn der Zustand ok ist, die Lage nicht gerade im Schmutzviertel der Stadt ist, sollte man sich das anschauen.
      In den Schmuddelecken der Gemeinden gibt es durchaus auch Möglichkeiten, aber man muss sich der möglichen Probleme bewusst sein (z.B. Sprache). Einen Stellvertreter vor Ort würde ich dringends empfehlen und möglichst nie dort erscheinen und wenn dann sehr still.
      Früher waren allerdings z.B. die Immo-Versteigerungen deutlich billiger als heute.
      Extrembeispiel: In einer Uni-Stadt wurde ein uraltes Haus mit Grund angeboten für 175000 €. Der Zuschlag war: 775000€. Und nein, da waren die „Stadtentwickler“ schon lange draußen gewesen.

      Ich bin tatsächlich reingerutscht, weil damals hieß es: Du brauchst ein Immo-Eigentum. Der Rest ergab sich.

      Mein Anspruch war übrigens: Die Hütte muss spätestens nach 20 Jahren abbezahlt sein.
      Die Mieter dürfen gerne renovieren, reparieren. Dafür nie eine sehr hohe Miete verlangt.
      Das war allerdings Alles vor 2000.

      Vermieter-Haftpflicht ist ein Muss!
      Menschenkenntnis für die Mieterauswahl.
      Verhandlungssicher sollte man schon auch sein.

      Für die Auswahl: Sprecht mit allen Bekannten darüber. In den Portalen gibt es keine „Schnäppchen“, die gehen davor schon weg (bis auf sehr wenige private Anzeigen, aber die sind die Nadel im Heuhaufen).
      Und denkt daran, wenn Ihr vermietete Immos kauft, sie muss nicht Euch, sondern den Mietern gefallen. Überlegt Euch also davor: Was ist meine Klientel?

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      1. Ergänzung zu Thomas:
         Lage, Lage, Lage ist für eine selbstbewohnte Immobilie wichtig.
         Für Vermietete weniger, aber das kommt auf das Klientel an.
         Anspruchvolles Klientel = großes Invest in Renovierung und Lage zählt wie bei Eigennutz.

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   3. Hallo Nico,

      ein paart Überlegungen, unsortiert, die ich aber wichtig finde.

      #Erst selbstgenutztes Wohneigentum zulegen und danach Vermietungsbuden:
      Ich würde schlicht nach Opportunität handeln, und diese Frage nicht strategisch zu sehr überdehnen. Du bist jung und musst Dich entsprechend Deiner Entwicklung organisieren.

      #Überblick behalten:
      Eines muss klar sein: Wenn man anfängt, gelevered Buden einzusammeln, bekommt man mehr und mehr eine gehebelte Bilanz. Das kann abschreckend wirken. Verbindlichkeiten genießen keinen guten Ruf. Letztlich sind Verbindlichkeiten aber wie Cortison: Viel besser als der Ruf und sogar richtig sinnvoll, wenn jedenfalls kumulativ a) an der richtigen Stelle eingesetzt und b) richtig dosiert. Wenn man sich an einem Infrastruktur-Unternehmen beteiligt, hat man in der Regel auch eine gut gehebelte Bilanz. Dem hohen Verschuldungsgrad stehen (Arbeitshypothese!) stabile Cash Flows gegenüber. Und das Spiel wird bezogen auf das Ergebnis auch über Abschreibungen gewonnen. So ähnlich funktioniert das mit Immobilien auch. Es lohnt sich darüber mal nachzudenken.

      Und wie Börsenhai schrieb: Immer den Überblick behalten, also eine eigene – rudimentäre – persönliche Vermögensbilanz führen, à jour halten und am Besten auch á jour eine eigene Cash-Flow Aufstellung dokumentieren. Man kann seinen Verschuldungsgrad durchaus wirksam erhöhen, aber man muss die volle Kontrolle haben und Risiken erkennen und – sofern möglich – halbwegs aussteuern.

      #Einkaufsstrategie:
      Hier gehen die Meinungen auseinander, und man muss ja auch sehen, was mit den zur Verfügung stehenden Mitteln realistischerweise gefunded werden kann. Bezogen auf meine Vorgehensweise (Nochmals Betonung: So mache ich es, was auch immer das heißen mag, denn ich bin auch nur von mir selbst gebiased): Nur Top Lagen und sehr gute Gebäude-Qualitäten. Außerdem habe ich ein Faible für Stil-Altbau, aber das ist noch mal ein anderes Thema…

      Lieber niedrigere Bruttoanfangsrenditen als höhere, mit denen man Dich versuchen könnte zu catchen. Immobilien sind ein Long term game! Wertzuwachs entsteht über die langfristige Entwicklung.

      Ich würde mir vor Kauf die Brutto- und die Nettoanfangsrendite genau ausrechnen, bezogen auf die GIK (!), damit Du weißt, wie es von der Rentabilität her im Markt steht. Und dann rechnest Du natürlich Deine Eigenkapitalrendite aus.

      Der NOI muss die Zinskosten für das Fremdkapital übersteigen, damit Du einen positiven Leverage-Effekt hast. Sonst die Finger weg davon! Je nach Lage- und Gebäudequalität ist das derzeit bei Einstand+Marge nicht unbedingt mal ein Selbstläufer, also richtig rechnen!

      Achtung Abschreibung bei Top Lagen, wenn Du das Nach-Steuerergebnis rechnest: Der Gag, für die Afa vom Kaufpreis 85% auf das Gebäude (abschreibungsfähig) und 15% auf das Grundstück (nicht abschreibungsfähig) aufzuteilen, funktioniert in aller Regel bei Innenstadt-Grundstücken wegen der enorm gestiegenen Bodenwerte nicht mehr. Was die Finanzämter heute so mitmachen, weiß ich nicht, aber in guten B und erst Recht A Städten landet das Grundstück wohl eher bei 25% (hängt natürlich auch von der konkreten Größe des Grundstücks ab). Ist kein Drama, aber immer realistisch rechnen und insbesondere sich von anderen nichts vorrechnen lassen, weil andere entweder eigene Absichten verfolgen oder/und dumm sind (das meine ich ernst, die meisten scheitern daran, eine einfache, primitive Berechnung anzustellen, die allermeisten können das erstaunlicherweise wirklich nicht). Wenn Du unsicher bist, lass Dich von ChatGPT sparren, das meine ich ernst! Aber kein nicht so Dinge machen wir der Steuerberater hat gesagt, aber Du hast selbst inhaltlich nicht verstanden. Wir reden hier von einem kapitalintensiven Investment, dass Du vermutlich mindestens 10 Jahre hältst, und nicht von einer Schnupper-500 Euro Position einer Aktie…

