Soll ich erneut ins fallende Messer greifen?

Die Performance von Civitas Social Housing
4.6
(42)

Die Aktie macht mich wirklich ratlos. Immer wenn ich das Gefühl hatte, jetzt hat sich ein Boden gebildet, habe ich nachgekauft. Und wurde dann enttäuscht. Der Aktienkurs ging weiter zurück.

Was sich nach einer Tech-Aktie in den letzten Monaten anhört, ist tatsächlich ein von mir als absolut konservativ eingestufter REIT. Er erzielt quasi staatsgarantierte Einnahmen und bringt mir sichere und steigende Dividendenzahlungen.

Und deshalb frage ich mich wieder, ob ich noch einmal in das fallende Messer greifen soll und mir eine Dividendenrendite von 6,5% sichern soll.

Wie die Perspektiven aussehen und von welchen Kriterien ich meine Entscheidung abhängig mache, erfährst Du in diesem Beitrag. Außerdem gab es wieder eine ordentliche Quartalsdividende.

Mit der Civitas Social Housing (CSH) hatte ich im April 2020 einen britischen REIT ins Depot genommen, der kommunal vermietete Häuser für gehandicapte Bewohner anbietet. Hier habe ich ihn ausführlich vorgestellt.

Ein Blick auf den Chart zeigt die desaströse jüngere Entwicklung:

1-Jahres-Chart Civitas Social Housing
1-Jahres-Chart Civitas Social Housing

Meine Kaufhistorie

Meine Kaufhistorie ist für das Verständnis wichtig: Ich habe viermal je 2.000 Aktien gekauft. Und das zu erheblich abweichenden Kursen:

09.04.2020: 1,01 Pfund

23.07.2021: 1,168 Pfund

17.09.2021: 0,955 Pfund

10.11.2021: 0,913 Pfund

In den letzten Tagen wäre es problemlos möglich gewesen, die Aktie zum Kurs von nur 0,84 Pfund zu kaufen. Das entspräche einer Dividendenrendite von 6,6% und damit einem halben Prozentpunkt mehr als bei meinem letzten Nachkauf.

Dividendenzahlung

Civitas Social Housing zahlt erneut eine Quartalsdividende von 0,013875 GBP (britische Pfund) je Aktie. Die Dividende war vor zwei Quartalen um 2,8% (zuvor: 0,0135 GBP) erhöht worden. Für meine 8.000 Aktien ergibt das eine Brutto-Dividende von 111 GBP. Die comdirect rechnete zum Kurs von 0,8418 in Euro um, beim Smartbroker war der Umrechnungskurs 0,83425. Da es sich um einen britischen REIT handelt, wurden 20% Quellensteuer abgezogen, von denen 5% Quellensteuer nicht auf die deutsche Kapitalertragsteuer anrechenbar sind. Es verbleibt in der Summe eine Netto-Dividende von 92,20 €. Sie wurde vom Smartbroker mit Wertstellung 11.03.2022 überwiesen, von der comdirect mit Wertstellung 15.03.2022.

Dividende Civitas Social Housing im März 2022
Die Abrechnung beim Smartbroker
Dividende Civitas Social Housing im März 2022 comdirect
Die Abrechnung der comdirect
Dividende Civitas Social Housing im März 2022 comdirect Steuern
Steuerabrechnung der comdirect

Perspektiven

Über die Entwicklung bei Civitas Social Housing hatte ich schon mehrfach berichtet. Die Geschäfte entwickeln sich planmäßig und ruhig. Der Aktienkurs ist aber seit einer Shortseller-Attacke extrem unter Druck. Das Management nutzt das für Aktienrückkäufe, trotzdem ist ein klarer Abwärtstrend zu sehen.

Der NAV (Net Asset Value) liegt mittlerweile deutlich über dem Aktienkurs. Zuletzt veröffentlichte die Gesellschaft ihre Zahlen zum 3. Quartal (31.12.2021 – abweichendes Geschäftsjahr).

Der Net Asset Value (NAV) nach IFRS lag demnach zum Stichtag 31.12.2021 bei 108,78 Pence je Aktie (Vorquartal: 108,49 Pence). Der Aktienkurs lag bei 96,90 Pence. Das entspricht einem Abschlag von 10,9%. 6 Monate zuvor wurde noch ein Aufschlag von 6,4% bezahlt!

Bei einem Kurs von 84 Pence, wie er im März notiert, liegt der Abschlag sogar bei deutlichen 22,8%. Und da kommt bei mir Kaufstimmung auf!

Das Problem ist nur, dass ich zu weit weg bin. Ich weiß nicht, ob vielleicht doch etwas an den Vorwürfen der Shortseller dran ist. Es geht dabei um Vorwürfe von Intransparenz und Interessenkonflikte bei kleineren Objektkäufen.

