Was Dich hier erwartet:
„Timing is a bitch“ heißt es richtigerweise. Aber wenn Du es dann mal so richtig spürst, wie mies das sein kann, dann kannst Du schon mal die Lust an der Börse verlieren.
Das war bei mir jetzt – zumindest für einige Stunden – der Fall. Quartal für Quartal hatte ich einen stetigen Kursrückgang bei einem REIT ausgehalten. Weil ich von meinem Investmentcase überzeugt war.
Doch die dunklen Wolken wurden nicht weniger, sondern entwickelten sich zu einem veritablen Sturm. Als dann auch eine Meldung über Schwierigkeiten mit dem größten Mieter kam, entschied ich mich, die Reißleine zu ziehen.
Da ich die Position in zwei verschiedenen Depots hatte, liquidierte ich aber nur in einem Depot – das entsprach 75% meiner Position. Ich hatte mich zu einem Ende mit Schrecken entschieden und nahm einen Verlust von 43% in Kauf.
3 Handelstage nach meinem Verkauf kommt es nun zur Übernahme des REITs! Gezahlt wird eine Übernahmeprämie von 44,4% auf den letzten Kurs.
Mein Verlust wäre damit 1.800 € niedriger ausgefallen. Du kannst Dir vermutlich vorstellen, wie ich mich fühlte als ich von der Übernahme las.
Aufgebaut hat mich dann aber die Tatsache, dass ich ja wenigstens mit meiner verbliebenen Position ein unverhofftes Kursplus von 600 € erzielt habe.
Welche Lehren ich aus dem ganzen Vorgang ziehe und wie ich mich jetzt gegenüber dem Übernahmeangebot verhalte, erfährst Du in diesem Beitrag.
Das beschriebene Drama hat sich bei der Civitas Social Housing (CSH) abgespielt. Diesen britischen REIT hatte ich im April 2020 neu ins Depot genommen. Er ist Eigentümer von kommunal vermieteten Häusern für gehandicapte Bewohnern. Hier habe ich ihn ausführlich vorgestellt.
Ein Geschäftsmodell, das mich überzeugte, da die Mieteinnahmen quasi staatlich garantiert sind. Im August 2021 kam es dann zu einer Shortseller-Attacke, von der sich der REIT bis zur Übernahme nicht erholt hatte. Die Shortseller bemängelten die Finanzierungsmodalitäten und dass einige Objekte aus dem privaten Umfeld des Managements an den REIT verkauft worden seien.
Das Management verhielt sich in der Folge aus meiner Sicht enttäuschend und konnte die Vorwürfe nicht so entkräften, dass der Markt wieder Vertrauen fassen konnte.
Das Chartbild aus meinem letzten Bericht zeigt das ganze Drama:
Meine Kaufhistorie
Meine Kaufhistorie ist für das Verständnis wichtig: Ich habe viermal je 2.000 Aktien gekauft – alle an der Londoner Börse. Und das zu erheblich abweichenden Kursen:
09.04.2020: 1,01 Pfund
23.07.2021: 1,168 Pfund
17.09.2021: 0,955 Pfund
10.11.2021: 0,913 Pfund
Meinen ersten Kauf tätigte ich bei der comdirect. Sie erlaubt Privatanlegern aber nicht mehr den Handel in diesem REIT. Meine drei Nachkäufe erfolgten deshalb beim Smartbroker, bei dem der Handel problemlos möglich ist.
Meine Verkaufsentscheidung
Zwar wurden die Mieten weiter gezahlt und an der Dividende auch nicht gerüttelt. Die Dividendenrendite lag schon bei über 10%. Aber es war mir klar, dass es so nicht weitergehen konnte. Das Management hatte zunächst mit Aktienrückkäufen versucht, den Kurs zu stabilisieren. Das führte aber dazu, dass nun in der Bilanz erhebliche stille Lasten lagen und gleichzeitig freie Finanzierungslinien erschöpft waren.
Als dann noch die Entscheidung der Aufsichtsbehörde bekannt gegeben wurde, dass es beim größten Mieter Auckland zu Veränderungen kommen muss, wurde mir klar, dass bei CSH womöglich doch mehr im Argen liegt als ich es einschätzen konnte.
Mir wurde das alles zu heiß, so dass ich mich entschloss, einen Schlussstrich zu ziehen. Jedenfalls unter meine Position beim Smartbroker (6.000 Stück). Die Position bei der comdirect (2.000 Stück) wollte ich behalten, auch weil die Verkaufsprovision unverhältnismäßig teuer war. Denn die Aktien lagern in London und sind deshalb nur dort handelbar.