      #Mieterselektion
      Bei guten Lagen/Objekten ist die Welt per se eine bessere. Aber trotzdem lauern Gefahren. Ein bescheuerter Arzt oder bekloppter Manager könnten Dir Deine Freude auch eintrüben. Darum: Gut Feeling bei der Mieterauswahl und selbstbewusst sein! Bei der Anbahnung höre ich nur auf meine Eingeweide. Ich hatte schon fast geschlossene Mietverträge und habe das Signing kurzfristig in letzter Sekunde abgelehnt, weil der potentielle Mieter plötzlich und unvermittelt – kaum merklich – merkwürdige Anstalten machte. Viele offenbaren ihre Schwächen, wenn die grundsätzliche Verständigung für den Mietvertragsabschluss formuliert wurde. Die Spannung fällt dann weg und entsprechend bei den meisten das Pokerface. Da reicht mir schon ein falsches Augenklimpern, und dann ist Schluss bei mir. Du hast keinen sozialen Auftrag, Bekloppte glücklich zu machen; für Daseinsfürsorge ist der Staat zuständig. So habe ich schon eine etablierte Ärztin in der obersten Hierarchie einer Klinik ganz schnell noch vor Signing gegen eine junge (bei Signing sogar noch vor dem Staatsexamen stehende) Assistenzärztin mit Kind geswitched. Auf dem Blatt Papier war die Bonität weniger stark, aber ausreichend. Die eine gab mir nämlich Anlass zur Sorge, dass sie eine doofe, nervige Ziege sein könnte. Und die andere war vernünftig und einfach nur froh, die Wohnung für ihre Familie zu bekommen. Da darf man sich dann nicht generieren und muss seine eigenen Interessen sehr deutlich umsetzen (was nicht bedeutet, das man dann nach eingegangenen Mietverhältnis nicht umgekehrt sehr fair ist und die Mieterthemen stets ernst nimmt und man sich diesen zeitnah und verbindlich annimmt! – Desto ernster Du den Mieter nimmst, umso ernster kannst Du auch Deine eigenen Belange durchsetzen, so ist das). Viele können das aber nicht. Viele engagieren sich emotional daheim, erzählen ihren Freunden, Arbeitskollegen und der Frau zu Hause von ihren doofen Mietern, kriegen es aber nicht hin, beim Mieter selbst den Rücken gerade zu machen.

      #Mietenentwicklung
      Bezogen auf die Mieterhöhungsstrategie bin ich anderer Meinung als Bösenhai, ich würde stets aktiv daran arbeiten, Mietanpassungen vorzunehmen. Das ist nicht nur ein wichtiger Teil des total return, sondern damit schützt Du Dich: Du darfst nämlich nicht vergessen, dass nicht unbedingt die Miethöhe der Kaltmiete, sondern der NOI (Net Operating Income) je Einheit relevant für Deinen Erfolg ist. Das ist – unpräzise – das bei Immobilien, was bei Unternehmen der EBIT ist. Sprich der Cash Flow aus Deiner Einheit. Und die steigenden Kosten je Einheit sind nicht zu vernachlässigen: Verwalter, Handwerker etc. Du kannst diese Kosten zwar nachher steuerlich geltend machen, sie gehen aber laufend aus Deinem Cash Flow raus. Der ist relevant, um laufend den Zahlungsdienst Deiner Verbindlichkeiten zu leisten. Ich kann Dir sagen, ich selbst war hinter meinen Mieterhöhungen die letzten Jahre ganz schön hinterher und konnte damit unter dem Strich den NOI gerade mal graduell erhöhen, einfach weil die Kosten explodiert waren. Hätte ich hier nicht so aktiv daran gearbeitet, wäre der NOI deutlich gesunken. Und das will man nicht haben.

      #Finanzierungs-Strategie:
      Hier gilt noch viel mehr als was ich oben geschrieben habe: Das ist meine Vorgehensweise gewesen und als solche für niemanden vorbildhaft: So viel Leverage wie nur geht, unter den Prämissen, dass Du in sehr guten/Top-Städten/Lagen und mindestens gute Gebäude-Qualitäten gekauft hast. Und hier kommt wieder Risikomanagement zum Tragen, wie auch oben beschrieben. Ich hatte nicht nur stets ein adäquates Einkommen, sondern auch ein Wertpapierdepot. Hits im Cash Flow hätte ich stets bedienen können, ohne nur ansatzweise nass zu werden.

      Eine Anmerkung zu Börsenhai’s Hinweis: Anzahl der finanzierenden Banken. Na ja, ich will mich gar nicht aus dem Fenster lehnen, weil ich es genau wie Börsenhai gemacht habe: Alles mit einer Bank. Ich habe Buden vor allen Dingen 2016/2017 gekauft, da war der Markt heiß und mir war wichtiger mit einem Anruf aus dem Auto heraus am gleichen Tag die Finanzierungszusage erhalten zu haben als vielleicht woanders 20 bp günstiger abzuschließen, zumal meine Bank bei höheren Finanzierungsausläufern nicht mega kompetetiv war/ist. Grundsätzlich ist das aber dumm: Denn desto mehr Finanzierungen Du bei einer Bank machst, umso mehr steigt umgekehrt aus deren Sicht das Risiko in der Geschäftsbeziehung (Ausfallrisiko). Das prämieren die Banken gerne mit einem Margenaufschlag. Wie gesagt, ich hatte es aus „strategischen“ Gründen hingenommen.

      #
      Vielleicht noch was zur Rendite und einigen Kommentaren dazu, die hier fielen:
      Niemand versteuert seine Einnahmen mit 42%, das ist ja der bekanntermaßen von vielen der Grenzsteuersatz. Ich nehme an, der durchschnittliche Steuersatz von Immobilieninvestoren liegt eher so bei um die 30%. Und der Einwand, dass bei Immobilieninvestments unter’m Strich nicht so viel hängen bliebe…Am Besten Du sprichst mit Leuten, die schon mindestens drei und mehr Investments über eine gesamte Investitionsperiode exekutiert haben und mitten im Leben stehen. Die Ergebnisse sind stets individuell, aber ich kenne nur positive Renditen (bei „Blue Chip“ Strategien, also dem Erwerb guter Gebäude/gute Lagen). Wer nicht in die Falle läuft, sich von hohen Bruttoanfangsrenditen bei Studentenwohnheimen in F-Städten anlocken zu lassen, hat schon mal einen großen Teil potentieller Risiken umgangen. Für den IRR stehen bei mir noch die Exits aus, so dass ich mich noch nicht zu weit aus dem Fenster lehne. Aber was ich alleine monatlich für Überschüsse erziele (NOI über Zinsbelastung, ich decke mittlerweile fast die gesamte Finanzierungsraten) und bei Verkauf erwarten darf…Es wird gut gewesen sein, da bin ich mir heute schon sicher.

      Und ganz allgemein: Ja, Du erlebst Verrücktheiten als Vermieter. Montags auf dem Weg zur Arbeit, wenn Du Kopfweh hast, ruft die Mieterin an, Wassereinbruch. Nachbarin, bei der an die Leckstelle zu gelangen gewesen wäre, wollte Handwerker nicht reinlassen, weil sie nackig gewesen wäre….Bekloppte Miteigentümer, selbst in „guten WEG“. Jüngst wollten bei mir in einer WEG Miteigentümer Balkone anbauen (sehr teuer, ich hätte wegen der absoluten Prämium-Eigenschaft der Bude aber mitgemacht), nun stellen sie fest, dass sie sich das gar nicht leisten können. Dummheit nervt, und davon schlägt Dir in WEG jede Menge entgegen. Ich hatte auch mal Mieter (Polizisten, Ende 20), die erstaunt waren, dass sie Kosten für Strom, Wärme und Wasser nochmal selbst aufbringen müssen. LIess sich aber alles klären, wobei die Eltern bei Auszug mich einen miesen Kapitalisten schimpften (ok, hatten sie vielleicht auch Recht :-)). Ein WEG-Verwalter wollte in den Sack hauen, obwohl eigentlich alles harmonisch in der WEG ist, weil er Fachkräftemangel hat. Wollten ihn mit Geld zuschütten und ihn damit zum Bleiben bewegen. Er blieb auch, mehr Geld wollte er aber nicht, dafür waren wir abends mit ihm in einer Bar ganz übel versackt….Anekdotisch mangelt es Dir als Vermieter nicht an ulkigen Geschichten.