Das Management von CSH hat darauf mit einer langen Stellungnahme reagiert und versucht, die Vorwürfe auszuräumen. Mich hat das beruhigt, aber offenbar ist der Druck auf den Aktienkurs nicht gewichen.

Mit einem Depotanteil von 1,9% gehört CSH mittlerweile zu den größeren Positionen meines Dividendendepots. Im Ziel möchte ich eigentlich 10.000 Anteile des REITs haben. Aufgrund der fehlenden Klarheit und der Tatsache, dass sich der Aktienkurs nun schon seit einigen Monaten nicht nachhaltig erholt, werde ich aber zunächst auf einen Nachkauf verzichten.

Das Kursniveau ist reizvoll, keine Frage. Aber mir wäre es lieber, wieder 20% mehr zu bezahlen und dann die Gewissheit zu haben, dass alles wieder in ruhigen Bahnen verläuft.

Zweifel am Geschäftsmodell habe ich nicht. Die Erträge sind inflationsgeschützt und – anders als bei Senioren-REITs wie Omega Healthcare Investors oder Welltower – sind auch keine Rückgänge bei den Belegungsraten durch Corona zu verzeichnen gewesen. Aber was nützt mir das, wenn der Kurs weiter fällt?

Wenn Du noch in Civitas Social Housing investiert bist und Schwankungen aushalten kannst, dann bietet sich womöglich jetzt eine gute Einstiegsgelegenheit. Ich würde dann aber nur mit einer kleinen Position beginnen und mir noch etwas Pulver für Nachkäufe trocken halten.

Sollte es noch einmal zu einem richtigen Sell-Off mit Kursen unter 0,80 Pfund kommen, dann werde ich meine Entscheidung überprüfen und womöglich doch noch mal nachkaufen. Denn dann erreicht die Dividendenrendite die 7%-Marke und das ist dann schon verlockend. Ansonsten werde ich zunächst die weitere Entwicklung abwarten und mich bis dahin über die attraktive Dividende freuen.

Auf einen Blick:

Unternehmen:Civitas Social Housing PLC
ISIN:GB00BD8HBD32
Im Divantis-Depot seit:09.04.2020
Letzter Nachkauf am:08.11.2021
Stückzahl im Divantis-Depot:8.000
Durchschnittskaufkurs inkl. Gebühren:1,20 €
Gesamtkaufpreis:9.576,86 €
Bisher erhaltene Netto-Dividenden:520,40 €
Aktuelle Strategie:Halten und Dividende kassieren

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20 Gedanken zu „Soll ich erneut ins fallende Messer greifen?“

  1. @Ben. Du solltest vielleicht mal wieder mehr den Fokus auf langfristige Entwicklungen legen.

    Dieses rumgetime, hier Gewinne mitnehmen…. ist doch letztendlich alles Kokolores. Diese kurzfristigen Entwicklungen kann doch wirklich keiner Vorraussagen.

    Ja am Ende des Tages wird die ein oder andere Aktien halt mal rot in der Depotanzeige. Ist das ein Drama wenn man gut gestreut Qualität im Depot hat? Wenn du aber an der Zukunft des Unternehmens zweifelst. Dir denkst sie könnte negativ verharren und es fehlt dir die Überzeufung für einen Turnaround(langfristig), ist es halt eher kein Kauf.

  2. Hallo Ben,

    diese Aktie ist meines Wissens die einzige Aktie, die Du sehr kurzfristig immer wieder nachgekauft hast. Andere Aktien beobachtest Du – teils über Jahre. Und hier baust Du eine Position innerhalb kürzester Zeit auf mit 2% Depotanteil?

    Erinnere Dich an den Investmentcase. Sichere Dividende.
    Wieso schaust Du dann auf den Kurs?
    Nutze die Dividende für den Kauf anderer Papiere und alles wird gut. ;)

    Beste Grüße
    BörsenHai

    P.S. Lies die Anmerkung von Fred zu Kone. Die zielt genau darauf: Was ist der Grund für das Investment?

  3. Ich bin seit einiger Zeit in einen USA-Reit investiert, SL Green Realty. Da hast du nur die üblichen 15% anrechenbarer Steuer, die zahlen monatlich, und die Kursentwicklung ist auch ok. Aber du bist sicher auch unter sozialem Aspekt investiert….

  4. Hallo Ben,

    es gibt in GB auch die Möglichkeit die Quellensteuer vorab auf 15% zu reduzieren:

    https://www.gov.uk/government/publications/double-taxation-treaty-relief-form-dtindividual-germany

    Ich habe mich bisher noch nicht damit beschäftigt, da es mich bisher nicht betraf.

    Auch ich habe mehrere Titel im Depot, die von Shortseller attackiert werden. Das muss man aushalten. So wie ich das beurteile, sind dies nur Wischi-Waschi-Beschuldigungen. Bei Wirecard waren das klare Fakten, hier hat die BAFIN und das Finanzministerium versagt.