Meine Verkaufsorder wurde in 3 Teilen ausgeführt. Die Abrechnung erfolgte beim Smartbroker allerdings sehr fair. Die Verkaufsprovision wurde lediglich einmal berechnet.
Ich verkaufte am 03.05.2023 damit 6.000 Aktien zum Kurs von 52,70 Pence. Nach Abzug der Provision und Umrechnung in Euro erhielt ich dafür ingesamt 3.553,58 €. Zusätzlich wurden mit 106,80 € Steuern erstattet.
Bezahlt hatte ich für die 6.000 Aktien ursprünglich 7.221,89 €. 430,29 € hatte ich als Nettodividenden verdient. Unterm Strich entspricht das einem Verlust von 3.131,22 € oder 43,36%. Einziger Trost: Der Veräußerungsverlust ist im Wesentlichen in den allgemeinen Verlusttopf eingestellt worden und ich kann ihn deshalb mit zukünftigen Dividendenerträgen verrechnen.
Das Übernahmeangebot
Am 9. Mai 2023, also wirklich 3 Handelstage nach meinem Verkauf, veröffentlichte CSH ein Übernahmeangebot und teilte mit, dass das Management diesem bereits zugestimmt habe.
Das Angebot sieht eine Barzahlung von 80 Pence je Aktie vor. Das sind also 27,30 Pence mehr als ich bei meinem Verkauf erlöst hatte. Der Aktienkurs machte einen entsprechenden Sprung auf das Chartbild sieht nun so aus:
Zusätzlich soll jeder Aktionär noch die nächste Quartalsdividende von 1,425 Pence erhalten.
Die Übernahme enthält zwar eine deutliche Prämie auf den Aktienkurs, aber gleichzeitig auch einen erheblichen Abschlag auf den Net Asset Value (NAV). Er lag nämlich zuletzt immer noch bei 110,93 Pence je Aktie (zum Stichtag 31.12.2022).
In den veröffentlichten Übernahmedokumenten ist auch ein Gutachten von Jones Lang LaSalle enthalten (hier als PDF abrufbar), das den Immobilienwert zum Stichtag 31.03.2023 fortschreibt. Mit dem Ergebnis wird dann der Net Asset Value (NAV) nachvollziehbar berechnet und es erscheint ein Wert von 109,16 Pence:
Nach Abzug der Quartalsdividende liegt das Übernahmeangebot damit 25,7% unter dem Net Asset Value von Civitas Social Housing.
Übernehmer ist der Immobilienentwickler CK Asset Holding, der an der Börse Hong Kong gelistet ist und 2019 bereits die britischen Pubs Greene King übernommen hat.
Meine Lehren
Kommt es zukünftig zu einer Shortseller-Attacke bei einer meiner Aktien, dann werde ich sofort verkaufen. Dann habe ich die Möglichkeit, die Antwort des Managements und die Reaktion des Marktes darauf von der Seitenlinie aus abzuwarten. Und kann dann immer noch wieder einsteigen.
Natürlich ist das ein komisches Gefühl, denn eigentlich will ich ja besonnen reagieren. Und eine Verkaufspanik ist genau das, was die Shortseller ja wollen. Aber Fakt ist, dass ich als Kleinanleger viel zu weit von den Interna eines Unternehmens entfernt bin. Ich kann nicht wie professionelle Shortseller tiefgründig in die letzten Geschäfte schauen. Das lohnt sich für meine vergleichsweisen Anlagevolumina auch nicht.
Deshalb bleibt mir in solchen Fällen zukünftig nur, erst mal den aktuellen Stand zu sichern und durchaus auch hohe Verluste in Kauf zu nehmen. Aber diese Verluste können im Nachhinein immer noch niedriger sein als das, was dann in der Folgezeit passiert.
Ich werde auch noch vorsichtiger sein, wenn ich in Unternehmen investiere, die nicht an deutschen Börsen handelbar sind. Jedenfalls dann, wenn Käufe und Verkäufe an der Heimatbörse mit hohen Provisionen für meine Banken verbunden sind. Denn das schränkt meine Entscheidungen ein. Weil ich mir z.B. bei CSH konkret vorgenommen hatte, die Kaufgebühren erst durch die hohen Dividendenzahlungen wieder hereinzuholen, bevor ich bei einem Verkauf direkt wieder hohe Gebühren produziere. Im Nachhinein waren die Gebühren allerdings gegenüber meinem Verlust völlig zu vernachlässigen.