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      1. Tobs,

         grandios! Das muss jeder lesen, der eine Immo kaufen möchte.

         Ich erhöhe aber durchaus die Miete, die erste Miete kann mit Renovierung (anständige) reduziert werden. ;)
         Bei einer Bank ist der Vorteil, man kennt sich, das „Downrating“ habe ich zumindest nicht erlebt. Kredit geben ist Risiko der Bank. ;)
         Man muss allerdings sagen, das Vorgehen (Kaskade) heute würde sehr hohes Eigenkapital voraussetzen. Früher war das einfacher, Banken benötigenten Kredite.

         Wo ich Dir zustimmen kann: Ein Rentnerehepaar, das glücklich ist etwas gefunden zu haben, ist mehr wert als ein zickiger Mieter mit großem Einkommen. Menschenkenntnis ist bei der Mieterauswahl wichtig. Mieter können Dich in den Wahnsinn treiben (Wasserzufluss ist verkalkt, neue Küche!).

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         1. Nur damit kein Missverständnis aufkommt.

            Moderate Miete gibt es nicht, weil die Wände gestrichen wurden (das kann jeder machen, wie er will).
            Aber Bad renovieren oder Boden neu verlegen, reduziert bei mir Kapitaleinsatz, ist deren Invest, verspricht langjährige Mieter.
            Und nein, sie können nicht pfuschen, da habe ich durchaus ein Auge drauf.
            Letztendlich muss man reden. Und einige Mieter haben jemand in petto, der das nebenher professionell macht. Es kostet halt Zeit (der Mieter). ;)

            Anmerkung zu davor: Früher waren es 25 Jahre mit dem Abbezahlen, heute eher 45 Jahre. Also eine kalkulation heute mit 20 jahre abbezahlt wird nicht mehr funktionieren, außer man hat einen Bautrupp in petto.

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      2. Hallo Tobs,
         sehr schöner Beitrag.
         Nur mit der Steuer möchte ich nochmal kurz nerven. Wenn ich deine Geschichte lese, gehe ich mal davon aus, dass dein Jahresgehalt locker 67T€ überschreitet. Wenn jetzt einer mit 70k noch ledig ist und seine erste Wohnung kauft und vermietet und 4k Gewinn macht, zahlt er auf diese zusätzlichen 4k 42%. Grenzsteuersatz sagt dir, wie deine letzten 100 € versteuert werden. Der durchschnittliche Steuersatz berechnet die Steuerlast im Verhältnis zum versteuernden Einkommen. Wenn ein Arbeitnehmer bereits mit seinem Gehalt für die letzten 100€ 42% bezahlt, dann logischerweise auch für die ganze Vermietung, solange er Gewinne macht.

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         1. Hallo Hansi,

            das stimmt (abstrakt) auf einer willkürlichen Modell-Ebene und ist doch nicht (konkret) Lebensrealität von Immobilieninvestoren.

            Wie Du richtig schreibst, ist der Durchschnittssteuersatz=Gesamte Steuerlast durch gesamtes Einkommen.

            Gesamtes Einkommen=(Neben Erwerbsarbeit) Vermietung/Verpachtung.

            Gesamte Steuerlast= Bei Vermietung/Verpachtung auf den steuerlichen Gewinn. Der ist typischerweise viele geringer bei Vermietung/Verpachtung als etwa die Besteuerungsgrundlage von Erwerbsarbeit. #Als Werbungskosten Absetzen: Finanzierungsbedingte Kosten wie einmalig Eintragung Grundpfandrecht und laufend Zinsaufwand, Renovierungen/Handwerker (wenn anschaffungsnah, dann nur abschreiben), nicht umlegbare Nebenkosten und WEG-Verwalter und Grundsteuer.
            #Abschreiben: Afa auf Anschaffungspreis Gebäudeanteil (Baujahr 1925 oder älter 2,5%), Kaufnebenkosten anteilig mit Gebäude, Einrichtungsgegenstände oder zum Beispiel Küche.

            Das ist ja das interessante, dass man positive Cash Flows erzielt, die steuerlich – in Abhängigkeit des Engineerings, also etwa auch des Fremdfinanzierungsgrads – wenig relevant sind.

            Wenn Du schreibst, dass jemand steuerlich 4k Gewinn gemacht hat, dann hat er eben aber ein Vielfaches Einkommen dem entgegen stehen. Typischerweise sind selbst sehr gut vermietete Immobilien, die vernünftige Bruttorenditen abwerfen, in den ersten Jahren steuerlich negativ! Danach hängt es von der Strategie ab, etwa wenn der Fremdfinanzierungsgrad sinkt, ob man dann lieber fast gar nicht mehr tilgt, oder wieder aufvalutiert und damit neuen Immobilien kauft. Das ist ja der berühmte Schneeball von Cash Flow Investoren. Selbst wenn man weiterhin tilgt, bleibt das steuerliche Ergebnis vergleichsweise gering.

            Damit siehst Du, dass der Durchschnittssteuersatz durch Immobilien sehr stark absinkt (Schere Einnahmen und steuerliches Ergebnis gehen weit auseinander). Darum ist meines Erachtens der Grenzsteuersatz in dieser Betrachtung wenig aussagekräftig.

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3. Hallo Nico,

   meinen Vorrednern kann ich leider nur zustimmen.

   Für sogenannte private Kleinvermieter sind die Rahmenbedingungen – im Gegensatz zu den großen Wohnungsbauunternehmen – doch eher bescheiden. Sie verschlechtern sich eher noch, da sie auch im politischen Fokus stehen. Ich verweise u.a. auf die Diskussionen über die weitere Umlagefähigkeit der Grundsteuer, die Verschärfung des Mietendeckels, veraltete Mietspiegel, Anrechnung von Renovierungs-/Modernisierungarbeiten auf die Miete, Zwangsaustausch von Heizungsanlagen, steigende Klimaschutzanforderugen, Übernahme von CO2-Kosten der Mieter.

   Wenn man eine ehrliche Gegenüberstellung von Kosten und Ertrag, natürlich einschließlich der aufgewendeten eigenen Arbeitszeit, anfertigt, bleibt unter dem Strich nicht viel übrig. Auch die Hoffnung auf eine positive Wertentwicklung kann sich sehr schnell zerschlagen, wenn die jetzige Bundesregierung es tatsächlich schaffen sollte, die Anzahl der Neubauwohnungen spürbar zu erhöhen. Die Weichen sollen dafür jedenfalls gestellt werden. Dann haben wir irgendwann wieder einen Mietermarkt mit umgekehrten Vorzeichen.

   Man sollte wissen, auf was man sich da einlässt. Ich empfehle hierzu als Lektüre die Artikel von Dr. Gerd Kommer auf seiner Internetseite.

   Viele Grüße

   Andreas P.

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4. Hi zusammen,

   vielen Dank für die vielen hilfreichen Kommentare zu dem Thema – wirklich ein großartiger Blog, Ben!
   Beim Durchlesen eurer Anmerkungen habe ich gemerkt, dass mir noch das nötige Wissen fehlt, um mit gutem Gewissen den nächsten Schritt in diese Richtung zu gehen und mit Überzeugung sagen zu können, dass ich weiß, was ich tue.
   Für mich bedeutet das: zunächst noch mehr Wissen aufbauen und dann – je nach Gelegenheit – entsprechend handeln.

