Was Dich hier erwartet:
Anders kann man es nicht sagen: Wer gerne zum Discounter geht oder auf Schnäppchen steht, kann bei diesem REIT ebenso fündig werden.
Der Net Asset Value steigt kontinuierlich, die Dividende wird jährlich erhöht und das Geschäftsmodell ist krisenresistent und langfristig besichert.
Und trotzdem wird der REIT mit einem Abschlag zum Net Asset Value von rund 30% gehandelt.
Warum das so ist und wie ich die weiteren Perspektiven einschätze, erfährst Du in diesem Beitrag.
Mit der Civitas Social Housing (CSH) hatte ich im April 2020 einen britischen REIT ins Depot genommen, der kommunal vermietete Häuser für gehandicapte Bewohner anbietet. Hier habe ich ihn ausführlich vorgestellt.
Nach anfangs geplant langweiligem Verlauf, ist der Aktienkurs dann jedoch eingebrochen und so notiert der REIT aktuell deutlich unter meinem Kaufkurs.
Ein Blick auf den Chart zeigt die jüngere Entwicklung:
Meine Kaufhistorie
Meine Kaufhistorie ist für das Verständnis wichtig: Ich habe viermal je 2.000 Aktien gekauft. Und das zu erheblich abweichenden Kursen:
09.04.2020: 1,01 Pfund
23.07.2021: 1,168 Pfund
17.09.2021: 0,955 Pfund
10.11.2021: 0,913 Pfund
Seit Monaten war es nun aber möglich, den REIT zum Kurs von nur 0,84 Pfund zu kaufen. Das entspricht einer Dividendenrendite von (bisher!) 6,6% und damit einem halben Prozentpunkt mehr als bei meinem letzten Nachkauf. Und die Dividende steigt weiter.
Nach Vorlage der jüngsten Geschäftszahlen schmierte der Kurs sogar in den Bereich um 0,70 Pfund ab, erholte sich aber zuletzt wieder ein wenig. Die aktuelle Dividendenrendite liegt jetzt bei 7,3%.
Dividendenzahlung
Civitas Social Housing zahlt letztmals eine Quartalsdividende von 0,013875 GBP (britische Pfund) je Aktie. Für meine 8.000 Aktien ergibt das eine Brutto-Dividende von 111 GBP. Die comdirect rechnete zum Kurs von 0,86613 in Euro um, beim Smartbroker war der Umrechnungskurs 0,86052. Da es sich um einen britischen REIT handelt, wurden 20% Quellensteuer abgezogen, von denen 5% Quellensteuer nicht auf die deutsche Kapitalertragsteuer anrechenbar sind. Es verbleibt in der Summe eine Netto-Dividende von 89,43 €. Sie wurde vom Smartbroker mit Wertstellung 28.06.2022 überwiesen, von der comdirect mit Wertstellung 30.06.2022.
Perspektiven
Bei Civitas Social Housing endet das Geschäftsjahr mit dem 31. März. Und diese Dividendenzahlung bezog sich auf dieses Datum. Für das neue Geschäftsjahr hat das Management nun eine Zieldividende von 5,70p angekündigt. Das ergibt eine Quartalsdividende von 1,425p. Somit können sich alle Aktionäre ab dem nächsten Zahltermin auf eine Erhöhung um 3,6% freuen.
Angesichts einer Inflationsrate von zuletzt 9% in Großbritannien ist das zwar real ein Rückgang, aber es bleibt die Hoffnung, dass die Inflationsrate bald in einen gesünderen Bereich zurückkommt. Gegenüber der letzten Dividendenerhöhung um 2,8% ist die Steigerung jedenfalls schon mal spürbar höher.
Und durch die Mietindexierung sollten die Mieterträge zeitversetzt auch durch die Inflation weiter steigen und so für die folgenden Jahre auch noch höhere Dividenden ermöglichen.
Warum wird der REIT derzeit zum Schnäppchen-Preis an der Börse gehandelt? Zum Stichtag 31.03.2022 lag der Net Asset Value (NAV) nach IFRS bei 110,30 Pence je Aktie. Der Aktienkurs lag bei 87,40 Pence. Das entspricht einem Abschlag von 20,8%. Und das war kein einmaliger Ausreißer, sondern es war problemlos möglich, den REIT sogar noch etwas günstiger zu kaufen.
Der Börsenkurs des REIT ist nun seit fast einem Jahr gehörig unter Druck. Im August 2021 lag er noch bei 120 Pence. Dann kam es zu Attacken von Short-Sellern, von denen sich der Kurs bis heute nicht erholt hat.
Die Geschäfte von CSH entwickeln sich hingegen planmäßig und ruhig. Das Management hat zwischenzeitlich in zahlreichen Gesprächen die von den Short-Sellern adressierten Themen bearbeitet und zuletzt mitgeteilt, dass es erhebliche Verbesserungen in den Mietverhältnissen erreichen will. Dabei geht es um regulatorische Vorgaben hinsichtlich der Refinanzierung der Mieter.
