Manch einer bezeichnet die Aktie als Liebhaberaktie und verweist auf die unterdurchschnittliche Performance der letzten Jahre. Andere verweisen auf die Entwicklung seit dem IPO vor 10 Jahren und erkennen eine deutliche Outperformance und ein beeindruckendes Unternehmenswachstum.
Es ist wie so oft an der Börse: auf den Blickwinkel kommt es an! Und je nach Einstiegszeitpunkt überwiegt Zufriedenheit oder Enttäuschung. Ich selbst gruppiere mich irgendwo in der Mitte ein – unterm Strich noch nichts gewonnen, aber auch nichts verloren. Und zuversichtlich, dass die Dividende weiter steigt und sich Qualität am Ende durchsetzen wird.
Was mich zu dem positiven Ausblick motiviert, warum ich die Immobilienaktie als Bereicherung meines Depots empfinde und wie sich die Dividende seit dem IPO entwickelt hat, erfährst Du in diesem Beitrag.
Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG ist eine deutsche Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Einzelhandelsimmobilien in Deutschland (in Form von Fachmarktzentren) investiert. Ich habe sie hier ausführlich vorgestellt.
Auf Sicht von 10 Jahren ist die Kursentwicklung beeindruckend: von rund 10 € ging es bis auf über 30 € in der Spitze. Aktuell notiert die Aktie um 23 €. Neben den gezahlten Dividenden ist das eine durchaus überzeugende Entwicklung. Allerdings zeigt der Chart auch immer wieder Rückschläge. Es ist keine Aktie, die stringent von links unten nach rechts oben läuft:
Dividendenzahlung
Die Defama zahlt – wie bei deutschen Aktien üblich – einmal im Jahr im Anschluss an die Hauptversammlung ihre Dividende. Auf der diesjährigen Hauptversammlung wurde eine Ausschüttung von 0,63 € je Aktie beschlossen (Vorjahr: 0,60 €). Das ist eine Erhöhung um 5,0%.
Für die 360 Defama-Aktien im Dividendendepot erhielt ich somit eine Brutto-Dividende von 226,80 €. Nach Abzug der Steuern ergibt das – in Addition der Abrechnungen der comdirect und von flatex, weil ich die Aktien in zwei verschiedenen Depots halte – eine Netto-Dividende von 166,99 €. Sie wurde mit Wertstellung 16.07.2026 überwiesen.
Erklärtes Ziel ist es weiterhin, die Dividende jährlich zu steigern. Seit 2020 ging es jedes Jahr um 3 Cent nach Oben. Die Dividendenhistorie zeigt sogar einen stetigen Anstieg seit Beginn der Dividendenzahlungen im Jahr 2016:
| Jahr | Dividende | Veränderung |
|---|---|---|
| 2026 | 0,63 € | +5,0% |
| 2025 | 0,60 € | +5,3% |
| 2024 | 0,57 € | +5,6% |
| 2023 | 0,54 € | +5,9% |
| 2022 | 0,51 € | +6,3% |
| 2021 | 0,48 € | +6,7% |
| 2020 | 0,45 € | +12,5% |
| 2019 | 0,40 € | +17,6% |
| 2018 | 0,34 € | +70% |
| 2017 | 0,20 € | +100% |
| 2016 | 0,10 € |
Die Dividendenrendite liegt aktuell bei einem Aktienkurs von 22,70 € (Dividendenzahltag) bei 2,78%.
Meine persönliche Einstandsrendite (Yield on Cost) berechnet sich auf meinen Kaufpreis von 9.288,32 € für 360 Aktien. Das entspricht 25,80 € je Aktie und bei 0,63 € Dividende einem YoC von 2,44%. Die Abweichung gegenüber der aktuellen Dividendenrendite ist bisher also kaum spürbar. Meine Kaufhistorie der Defama sieht wie folgt aus:
| Datum | Stück | Kurs | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 2.11.21 | 100 | 25,00 | 2.511,15 |
| 17.1.22 | 100 | 27,20 | 2.731,70 |
| 1.6.22 | 100 | 25,00 | 2.518,67 |
| 21.7.23 | 30 | 22,20 | 674,90 |
| 20.3.25 | 20 | 27,20 | 544,00 |
| 19.11.25 | 10 | 29,80 | 307,90 |
| Summe | 360 | 9.288,32 |
Perspektiven
Wer den Divantis-Blog schon länger verfolgt, der weiß: Ich liebe Geschäftsmodelle, die auf den ersten Blick stinklangweilig wirken, aber wie ein Uhrwerk verlässliche Erträge abwerfen. Genau in diese Kategorie fällt die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG.
Das Konzept der DEFAMA ist so simpel wie genial: Das Unternehmen kauft etablierte Fachmarkt- und Einkaufszentren, vorzugsweise in kleinen bis mittelgroßen Städten.
Dabei hält sich das Management an ein striktes Beuteschema bei Zukäufen:
- Kaufpreis: Meistens bewegen sich die Objekte in einer Größenordnung zwischen 1 und 5 Mio. €.
- Mieterstruktur: Als Ankermieter dienen bonitätsstarke Filialisten wie EDEKA, REWE, Lidl, Netto, dm, Rossmann oder ALDI. Sie decken den täglichen Bedarf und gelten als weitgehend krisensicher.