   Vielen Dank euch allen und ein schönes Bergfest!

   Viele Grüße
   Nico

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   1. Bitte sehr Nico,

      vermietetes Eigentum heisst auch: Vermieter-Rechtsprechung verfolgen. ;)
      da ändert sich permanent etwas.

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5. Hallo Nico,

   Ben deutete es ja bereits an, dass ein möglicher Immobilienkauf in diesen Tagen den Glücksrittern nicht gehört. Gelegenheiten gab es dazumal wohl häufigere als heute. Hier plauderten die beiden elder statesmans Tobs und BörsenHai eben aus Epochen, die etwas weiter zurückliegen.

   Dabei sollte man auch den Blick weiten. Wie schätzt man die Wert-Entwicklung von Immobilien und Aktien – um einmal bei diesen Anlageklassen zu bleiben – für die kommenden Jahre ein. Wie ja Thomas bereits mehrfach klar stellt, sind beide durchaus werthaltig, werden also bei einem Niedergang der Weltwirtschaft und dem Finanzsystem sich nicht in Nichts auflösen. Da werden ganz andere Anlageklassen ziemlich kläglich aussehen…

   Es bleiben also Aktien. Vermutlich wird heute BBB durch das Repräsentantenhaus durchgewunken, womit wir für die kommenden drei bis fünf Jahre tatsächlich beautifull Aktienkurse sehen werden. So schnell steigen die Immobilienwerte nicht …

   Gruß Frank

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   1. Hallo Frank,

      ja wir (Tobs und ich) sprechen von unseren Erfahrungen früher.
      Aber vergesst nicht, in den 80ern waren z.B. Immo-kredite bei 7-9% p.A. oder höher. Wer also wenig Kapital hatte, zahlte sich dumm und dämlich. Damals waren aber auch die Zinsen auf 5-8%.
      Immer gab es es „hohe“ Preise und „niedrige“ Preise für Immo. Derzeit habe ich das Gefühl, sie fallen wieder, da die Zinsen steigen.

      Wer von Anfang an mit Wertzuwachs kalkuliert, könnte in der Insolvenz landen oder macht gewaltig Miese!

      Ich möchte auch davor warnen, dass ein Baugeschäft oder ein Handwerker auf der sicheren Seite ist.
      Stellt Euch doch mal die Frage: Wieso betreiben Bauentwickler nicht das Geschäft selbst, wenn es so lukrativ ist?
      Weil das größte Risiko von den Mietern ausgeht. Das ist kein leichtes Geschäft und nachdem ich dem Staat nicht traue, wurde es eben Landwirtschaft (auch meinem Alter und meiner Faulheit geschuldet; keine Anlageempfehlung!!!).

      Die Zeiten (preise und Zinsen) ändern sich, die Aufgaben für einen selbst bei einem Immo-Kauf nicht.
      Das rechnen einer Eigenkapitalrendite ohne die Gesamtrendite zu berücksichtigen, führt Euch aufs Glatteis.

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6. „Mieten oder Kaufen“ von Herr Kommer ist hervorragendes Buch, dass mit den Immobilienmythen aufräumt.
   Immobilien sind wie Aktien und wenn jedes Haus täglich über den Ticker laufen würde und mal 4% einsacken würde, dann würde man es vielleicht verstehen. Vonovia,LEG,Defama,Hamborner kann man alle kaufen und wenn man es zur richtigen Zeit macht erzielt man Renditen, die man mit ner eigenen Immobilie nie erzielen wird. Man muß sich um nix kümmern und die Kohle kommt. Natürlich können die pleite gehen, insbesondere weil alle nur geil auf Eigenkapitalrendite sind und die Gesamtkapitalrendite ignorieren. Mit Pump läuft es nur mit der Hoffnung steigender Hauspreise. Hohe Zinsen sind Gift für Immobilien. Für welchen Preis kauft man den Immobilien. Wenn man ein Haus für das 20fache der Kaltmiete kauft, glaubt man einen Mega-Schnapper gemacht zu hagen. Also Aktie mit KGV von 20 und keinen realen Wachstum kaufe ich sicher nicht.
   Immobilien ist nichts als einen Verbrauchsgut, es nutzt ständig ab. 80 Jahre und der Bagger kann kommen. Außer man steckt in der Zeit richtig Asche rein, denn ab einem Alter von 30 kann es mit den großen Reparaturen losgehen. Ach was rede ich heutzutage schafft es doch vermutlich keine neue Heizung 20 Jahre. Nur noch überteuerter Schrott wird verbaut. Was glaubt ihr, was der nette Bauunternehmer in den Nuller-Zinsjahren abgegrast haben. Das El Dorado schlechthin. Wenn Familie Pfennigfuchser ihr neues freie stehendes Haus für 500.000€ bauen ließ, dann hat der liebe Bauunternehmer da locker nen DB von 180.000 auf die Hütte gehabt. Und in den 320.000 € tummelten sich dann die ganzen Subs, die sich auch ihren netten DB geholt haben. Dafür bekommt man dünne Wände und den neusten Ramsch. Als Bauunternehmer oder als guter Handwerker macht es Sinn Immobilien zu besitzen und zu vermieten. Beim Bau fiel vor 10 Jahren so einen Reihenhaus locker vom LKW um es dann privat zu vermieten.Handwerker werden immer weniger und immer teurer. Also dank den Klimaspinnern kommen die Heizungsfritzen gar nicht mehr hinterher. Die sind so verzweifelt, dass die mit Absicht maßlos überteuerte Wucherangebote machen und sich dann verwundert die Augen reiben, weil das Wucherangebot angenommen wurde.

   Heute kaufen Genies Immobilien für das 25fache, 30 fache, 40 fache und glauben dann, dass sie Geld sparen, weil sie weniger Steuern zahlen. AfA 50 Jahre? Hütte kurz nach dem 1. Weltkrieg 40 Jahre Afa!
   Wahnsinn, Afa ist keine Ersparnis, Afa ist real! Gedanklich kann man sich in der gleichen Höhe Rückstellungen bilden. Höchstens Denkmal-Afa rockt für 10 Jahre!
   Zinsen zahlen heißt Geld verlieren und Steuern sparen bei Immobilien ist leider sehr oft kein Geld sparen.
   Am besten sind dann ETW und sehr große WEG’s. Super man hat ne Wohnung in einem großen Bau und dann geht das Dach kaputt oder sonswas und dann hat man ggf noch Haftungrisko für die Gemeinschaft an der Backe.
   Immobilien sind langfristig immer an dem Einkommen der Bevölkerung gekoppelt. Es kann Preisexzesse geben, aber langfristig bewegen sich Preise um diese Konstante und die Zinsen. Inflationsbereinigt sind Immobilien 08/15 , bieten aber wenigtens einen guten Schutz und laufen langsam nominell mit. Durch Immobilien wird man selten reich, aber durch sparen wird man reich. Immobilien zwingen zur Gelddisziplin und zum Sparen=Tilgen. Das und die Zeit sind der Schlüssel.

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   1. Hallo Hansi,

      ich kann zu dem Buch nichts Fundiertes sagen, weil ich es selber nicht gelesen habe.