Ich bin zu weit entfernt, um einschätzen zu können, ob das alles ausreichend ist. Ich kann mich vor allem am Aktienkurs orientieren und lange sah es so aus, als wäre die 80 Pence-Marke eine Widerstandsmarke. Aber inzwischen ist der Aktienkurs sogar darunter getaucht.
Anzeichen zu einer Rückkehr in die alten Hochphasen sind derzeit nicht erkennbar. Deshalb ist es jetzt für Neuinvestoren einfach die Entscheidung, ob sie mit einem Abschlag von 25 und mehr Prozent auf den inneren Wert und einer Dividendenrendite von demnächst 7,5% zufrieden sind.
Wenn ich nicht bereits mit meinen 8.000 Anteilen investiert wäre, würde ich mir aktuell sicherlich eine erste Position ins Depot legen.
So ist CSH aber mit einem Depotanteil von 1,8% bereits eine der größeren Positionen meines Dividendendepots. Im Ziel möchte ich eigentlich 10.000 Anteile des REITs haben. Aufgrund der fehlenden Klarheit und der Tatsache, dass sich der Aktienkurs nun schon seit einigen Monaten nicht nachhaltig erholt, werde ich aber zunächst auf einen Nachkauf verzichten.
Sollte es noch einmal zu einem richtigen Sell-Off mit Kursen unter 70 Pence kommen, dann werde ich meine Entscheidung überprüfen und womöglich doch noch mal nachkaufen. Denn dann erreicht die Dividendenrendite die 8%-Marke und das ist dann schon verlockend. Ansonsten werde ich zunächst die weitere Entwicklung abwarten und mich bis dahin über die attraktive Dividende freuen.
Auf einen Blick:
| Unternehmen: | Civitas Social Housing PLC |
| ISIN: | GB00BD8HBD32 |
| Im Divantis-Depot seit: | 09.04.2020 |
| Letzter Nachkauf am: | 08.11.2021 |
| Teilverkauf am: | 03.05.2023 |
| Restverkauf am: | 02.06.2023 |
| Ursprüngliche Stückzahl im Divantis-Depot: | 8.000 |
| Durchschnittskaufkurs inkl. Gebühren: | 1,197 € |
| Gesamtkaufpreis: | 9.576,86 € |
| Insgesamt erhaltene Netto-Dividenden: | 723,91 € |
| Gesamtverkaufserlös: | 5.623,21 € |
| Verlust inkl. erhaltener Dividenden: | 3.229,74 € |
| Verlust in Prozent: | 33,72% |
Ja, die REITs schwächeln derzeit ein wenig, kein Wunder.
Sogar die Medical Properties ist kürzlich ganz schön runter gekommen, bis an 15 EUR heran.
Grundsätzlich machen sie mir jedoch viel Freude, da stabil und gute Dividenden. Ich halte noch OHI, ProLogis und Vonovia.
Wegen der Diversität (vor allem bezüglich Kontinenten) gefiele mir WP Carey auch gut, die sind jedoch ziemlich heiß gelaufen, in den letzten Monaten.
Die Verschuldung ist natürlich schon groß bei diesen Titeln, ist halt branchenüblich.
Was haltet Ihr von Store Capital und American Tower?
Manche Reits schwächeln, andere wie zum Beispiel Iron Mountain oder das allerseits bei Instagram beliebte Reality Income sind stabil oder sogar gestiegen.
Was American Tower angeht finde ich es faszinierend, das die Dividende weiterhin zu jedem Quartal erhöht wird. Ferner stehen die Sendemasten auf mehreren Kontinenten was einer gewissen Absicherung dient.
Bei CSH stören mich die 5% nicht anrechenbare Kapitalertragssteuer und der Spread beim Kurs. Ich bin aber mit meiner jetzigen Position zufrieden und denke ich werde nochmal ein wenig aufstocken aber gerade möchte man eben auch abwarten, immerhin sind gerade mehrere spannende Unternehmen auf dem Markt. Die Earningsseason zeigt ja schon, das manche die Ziele nicht schaffen werden. Und für viele US-Unternehmen ist es durch den Dollarkurs auf der einen Seite und natürlich die zahlungskräftige deutsche Kundschaft auf der anderen Seite eine Herausforderung die es zu meistern gilt. Ich denke nur an BMW die viele ihrer Kassenschlager in den USA fertigen und jetzt doch deutlich höhere Kosten haben wenn diese eben in Europa verkauft werden. Es bleibt spannend und das ist gut so.
Kann man CSH überhaupt noch über die CODI handeln? Ich meine, da war was, als ich vor einiger Zeit nachkaufen wollte….
Hallo Schlumich,
ja, bei der comdirect kannst Du die Aktien und noch verkaufen. Ein Kauf ist aber bei der Consorsbank oder dem Smartbroker möglich.
Viele Grüße Ben
Hallo Schlumich,
bei der ING kannst Du die Aktien auch kaufen. Aber der Spread ist zu beachten!
Gruss Marcus
Wäre die Aktie Innovative Industrial Properties (A2DGXH) eventuell ein Dividendenkandidat? Angeblich zuverlässiger Dividendenzahler (dieses Jahr über 6 %) und mit starkem Wachstum.
Gruß, Eva