Keine Lehre, sondern eine Bestätigung meines Wissens ist schließlich, dass es weiterhin einen erheblichen Unterschied zwischen Wert und Preis geben kann. Der Net Asset Value zeigt den Wert eines Immobilienunternehmens. Der Preis, den ein Käufer jedoch bereit zu zahlen ist, kann deutlich darunter liegen. Und während man ein solches Misspricing auch mal über Jahre aussitzen kann, ist man bei einer Übernahme womöglich gezwungen, einen solchen niedrigen Preis zu akzeptieren. Meine Lehre daraus ist, selber keine Prämie mehr auf einen NAV zu bezahlen. Egal, wie attraktiv ein Investment erscheinen mag. Und gleichzeitig werde ich mich bei der laufenden Einschätzung einer Bestandsposition deutlich stärker am Aktienkurs orientieren.
Wie ich jetzt konkret mit meiner Restposition von Civitas Social Housing umgehe
Das Übernahmeangebot setzt eine Annahmequote von 75% voraus. Kommt sie zustande, dann soll frühestens nach weiteren 20 Handelstagen ein Delisting erfolgen. Die Aktien sind dann nicht mehr handelbar.
Und in der Folge ist dann beabsichtigt, Civitas Social Housing umzuwandeln und zu einer private limited company, ähnlich der deutschen GmbH, werden zu lassen.
Sollte die Annahmequote 90% erreichen, dann würde aber ohnehin ein Squeeze-Out stattfinden und die außenstehenden Aktionäre müssten zwingend ihre Aktien andienen.
Ich werde zunächst abwarten und noch die nächste Quartalsdividende mitnehmen. Und habe gleichzeitig die Hoffnung, dass noch ein aktivistischer Aktionär einsteigt und die Erreichung der 75% Annahmequote verhindert. Oder jemand direkt ein besseres Angebot abgibt.
Denn faktisch ist das für den Übernehmer zu diesem Preis ein absolutes Schnäppchen. Das CSH-Management hat deshalb als Begründung zu seiner Zustimmung auch nur den aktuellen Aktienkurs und die fehlende Erholung trotz aller Bemühungen in den letzten Monaten genannt.
Das Angebot ist deutlich unterhalb des Net Asset Values der Gesellschaft und deshalb vor allem für den Übernehmer attraktiv.
Für mich als Aktionär besteht ja jetzt erst mal kein Abwärtsrisiko. Die gebotenen 80 Pence je Aktie stellen die Untergrenze des Aktienkurses dar.
Sollten allerdings keine Störfeuer die Übernahme verhindern, dann werde ich meine Aktien vor einem Delisting verkaufen. Denn mir fehlt einfach das Wissen und die Erfahrung, Gesellschafter eines nicht börsennotierten britischen Unternehmens zu sein. Dafür ist dann auch der Marktwert meiner Position mit aktuell 1.800 € einfach zu niedrig.
Inzwischen ist mein Ärger über das unglückliche Timing übrigens verflogen. Das ist etwas, mit dem ich leben muss. Verkaufe ich eine Aktie, dann kann schon eine Minute später eine positive Meldung kommen und der Kurs steigen. Aber das kann auch passieren, nachdem ich gekauft habe. Und deshalb lohnt es auch nicht, sich zu sehr darüber zu ärgern. Ich nehme das Positive mit: Ich habe ja noch 2.000 Aktien und sie sind nun 600 € teurer geworden!
Auf einen Blick:
| Unternehmen: | Civitas Social Housing PLC |
| ISIN: | GB00BD8HBD32 |
| Im Divantis-Depot seit: | 09.04.2020 |
| Letzter Nachkauf am: | 08.11.2021 |
| Teilverkauf am: | 03.05.2023 |
| Restverkauf am: | 02.06.2023 |
| Ursprüngliche Stückzahl im Divantis-Depot: | 8.000 |
| Durchschnittskaufkurs inkl. Gebühren: | 1,197 € |
| Gesamtkaufpreis: | 9.576,86 € |
| Insgesamt erhaltene Netto-Dividenden: | 723,91 € |
| Gesamtverkaufserlös: | 5.623,21 € |
| Verlust inkl. erhaltener Dividenden: | 3.229,74 € |
| Verlust in Prozent: | 33,72% |
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