      Das habe ich aber auch nicht vor. Mir sind Konsorten wie dieser besagter Autor suspekt. Nicht weil sie eine Meinung vertreten, die mit meiner konträr ist. Sondern weil sie mir ziemlich gebiased erscheinen von dem, was sie seit Dekaden Land ein Land aus erzählen, was also ihre Marke und Geschäftsmodell geworden ist. Das gilt übrigens für alle Experten mit überzogenen Sendungsbewusstsein und dem Bedürfnis intellektuell zu brillieren. Wirklich Vermögende sind selten brilliant und reden wenig, vor allen Dingen belehren sie nicht andere.

      Man wird Immobilien wohl nicht über einen Kamm scheren können und man müsste vermutlich jeden Case eigenständig prüfen. Dem kann ein solches Buch vermutlich auch nicht gerecht werden. Denn letztlich ist ein Immobilieninvestment immer auf den konkreten Fall designt und wiederum auch verbunden mit verschiedenen Absichten (wie teilweise bei Wertpapierbesitz es auch der Fall ist).

      #
      Bestandshalter, oder eher Händler?

      #
      Wenn Bestandshalter, interessiert an einer sehr langfristigen Cash FLow Strategie, mit der das steuerliche Ergebnis versucht wird niedrig zu halten, indem man vor der Tilgung, die steuerlich das Ergebnis zu positiv werden lassen würde, wieder mit Fremdkapital cashflow-positive neue Immobilien kauft oder eher mit dem klassischen Investment Case 10 Jahre halten und verkaufen?

      #
      Zu den Kosten/Aufwänden:
      Selbstredend kommen Abnutzungen auf Immobilien zu. Dafür erhält man bezogen auf das steuerliche Ergebnis umgekehrt Abschreibungsmöglichkeiten auf den Anschaffungspreis und Erwerbsnebenkosten anteilig für das Gebäude. Sprich Du zahlst ja auch wenig Steuern. Und rein cashflowmäßig sind diese Abnutzungen im NOI bereits (weitgehend) reflektiert, weil der nach gewissen Handwerksthemen SOWIE Rückführung in die Instandshaltungsrücklage gerechnet ist. Wer also einen NOI erwirtschaftet, der höher als der Zinsaufwand ist, der hat bereits laufend einen positiven Hebeleffekt auf die Eigenkapitalrendite, der sich durch den Exit verstärkt (dazu unten gleich so mehr) und bereits einen großen Teil von abnutzungsbedingten Kosten getragen. Fallen größere Dinge wie eine Heizung an, und die Rücklage kann das nicht alleine abdecken, so verteilen sich in der Regel bei einer WEG die Kosten immerhin und Du kannst sofort absetzen. Ab und wann hatte ich auch mal das Thema kleinerer Sonderumlagen. Das ist nasty und psychologisch doof, weil man nur kassieren und nicht ausgeben will (da bin ich ja nicht anders). Aber es ist im Investment Case genug Platz für derlei Vorkomnisse. Sprich Kosten sind bereits weitgehend budgetiert und laufend gedeckt und trotzdem erzielt man in der Regel positive Cash Flows.

      #
      Rendite: Wir sprechen hier ja von der Eigenkapitalrendite. Wenn man – was ja klassisch ist – nach zehn Jahren dreht, und man hatte laufend einen NOI, der über den Zinskosten gelegen hatte, und man realisiert dann einen Verkaufsgewinn, der steuerfrei ist, dann hat man laufend und am Ende des Investments tüchtig gehebelt. Hier können ganz schön nette Renditen anfallen!

      Unter IRR-Rendite-Gesichtspunkten (hier sind wieder bei der Frage, was ist die Strategie, eher sehr langfristig Cash Flow aufbauen oder als Bestandshalter IRR-Renditen realisieren) ist der Exit nach 10 Jahren folgerichtig. Steuerlich sind die Abschreibungen mitgenommen worden, und die Kapitalbindungsdauer, die für den IRR sehr relevant ist, ist die kürzest mögliche Zeit, um den steuerfreien Exit realisieren zu können.

      Vielleicht rechnen sich hier einige am Anfang zu reich. Auch weil sie vielleicht lesen und nicht verstehen (in der Kombi unglücklich). Gerne wird ja hingegangen, und beim Exit ein höherer Faktor als beim Kauf unterstellt. Klassiker…Gerade bei „normalen“ Wohnungen, wo kein Wert mehr gehoben wird durch Sanierungen, sollte man das kalkulatorisch lieber lassen. Denn Faktor-Steigerungen ohne „Value Add“ oder „Manage to Core“ in der jüngeren Vergangenheit waren ja nur der zinsinduzierten Yield-Compression geschuldet, passierten also kapitalmarktbedingt. Die Zeit ist ja vorbei, wie wir alle wissen sollten. Aber auch wenn man mit dem selben Exit-Faktor wie Ankaufsfaktor – kalkulatorisch – rechnet, kommt was zusammen, wenn die Miete in der Zwischenzeit gewachsen ist, was man steuerfrei realisieren kann. Und häufig – hier sind wir wieder bei Einzelfragen der Strategie (ich stehe ja auf Top Lagen) – rechnet der Käufer keine Faktoren, sondern eher über Stückpreise und will die Bude einfach haben, weil er sich darin sieht. Da kann man auch heute sicherlich noch ein paar Faktörchen hinten rausschlagen, die man steuerfrei vergolden kann. Ist wie ein 911er dann, die teilweise nach 10 Jahren teurer wieder verkauft werden, als sie ursprünglich im Einkauf gelegen hatten.

      Die Höhe der EK Rendite hängt natürlich maßgeblich vom EK-Einsatz ab. Privatanleger machen natürlich eher keine Bullet Loans (bekämen sie vermutlich auch nicht), also einen kleinen laufenden Zustupf an EK müssen sie bringen. Ja, mei, aber auch dann hast Du vielleicht einen Hebel von x10 auf Dein eingesetztes EK. So eine Bilanz dürfen nach Basel und Eigenmittelregulierung Banken schon lange nicht mehr fahren. Der Immobilien-Heini schon. :-) Er ist aber auch nur ein Risiko für sich selbst, nicht für andere. :-)

      Insofern würde ich in zweierlei Hinsicht widersprechen: Erstens, man kann es überhaupt nicht pauschal machen, und zweitens würde ich keck behaupten, dass doch einige Anleger EK-Renditen ziehen (ohne wilde Risiken einzugehen), die andere Privatanleger mit ihren Depots eher nicht erwirtschaften. Das ist natürlich ein Spektrum von bis und keiner weiß am Anfang bis zum Exit, wo er sich da genau einsortieren darf. Eine Rendite über Sparbuch, die man vorher wüsste, kenne ich jedenfalls nicht. Und bitte nicht vergessen, Immobilienrendite ist nicht Aktienrendite. Eigentlich hat die Anlageklasse Immobilie in der Allokation gerade nicht den Anspruch, so rentabel wie Aktien zu sein. Also, alles was hinten raus wie bei einer Ente den Hintern noch mal richtig schön fett macht, darüber freut man sich dann einfach.

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7. Sehr viel erhellendes gibt es zu dem Thema von mir nicht mehr beizutragen,
   Tobs und Börsenhai haben die Punkte gemacht,
   aber es kribbelt halt immer wieder :)
   Gert Kommers ETF WKN WELT0A, womit er Geld verdient, läuft zwar besser als Dirk Müller oder Frank Thelen, was keine Kunst ist, aber schlechter als ein einfacher Basket auf den DAX. Er hat die Weisheit also auch nicht erfunden. Außer mit Sidehustles sein eigenes Income aufzubessern, was er aber dann anderen aber nicht vorwerfen sollte.

