Was Dich hier erwartet:
Die Aktie macht mich wirklich ratlos. Immer wenn ich das Gefühl hatte, jetzt hat sich ein Boden gebildet, habe ich nachgekauft. Und wurde dann enttäuscht. Der Aktienkurs ging weiter zurück.
Was sich nach einer Tech-Aktie in den letzten Monaten anhört, ist tatsächlich ein von mir als absolut konservativ eingestufter REIT. Er erzielt quasi staatsgarantierte Einnahmen und bringt mir sichere und steigende Dividendenzahlungen.
Und deshalb frage ich mich wieder, ob ich noch einmal in das fallende Messer greifen soll und mir eine Dividendenrendite von 6,5% sichern soll.
Wie die Perspektiven aussehen und von welchen Kriterien ich meine Entscheidung abhängig mache, erfährst Du in diesem Beitrag. Außerdem gab es wieder eine ordentliche Quartalsdividende.
Mit der Civitas Social Housing (CSH) hatte ich im April 2020 einen britischen REIT ins Depot genommen, der kommunal vermietete Häuser für gehandicapte Bewohner anbietet. Hier habe ich ihn ausführlich vorgestellt.
Ein Blick auf den Chart zeigt die desaströse jüngere Entwicklung:
Meine Kaufhistorie
Meine Kaufhistorie ist für das Verständnis wichtig: Ich habe viermal je 2.000 Aktien gekauft. Und das zu erheblich abweichenden Kursen:
09.04.2020: 1,01 Pfund
23.07.2021: 1,168 Pfund
17.09.2021: 0,955 Pfund
10.11.2021: 0,913 Pfund
In den letzten Tagen wäre es problemlos möglich gewesen, die Aktie zum Kurs von nur 0,84 Pfund zu kaufen. Das entspräche einer Dividendenrendite von 6,6% und damit einem halben Prozentpunkt mehr als bei meinem letzten Nachkauf.
Dividendenzahlung
Civitas Social Housing zahlt erneut eine Quartalsdividende von 0,013875 GBP (britische Pfund) je Aktie. Die Dividende war vor zwei Quartalen um 2,8% (zuvor: 0,0135 GBP) erhöht worden. Für meine 8.000 Aktien ergibt das eine Brutto-Dividende von 111 GBP. Die comdirect rechnete zum Kurs von 0,8418 in Euro um, beim Smartbroker war der Umrechnungskurs 0,83425. Da es sich um einen britischen REIT handelt, wurden 20% Quellensteuer abgezogen, von denen 5% Quellensteuer nicht auf die deutsche Kapitalertragsteuer anrechenbar sind. Es verbleibt in der Summe eine Netto-Dividende von 92,20 €. Sie wurde vom Smartbroker mit Wertstellung 11.03.2022 überwiesen, von der comdirect mit Wertstellung 15.03.2022.
Perspektiven
Über die Entwicklung bei Civitas Social Housing hatte ich schon mehrfach berichtet. Die Geschäfte entwickeln sich planmäßig und ruhig. Der Aktienkurs ist aber seit einer Shortseller-Attacke extrem unter Druck. Das Management nutzt das für Aktienrückkäufe, trotzdem ist ein klarer Abwärtstrend zu sehen.
Der NAV (Net Asset Value) liegt mittlerweile deutlich über dem Aktienkurs. Zuletzt veröffentlichte die Gesellschaft ihre Zahlen zum 3. Quartal (31.12.2021 – abweichendes Geschäftsjahr).
Der Net Asset Value (NAV) nach IFRS lag demnach zum Stichtag 31.12.2021 bei 108,78 Pence je Aktie (Vorquartal: 108,49 Pence). Der Aktienkurs lag bei 96,90 Pence. Das entspricht einem Abschlag von 10,9%. 6 Monate zuvor wurde noch ein Aufschlag von 6,4% bezahlt!
Bei einem Kurs von 84 Pence, wie er im März notiert, liegt der Abschlag sogar bei deutlichen 22,8%. Und da kommt bei mir Kaufstimmung auf!
Das Problem ist nur, dass ich zu weit weg bin. Ich weiß nicht, ob vielleicht doch etwas an den Vorwürfen der Shortseller dran ist. Es geht dabei um Vorwürfe von Intransparenz und Interessenkonflikte bei kleineren Objektkäufen.
Das Management von CSH hat darauf mit einer langen Stellungnahme reagiert und versucht, die Vorwürfe auszuräumen. Mich hat das beruhigt, aber offenbar ist der Druck auf den Aktienkurs nicht gewichen.
Mit einem Depotanteil von 1,9% gehört CSH mittlerweile zu den größeren Positionen meines Dividendendepots. Im Ziel möchte ich eigentlich 10.000 Anteile des REITs haben. Aufgrund der fehlenden Klarheit und der Tatsache, dass sich der Aktienkurs nun schon seit einigen Monaten nicht nachhaltig erholt, werde ich aber zunächst auf einen Nachkauf verzichten.
Das Kursniveau ist reizvoll, keine Frage. Aber mir wäre es lieber, wieder 20% mehr zu bezahlen und dann die Gewissheit zu haben, dass alles wieder in ruhigen Bahnen verläuft.
Zweifel am Geschäftsmodell habe ich nicht. Die Erträge sind inflationsgeschützt und – anders als bei Senioren-REITs wie Omega Healthcare Investors oder Welltower – sind auch keine Rückgänge bei den Belegungsraten durch Corona zu verzeichnen gewesen. Aber was nützt mir das, wenn der Kurs weiter fällt?
Wenn Du noch in Civitas Social Housing investiert bist und Schwankungen aushalten kannst, dann bietet sich womöglich jetzt eine gute Einstiegsgelegenheit. Ich würde dann aber nur mit einer kleinen Position beginnen und mir noch etwas Pulver für Nachkäufe trocken halten.
Sollte es noch einmal zu einem richtigen Sell-Off mit Kursen unter 0,80 Pfund kommen, dann werde ich meine Entscheidung überprüfen und womöglich doch noch mal nachkaufen. Denn dann erreicht die Dividendenrendite die 7%-Marke und das ist dann schon verlockend. Ansonsten werde ich zunächst die weitere Entwicklung abwarten und mich bis dahin über die attraktive Dividende freuen.
Auf einen Blick:
| Unternehmen: | Civitas Social Housing PLC |
| ISIN: | GB00BD8HBD32 |
| Im Divantis-Depot seit: | 09.04.2020 |
| Letzter Nachkauf am: | 08.11.2021 |
| Teilverkauf am: | 03.05.2023 |
| Restverkauf am: | 02.06.2023 |
| Ursprüngliche Stückzahl im Divantis-Depot: | 8.000 |
| Durchschnittskaufkurs inkl. Gebühren: | 1,197 € |
| Gesamtkaufpreis: | 9.576,86 € |
| Insgesamt erhaltene Netto-Dividenden: | 723,91 € |
| Gesamtverkaufserlös: | 5.623,21 € |
| Verlust inkl. erhaltener Dividenden: | 3.229,74 € |
| Verlust in Prozent: | 33,72% |
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