    Ein anders gelagerter Fall war NIKOLA, hier wurde der Börsengang sehr stark gehyped. Das Unternehmen ist nur heiße Luft, es ist aus meiner Sicht keine Substanz vorhanden. Ein Prototyp wurde mit Hilfe zahlreicher Zulieferer, unter anderem Bosch, gebaut. Ich habe die Schutzrechte recherchiert, es gab 3 Patentanmeldungen, keines mit Bezug zu Wasserstoffantrieben. Es gab auch ein Geschmacksmuster über die Kabine des Trucks, die Kabinen von Daimler, MAN, DAF, Skania und Volvo sehen alle heute so aus. Die hier investiert haben, waren selbst schuld. Im Vergleich, Tesla hat mehrere tausend Patente.

    Ben, bei einigen deiner Aktien zeigst Du mehr Geduld, wieso kommst Du bei Civitas Social Housing Zweifel.

    Viele Grüße

    Peter

    1. Hallo Peter !

      Ein interessanter Aspekt, Firmen nach Patentanmeldungen zu beurteilen . Wo kann man die Liste von Patenten denn einsehen?

      Uebrigens : vor etwa 2 jahren, noch zu trumps zeiten, las ich irgendwo, dass die chinesen in einem bestimmten zeitraum etwa 3 bis 4 mal soviele patente angemeldet haben als die Amerikaner ( Die absoluten Zahlen hab ich nicht mehr im kopf. ) . . .

      Viele Gruesse

      1. Hallo Manfred,

        Du kannst beim DEPATISnet (Deutsches Patent- und Markenamt) weltweit recherchieren:

        https://depatisnet.dpma.de/DepatisNet/depatisnet?window=1&space=menu&content=index&action=index

        Man kann Firmennamen recherchieren, oder bestimmte Fachgebiete, nach Ländern usw. Wenn man sich auskennt, kann man alles finden. Man kann sich für jedes Schutzrecht die Deckseite mit Kurzfassung oder die komplette Schutzschrift sich ansehen und herunterladen im PDF-Format.

        Den Schutzrechten sind 2 Länderbuchstaben vorgesetzt:

        DE = Deutschland
        EP = Europa
        WO = Welt
        US = USA
        CH = China

        Deine Bemerkung über die Anzahl der chinesischen Patente ist Augenwischerei. Wenn Amerikaner und Europäer sich in China etwas schützen lassen wollen, müssen sie dort ihre Patente nochmals anmelden, deshalb die hohe Anzahl. Ich möchte behaupten, die größte Teil der Anmeldungen in China werden von Nichtchinesischen Firmen getätigt, die dort Firmen haben oder dort produzieren lassen. In diesem Bereich habe ich genügend Erfahrungen gesammelt.

        Viel Spaß beim Recherchieren.

        Viele Grüße

        Peter

  5. Hallo Ben,
    zu Civitas kann ich nicht viel sagen – nur, dass ich eher in etwas größere, amerikanische REITS investieren würde. Da fallen mir neben OHI vor allem EPR ein, die 5,7% rentieren, mit Luft nach oben, da das Vor-Corona-Niveau noch nicht wieder erreicht ist.

    Was mir aber auffällt ist, dass die Comdirect nicht nur mit die höchsten Gebühren einkassiert, sondern fast immer auch schlechtere Wechselkurse und Wertstellungen hat.

  6. Hallo Ben,
    ich habe mir die Aktie Anfang 2022 auch in zwei Schritten ins Depot gelegt. Bei der ersten Dividendenabrechnung bin ich nur auf eine Netto-Auszahlung von ca. 70% gekommen, welche von den sonst üblichen ca. 73% (KapESt +Soli) abgewichen ist. Die Käufe habe ich in mein Depot bei Smartbroker getätigt, welches ich neu aufbaue und daher noch kaum Dividendenabrechnungen zum Vergleich habe.
    Nun lese ich in deinem Beitrag, dass bei einem REIT 5% der Quellensteuer nicht auf die deutsche KapEst anrechenbar sind. Dies würde natürlich die Differenz erklären.
    Kannst du mir mit einem Hintergrund hierzu helfen, dies ist mir bis dato neu.
    Ansonsten Chapeau für deine Homepage und deine Beiträge! Macht Spaß deine Beiträge zu lesen!
    Viele Grüße,
    Dennis

    1. REITs stehen momentan alle etwas unter Druck, weil die Zinsen angehoben werden, und die reits ihre immobilen zum teil auf kredit kaufen. Ein gesundes verhaeltnis waere 50% Eigenkapital und 50% auf pump. PlusMinus je nach verhalten der Notenbanken. Da viele leute an der boerse jetzt der meinung sind, dass die party vorbei ist, wird eigenkapitalbeschaffung an der boerse fuer reits jetzt schwieriger. Damit steigen bei Reits in zukunft die kredit u zinsaufwendungen. Deswegen haben reit aktien im letzten halbjahr eher den rueckeaertsgang eingelegt. Das ist struckturell, und jetzt ist bei reits ein gutes management gefragt.