   Sei es wie es sei, es schadet aber nie, wenn man vorhat, mit Immos anzufangen, sich auch mit diesen Kritikpunkten
   https://gerd-kommer.de/kredithebel-immobilien/
   zu beschäftigen, einfach um die Risiken besser einschätzen zu können.
   Je höher und je steiler der Hebel auf das Eigenkapital ist, je niedriger das eigene Eigenkapital am Anteil der Gesamt-net-Worth Bilanz ist, um so höher ist auch das Rückschlagspotential und um so mehr Rendite geht an die Bank als an den, der den Kopf hinhält.. Hebel wirken nicht nur nach oben, sondern auch nach unten.
   vlt ist es besser, wie Tobs schreibt, nicht nur einen Hit locker wegstecken zu können,
   sondern auch zwei, denn manchmal kommen im Leben auch zwei kurz hintereinander.
   Auch eine ungewollte Scheidung kann manchmal teuer sein. Hat man keine Kinder oder drei Mäuler zu stopfen etc.

   Man sollte immer als vorsichtiger Kaufmann wie im HGB agieren
   ich selber rechne auf alle Assets in meiner Gesamtübersicht grundsätzlich eine Discount von 10% mit ein, bewerte sie also nur zu 90%. Schulden hab ich keine, aber die sind mit 100% zu bewerten.
   Ein Forecast vom Cashflow gesamt mit verschiedenen Szenarien ist unerläßlich um Engstellen zu erkennen.

   Denn wenn mal ein Zahlungsausfall droht, ist der nächste nicht mehr weit und sobald die erste Zwangsversteigerung winkt, ist man der Privatinsolvenz so nahe wie eine aufgeklebte Briefmarke an der Postkarte. So wie Rene Benko will man dann auch nicht enden.

   Jedenfalls so die Binse, hat bis jetzt noch jede Immobilie einen Besitzer und die Nachfrage ist im Moment höher als das Angebot was sich aber auch ändern kann.

   vielleicht legt man sich auch nur ein günstiges Baugrundstück ohne Fristen an die Seite, hier gibt es auch manchmal Gelegenheiten. hat zwar keine Einnahmen, aber der Spareffekt ist der selbe.

   Aber wer in der Materie richtig drin ist, wird natürlich Chancen sehen und logisch auch ergreifen.

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   1. Hi Thomas,

      das ist so.

      Und ich sehe Immobilien als Anlageklasse auch nicht zwingend als überlegen an. Vermutlich kann man sehr gut langfristigen Vermögensaufbau ohne Immobilien ebenso und vielleicht auch sogar besser erreichen. Das bewertet jeder für sich individuell.

      Es ist eine eigene Anlageklasse, mit eigenen Chancen und eigenen Risiken. Das alles zu fassen, ist etwas schwieriger wegen der überlagernden Themen, die am Ende zur Rendite führen (steuerlich, Hebelung, wie setzt sich der Cash Flow zusammen usw.).

      Man muss niemanden von Immobilien überzeugen. Was ich nur kritisch sehe, wenn Anlageklassen schon fast aus Trotz abgelehnt werden oder Diskussionen tendenziös sind, egal ob in die Contra oder Pro Richtung. Das ist analog der Aktienanlage, wenn schlaue Sparbuchsparer mitgeben, dass Aktien riskant seien, ohne sich jemals mit dem Begriff Risiko/Volatilität usw. beschäftigt zu haben.

      Ich möchte das mal mit Karneval vergleichen. Man kann Karneval mögen, oder man beteiligt sich nicht. Aber dann muss man auch nicht zwingend ein Anti-Karnevalist sein. So ähnlich ist es mit Immobilien, das Thema wird recht stark emotional aufgeblasen, sowohl von den Befürwortern wie von den Gegnern. Relevant ist aber ein profundes Wissen darüber, wie man Investment Cases richtig rechnet. Möchte niemanden dabei zu nahe treten, aber das ermangelt dann den meisten doch und ist vielleicht der Grund, warum die Diskussionen selten einen tatsächlichen, relevanten und überprüfbaren Anknüpfungspunkt finden.

      Mir ging es nur darum, in das Thema etwas Fundierung reinzubringen und damit es auf einer sachlichen Ebene zu reflektieren, die ihre Grundlage im empirischen Feld findet (auf gut deutsch: Normale Leute, die das schon mal alles gemacht haben). Es ist ja egal, ob hier über Immobilien oder Aktien geschrieben wird, jeder muss sich damit selbst beschäftigen und die Risiken tragen.

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      1. Hallo Tobs,
         wer hätte gedacht, dass ein Halbjahresrückblick zu einem Immobilienthema mutiert, indem wir viele informative und lehrreiche Beiträge zu diesem Thema erhalten haben.

         In meinem Regal steht neben Graham,Buffett,Lynch dieses „Mieten oder Kaufen“ von Kommer. Er hat sich wirklich die Mühe gemacht dieses Thema rational und objektiv zu beleuchten. Er ist nicht gegen Immobilien, er verbessert nur die Wissensbasis angehender Immobilienkäufer und bewahrt diese vor absolut dummen Fehlern, die einem finanziell das Genick brechen können.

         Auch bin ich der Auffassung der Immobilienmarkt ist wie der Aktienmarkt ein Haifischbecken, nur bei Immobilien ist es für das Milchmädchen viel leichter mit 10% Eigenkapital zu hebeln. Man sollte eine Assetklasse nicht zu stark übergewichten und mit nem freistehenden Eigenheim ist der Otto-Normal-Anleger bereits stark in Beton übergewichtet.

         Bauunternehmer, Maurer, Sanitär, Schreiner,Eletriker, Architekten haben es am Markt viel einfacher als wir Außenstehenden. Sie können wirklich effektiv mit Eigenleistung sparen, haben die Konrakte zu anderen Handwerken und können die Preise viel besser einordnen als wir. Voraussetzung ist natürlich ein vernpnftiges Zahlenverständnis und Controlling. Meine Zahlen zum Deckungsbeitrag eines Hauses in den goldenen Jahren 2010-2021 habe ich aus erster Hand. Ein Maurer kann beim Rohbau um die 50% einsparen . Bauunternehmen bauen für sich ein Objekt für 300T€ bauen und wir zahlen 500T€. Den Aufschlag des Heizungsfritze habe ich bewußt nicht genannt, weil es eh keiner glauben würde. Bezahlt hatte es eine Immogesellschaft, also Experten!?!. Die Mieter der Gesellschaft tun mir leid!

         In den goldenen Jahren haben viele private Hinz und Kunz sich zusammengetan, auf Pump Mehrfamilienhäuser hochgezogen und für das 40fache+ Wohnungen vor Bauabschluss an Milchmädchen verkauft. Niedrigzinsen macht die Menschen richtig gierig und manche Milchmädchen hatten nur Bruttorenditen von 2% bei 90% Finanzierung. Wer das in 2022 noch versucht hatte, wurde vom Markt überrollt und finanziell ausgelöscht. Baupreise gingen durch die Decke, Käufer gab es keine mehr. Selbst Topverdiener mit 150k Einkommen standen beim Eigenheimbau mit einem Bein vorm Aus, wenn man im Juni das Dachwerk bestellt und der Schreiner einrn verbindlichen Preis verweigerte. Der Preis sei irgendwo zwischen 50T€-80T€, lass dich überraschen. Da wackelt bereits jede konservative 70% Finanzierung.
         Die Schuldenjonleure gingen dann 2022 pleite. Nicht nur Benko, sondern zahlreiche Bauunternehmen waren involvent. Die Bauunternehmen , die auf Leverage-Geschäfte verzichtet , hat es überhaupt nicht gefährdet und haben ggf. Personal entlassen.