      1. Ich bin absolut kein Fan von REITS, habe aber dennoch seit einigen Jahren einen Wert im Depot, der längere Zeit seitwärts lief, aber jetzt durchgestartet ist :
        Iron Mountain ( wahrscheinlich vielen bekannt ) hat eine richtig gute Performance hingelegt, hat ein tolles beständiges Geschäftsmodell aber leider auch so einige Schulden. Dennoch, ein steigender Wert mit hoher Dividende, zumindestens ansehenswert. Wird allerdings auch der einzige REIT Titel bleiben, bin eher auf normale Aktien geeicht.

  7. Hallo Ben, wäre es nicht klüger, die Investment-Idee von Civitas mit einem vergleichbaren Unternehmen etwas zu diversifizieren? Ich denke da konkret an den Impact Healthcare REIT (IHR). Extrem ähnlich im Profil zu Civitas, Dividende geringfügig kleiner aber fundamental dafür etwas fester aufgestellt (z.B. geringere Schulden).

  8. Hallo Ben,
    ich wollte mir gerade ein paar Stück davon ins Depot legen – bei Comdirect kann man die anscheinend nicht (mehr?) handeln? Ist da etwas bekannt? Brexit?
    Viele Grüße

    1. Via Auslands-Order an der London Stock Exchange (LSE) müsste es eigentlich noch gehen.
      Dabei aufpassen: Da eine Order dann so mit 20 EUR Kosten zu Buche schlägt, sollte die Ordnergröße natürlich angemessen sein. Ich habe es bei Civitas Social Housing gerade nicht im Kopf, aber viele Aktien an der LSE werden in GBX (also Pence) anstatt GBP (Pfund) gehandelt. Klassischer Anfängerfehler ist daher, versehentlich nur ein Hundertstel der gewünschten Stückzahl zu kaufen und sich dann besonders stark über die Gebühren zu ärgern.

    2. Hallo Claus,

      als ich CSH erstmals gekauft habe, konnte ich das problemlos über die comdirect machen. Beim Nachkaufversuch ging es dann nicht mehr. Lediglich ein Verkauf sei noch möglich. Beim Smartbroker (und laut anderen Lesern auch bei der Consorsbank) ist es aber möglich. Und deshalb habe ich meine letzten drei Käufe von CSH beim Smartbroker getätigt.

      Viele Grüße Ben

  9. Hallo Claus

    nein, nach meinen Informationen liegt es nicht am Brexit.
    Es handel sich hier um einen Reit.
    Hintergrund:
    Seit Einführung von MiFID II muss das Produktfreigabeverfahren jeder Vertriebsstelle regelmäßig überprüft werden, wodurch nun auch die Kennzeichnung von Papieren als alternativer Investmentfonds (AIF nach § 1 KAGB) berücksichtigt wird.

    Folge: Als sog. AIFs klassifizierte ausländische Finanzinstrumente ohne Vertriebserlaubnis in Deutschland können grundsätzlich zunächst nicht mehr über uns erworben werden. Ein Halten bzw. der Verkauf ist weiterhin möglich.

    Es kommt also auf den einzelnen Reit an, ob er diese Prüfung besteht!

    Das gleiche macht z.B. auch die DKB.

    Wo man Ihn kaufen kann, dass ist die ING. Allerdings, hier nicht direkt über den Handelsplatz London. Das hat den Nachteil, des Aktien Spread.
    Musst Du mal schauen, wo z.B. Ben diese erworben hat!

    Gruss Marcus

    1. Danke Euch beiden! Thema REIT / AIF war mir klar, nicht aber daß sie dann nicht mehr gehandelt werden können. Habe gleich ein Depot bei smartbroker eröffnet. Consorsbank würde gehen, ist aber zu teuer.

      1. Hallo Claus Voigt

        ich hatte auch schon einmal überlegt, nach DKB & ING noch ein Depot beim smartbroker zu eröffnen.
        Noch überlege ich aber, da mir der Aufwand, für nur einen Reit, einfach zu viel ist. Außerdem, sehe ich die Schulden & den Kursverlauf eher skeptisch für CSH.
        Aber wie immer gilt auch hier, dass ist nur meine Meinung!

        Marcus

        1. Ja, ging mir genauso. Will auch keine dutzenden Depots führen. Habe daher CapTrader gewählt, weil dort auch etliche Preferred Stocks verfügbar sind (übrigens eine interessante Alternative zu REITs).

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