         Ich würde keine 10.000€ in Kraft-Aktien stecken, wenn ich 11% Transaktionskosten habe. Bei Immobilen wird es sich einfach schöngeredet, wenn man ca. 3/4 davon auf 50 Jahre abschreiben kann. Den Begriff Händler bei Immobielen sollte man nur denken, aber niemals aussprechen. Landwirtschaftliche Flächen können auch interessant sein. Leider ist kaufen schwierig, wenn man nicht in der Branche ist. Landwirtschaftliche Fläche den Landwirten ist die Devise unserer Gesetzgeber. Das Vermögen sollte man natürlich diversifizieren und Immobilien sind ein wertvoller Teil davon. Nur sollte die Finanzierung der Immobilie vernünftig sein und max 60% des Kaufpreis betragen. Wenn man mehrere Objekte mit 80 % Finanzierung startet holt riskiert man seine Solvenz. Das Immobilien zum Sparen durch Tilgen zwingen ist der wesentliche Faktor für den Vermögenszuwachs über die Zeit. Wer in den goldenen Jahren sehr günstig finanziert hat, sollte Börsenhai’s Hinweis nicht vergessen. Die Zinssätze können irgendwann wiederkommen. Meine kleine Vermietung wird leider mit den Grenzwert von 42% versteuert, da ist es mir egal, wenn man durchschnittlicher Steuersatz niedriger ist. Schulden meide ich wie der Teufel das Weihwasser und es ist besser seine Vermögenswerte gedanklich abzuwerten, denn nichts anderes machen die Banken, falls sie einen finanziell beurteilen. Aktien ziehe ich Immobilien einfach vor, weil ich es ohne Fremdkapital machen kann, diese täglich verkaufenn kann und die Dividendenrenditen die Bruttorenditen der Vermietung locker schlagen.

         Viele Grüße

         Hansi

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         1. Hallo Hansi,

            das passt doch; Immobilien als kapitalintensives Geschäft mit Potential für den gewissen Wahnsinn müssen nicht sein. Und man könnte auf der rein praktischen Ebene noch viele weitere Dinge anführen, welche die Anlage in Kapitalanlageimmobilien erschweren, angefangen von WEG, für die Du keinen vernünftigen Verwalter bekommst usw.

            Wobei natürlich nun bei Dir vieles in einen Topf gekommen ist. Das Bauunternehmen und erst Recht der Projektentwickler, die beide gewerblich sind, machen ein ganz anderes Geschäft und gehen andere Risiken ein als über die wir hier schreiben, die aber natürlich auch ganz anders auf der Rendite-Seite prämiert sind. Und der Eigenheimkäufer, der sich vielleicht wegen seiner persönlichen Ambition zu sehr übernimmt, ist auch eine andere Kategorie als als der langfristige, vermögensverwaltende Immobilienkapitalanleger.

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         2. Hallo Hansi gut erkannt.

            Die Bauentwickler sind allerdings pleite gegangen, da Sie entweder zu viele Grundstücke kauften (Chance wahren) oder schlicht durch die Verlängerung der Bauzeit keinen CashFlow erhielten – oder Beides.
            Das ist eben deren Risiko. Nur blöde, wenn man eine halb fertige Wohnung kaufte, dann muss man den Rest noch einmal bezahlen. (Zahlungsplan sehr kritisch prüfen! Immer wieder vor Ort sein mit den Handwerkern reden (Handwerker nicht bezahlt – keine Zahlung der Rechnung in den Vertrag reinschreiben), etc.).
            Hier in der Nähe dauerte vom Beginn des Baues (Reihenhäuser) bis zum Fertigstellen 2,5 Jahre. Eine solide Firma muss Grundstück, Erschließung und den Bau bis Verkauf vorstrecken (inkl. Zinsen). Das ist kein Pappenstil. Unseriöse (klamme) Firmen verkaufen nach Plan, da ist noch nichts gebaut oder der Bau zugelassen. Mir graust, aber es finden sich scheinbar genug mit dem Spruch „Nur noch 2 Wohnungen frei“.

            Überschaubare Schulden können die Steuer mindern. Auch eigene leistung würde ich z.B. versuchen von der Steuer abzusetzen (Wasserhahn undicht, etc.). Sei findig. ;)

            Leider besteht die Beratung für frische Käufer aus: „Dann können Sie die Steuer mindern!“. Was Dich das allerdings kostet, sagt Dir niemand. „Eigenkapitalrendite ist gigantisch!“, den negativen CashFlow, rechnet Dir niemand aus, das Risiko auch niemand. Also immer selbst rechnen.

            Wenn es Neubau ist (teilweise auch Umbau), zahlt lieber eine Baubetreuung, der verantwortlich ist, für den regelgerechten Bau und die Freigabe der Zahlungstermine. Die 5% sind eine gut angelegte Versicherung.
            Ich kenne Häuser, die 5 Jahre nach der Abnahme noch über 400 Mängel haben, die beseitigt werden müssen. Als Laie: keine Chance, diese überhaupt zu erkennen.

            @Ben: Willst Du nicht eine eigene Fragenkategorie für „Immo kauf“ unter „Fragen“ eröffnen und die Beiträge dorthin verschieben? (Ich weiß, das ist Arbeit :( ) Das Thema passt eigentlich nicht hierher, aber ist sicherlich für viele interessant.

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8. @Tobs

   Nur zur Abfederung Deiner Argumente. Wenn Du vorab behauptest, keinen einzigen Blick in das von Dir negativ beurteilte Buch geworfen zu haben, ist das nicht überzeugend. Es besteht die Gefahr, dass ein Weiterlesen Deiner dann fundierteren Argumente damit ausfällt.

   @BörsenHai

   Ich gebe zu bedenken, dass das Finden von Schnäppchen beim Hauserwerb in der Zeit vor dem Internet leichter war. Und der Erfolg einer Immobilieninvestition liegt bekanntlich wesentlich in Einkauf ;-)

   Gruß Frank

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   1. Frank,

      da hast Du recht, genau deswegen sagte ich: Viel kommunizieren, Bekannte ansprechen, ob sie etwas wissen.
      Wenn die Immo im Portal ist, ist es (meist) zu spät.
      Makler sind Einkaufstechnisch Gift. ;)

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9. Hi Frank,

   das ist ein Missverständnis; es ist legitim, ein Buch nicht zu lesen, wenn man sich vom Autor nichts verspricht: Insofern ist es ja eher transparent, dass ich es sage und zweitens auch einordne, warum ich es sage. Ich würde ja auch als bekennender Sechszylinder-Verbrenner-Motor-Fahrer keinen Vortrag von Greta Thunberg besuchen oder als bekennender Fleischesser ein Vegan-Küche-Kochbuch erwerben (auch nicht unentgeltlich).

   Ich „argumentiere“ gar nicht pro Immobilien und muss daher auch nicht die Thesen des Buchs kennen, weil ich sie gar nicht zu widerlegen versuche. Eigentlich führe ich nur aus, wie man sich überhaupt einer Immobilien-Rendite nähert. Das ist also kein Argumentieren, sondern ein Verobjektivieren. Wer sich dafür interessiert, kann es in seine Gedanken einbinden mit offenem Ausgang, und wer nicht, der nicht. Man wird aber nicht negieren können, dass hiermit von vielen Personen relevanter Wohlstand geschaffen wurde, wenngleich auch andere welchen eingebüsst haben. Das ist mit Aktien nicht anders.

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10. Außer der Reihe,
    Also wer mir mal wieder so richtig gut gefällt, ist Protector Forsikring.
    Ben müßte hier so um 11,75 € reingekommen sein, die Verdreifachung ist schon geknackt und er steht, wenn es so weiter geht, kurz vor der Vervierfachung. Dividenden gar nicht berücksichtigt.
    Bin selbst erst um 20 € rein und auch nicht ganz unzufrieden:)
    alleine letzte Woche + 7%, 1 Jahr +74%

    vor kurzem erst von AM Best (Spezialratingagentur für Versicherungen) im Rating hochgestuft
    https://finance.yahoo.com/news/am-best-upgrades-credit-ratings-191600337.html

    am 11.07. ist Bekanntgabe der Q2 Zahlen und der Markt scheint zum Teil schon was zu wissen.

    Sie scheinen in Europa gut zu expandieren. Stark im öffentlichen Sektor. In relevanten Marketcaps liegt Protector Forsikring in ganz Europa bei Performance 1 Jahr im Prinzip auf Platz eins.

    Ich versuche mal, vor dem 11.07. noch ein paar Euro für zusätzliche Protector Aktien zu „finden“

    Grüße und keine Empfehlung.

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    1. Hallo Thomas,
       die 11,75 € durchschnittlicher Einstand stimmen. Die Entwicklung des Aktienkurses ist schon atemberaubend. 38,55 € hätte ich natürlich in so kurzer Zeit nicht erwartet. Und wie immer hätte ich gerne mehr als „nur“ 450 Aktien von Protector Forsikring.

       Versicherungen laufen einfach gut in der letzten Zeit. Bin gespannt, wie sich das noch entwickelt und bleibe voll investiert.

       Viele Grüße Ben

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11. Habt ihr eine Vermutung welchen Wert Ben ins Anti-Depot gelegt haben könnte? ;)

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12. Immoinvest als slow food:

    Immo selbst beziehen (idealerweise renovierungsbedürftig)
    renovieren (möglichst Eigenleistung)
    nach 10 Jahren steuerfrei(!) verkaufen
    repeat

    Geringerer Hebel, dafür auch geringeres Risikio, und geringerer Aufwand (Banken, Mieter, FA…)

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    1. Selbstnutzung von Beginn an, sofort ummelden und los renovieren in 3 Jahren fertig und steuerfrei verkaufen. 10 Jahre -Regel gilt bei Selbstnutzung nicht.

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13. Engel & Völkers Digital Invest AG meldet Insolvenz an. Was bedeutet das?

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    1. Die haben doch nur den Namen gegen Lizenzzahlungen hergegeben. Die Lizenznehmer haben dann über ihre Digital per Crowfounding das Geld der Milchmädchen zu grandiosen Zinsen eingesammelt. Wenn man 4-8% Renditen verspricht, dann muß man sich nicht wundern. Wenn dann das „böse“ Versorgungswerk der Berliner Zahnärzte kein weiteren Private Debt geben wollten, war es das! Also Achtung liebe Ärzte,Architekten, Rechtsanwälte,Steuerberater,Wirtschaftsprüfer und sonstige Berufsgruppen, die sich erhoffen, dass ihr Versorgungswerk ihnen grandiose Versorgungsbezüge im Alter überweisen. Also Aktien und Anleihen sind vermutlich oft Versorgungswerke zu langweilig und zu riskant. Da müssen halt Immobilien und noch besser alternative Investments wie Private Equity, Private Debt usw herhalten. Der Anteil ist natürlich nicht unerheblich und soll tolle Renditen liefern. Wie das in illiquiden Märkten bewertet wird sei mal dahingestellt. Berliner Zahnärzte wird die Nachricht von EV Digital sicher schockieren.

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       1. Verstehe ich noch nicht. Ist das Versorgungswerk Gesellschafter? Und welche Zahlung haben die nicht geleistet?

          Hat Ben hier nicht auch investiert?

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          1. Investmentcheck.de
             da steht alles.
             Siehe auch etliche Gerichtsurteile zur causa.
             Das Versorgungswerk als Mehrheitsaktionär hat den Stecker gezogen.
             Sie wollen Insolvenz in Eigenverwaltung und haben es vorher nicht hingekriegt und kriegen es auch hinterher nicht hin.
             So wie ich es sehe hat Ben noch 100€ dort.
             Wer dort investiert hat muss wohl abschreiben oder höchstens 10% Quote erhoffen in 5 Jahren vlt mal. Die beharken sich erstmal gegenseitig vor Gericht. Ein Festschmaus für Anwälte.
             Bei Crowdfunding gibt es doch im Prinzip nur Hoffnung und keine verbrieften Rechte für die „Spender“
             Diese Form des Invests habe ich und werde ich weiter völlig auslassen.
             Das Ben Werbung geschaltet hat, ist legitim, Er ist transparent , weist auf Risiken hin, entscheiden muss jeder selber selber.
             Wer breit streut hat vlt trotzdem gute Rücklaufquote, aber was man so liest, fällt viel aus, oft auch mangelnde Transparenz , bewusste Verschleierungsabsichten etc.
             Hier haben auch welche gedacht, oh ich bin in Immobilien investiert, wie toll.
             Pustekuchen.
             Im Haifischbecken sollte man nur schwimmen, wenn man selbst ein Hai ist.
             Meine Meinung

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          2. Hallo Mike,

             EV Digital Invest ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft. Das Berliner Versorgungswerk der Zahnärzte ist Großaktionär und stellt wohl auch Darlehen zur Verfügung. Die letzte Auszahlung haben sie offenbar platzen lassen, so dass EV Digital Invest die Liquidität ausgeht und sie Insolvenz in Eigenverwaltung angemeldet haben.

             Ich habe nie Aktien von denen besessen, sondern mich nur an einzelnen von EV Digital Invest vermittelten Finanzierungen beteiligt. Diese Finanzierungen sind von der Insolvenz nicht direkt betroffen, da EV Digital Invest auch nicht mein Vertragspartner ist. Ich habe aber schon seit einiger Zeit darauf hingewiesen, dass ich die Crowdfinanzierungen nicht mehr attraktiv finde. Und das könnte dann auch der Hintergrund für die Insolvenz sein: das Kerngeschäft läuft einfach nicht mehr und damit fehlen dann auch Vermittlungsprovisionen.

             Ich habe noch 100 € im Projekt „CLOSE – Chicago Lane Office Suites“ ausstehen. Das ist ein Büroobjekt in Hannover, das seit einiger Zeit einen Baustopp hat und aufgrund mangelnder Liquidität nicht vollendet wird. Mal sehen, ob ich da noch etwas zurückkriege. Aber wie gesagt: das ist unabhängig von der Insolvenz von EV Digital Invest.

             Viele Grüße Ben

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