- Zustand: Gekauft wird bevorzugt dort, wo es bereits wenig Leerstand und kaum akuten Investitionsbedarf gibt.
DEFAMA betreibt eine klassische „Buy-and-Hold“-Strategie. Die Immobilien werden nicht erworben, um sie nach ein paar Schönheitsreparaturen schnell weiterzuverkaufen. Stattdessen wandern sie überwiegend dauerhaft in den eigenen Bestand. Das erklärte Ziel: nachhaltig zweistellige Eigenkapitalrenditen zu erwirtschaften.
Das Management um Matthias Schrade betont immer wieder, dass Unternehmenswachstum kein Selbstzweck ist. Es geht nicht darum, um jeden Preis das Portfolio aufzublähen, um in irgendwelchen Ranglisten ganz oben zu stehen.
Jeder Schritt, jeder Zukauf muss dem klaren Ziel der Aktien-Wertsteigerung dienen. Der primäre Fokus liegt hierbei auf der kontinuierlichen Verbesserung des FFO (Funds from Operations) je Aktie. Das Schöne daran: DEFAMA traut sich zu, diese FFO-Erhöhung auch weiterhin maßgeblich aus eigener Kraft zu finanzieren. Kapitalerhöhungen wurden zuletzt mehrfach ausgeschlossen. Die letzte Kapitalerhöhung nahm die DEFAMA im März 2022 zum Kurs von 27,00 € vor.
Ein Blick auf die Struktur der Mieteinnahmen zeigt, wie krisenfest das Portfolio aufgestellt ist. Rund 80% der Nettokaltmieten stammen direkt von den oben genannten bonitätsstarken Filialisten. Die Verträge mit diesen Ankermietern weisen zudem überdurchschnittliche Laufzeiten auf, was DEFAMA eine enorme Planungssicherheit gibt.
Das eigentliche Highlight für Risiko-Averse ist jedoch die breite Streuung:
- Nur ein einzelner Mietvertrag macht mehr als 3% der Gesamterträge aus.
- Die gesamten „Top 10“-Mietverträge zusammen steuern lediglich 17% zu den Gesamterträgen bei.
Sollte mal ein großer Mieter schwächeln, brennt hier nicht gleich die Hütte ab. Das Risiko ist extrem breit über das gesamte Bundesgebiet und verschiedene Ketten diversifiziert.
Das Management hat für das laufende Geschäftsjahr 2026 klare strategische Zielmarken formuliert:
- Ein Jahresüberschuss von über 5,0 Mio. € wird angestrebt.
- Der FFO soll bei über 10,8 Mio. € liegen, was einem FFO von mindestens 2,25 € je Aktie entspricht.
- Die Vermietungsquote soll sich stabil bei über 96% einpendeln.
Und natürlich soll die Dividende auch weiter erhöht werden.
Bei all diesen positiven Aspekten stellt allerdings die Frage, warum der Aktienkurs in diesem Jahr nur eine Richtung kennt: abwärts. Von den 30-31 € aus dem Oktober/November 2025 sind wir mit aktuell rund 23 € deutlich entfernt. Und damit notiert die Aktie auch mit einem deutlichen Abschlag zum Net Asset Value von 30,57 €.
Ein Grund dafür ist sicherlich, dass der DEFAMA im 1. Quartal durch die Insolvenz von Hammer und den Auszug des B1 Baumarkts in Dinslaken gegenüber dem Vorjahreszeitraum rund 0,25 Mio. € an Mieterträgen fehlten. Das schlug direkt auf den FFO durch, der von 0,56 € auf 0,54 € je Aktie zurückging.
Das leerstehende Objekt in Dinslaken wurde inzwischen aber verkauft und auch diverse Neuvermietungserfolge erzielt. Trotzdem bleibt es eine Herausforderung, die insgesamt fehlenden 1 Mio. € Mieterträge im kompletten Jahr 2026 zu kompensieren.
Die Schwächephase, ausgelöst durch die Hemmer-Insolvenz, dürfte aus meiner Sicht nur vorübergehend sein. Mit dem Verkauf von Dinslaken werden nach Ablösung der Bankverbindlichkeiten rund 2 Mio. € an Liquidität freigesetzt. Sie können, gemeinsam mit Aufvalutierungen im Portfolio, zum Eigenkapitalanteil bei Neuerwerben genutzt werden. Und damit kann der Bestand wieder wachsen und der FFO mittelfristig auch wieder ansteigen.
Ich habe deshalb keine Gedanken daran, dass der Aktienkurs von DEFAMA überbewertet sein könnte. Natürlich ist die Dividendenrendite aktuell nicht überragend. Und das Wachstum der Dividende ist zwar stetig, aber auch nicht überschäumend. Für mich ist die Aktie deshalb weiterhin als Ergänzung eines eigenen Immobiliönportfolios zu sehen. Sei es, weil man schon in REITs oder z.B. eine Vonovia oder Deutsche Wohnen investiert hat. Oder auch, wenn man selbst Eigentümer von Eigentumswohnungen ist. Hier stellt die DEFAMA für mich eine Abrundung der Asset-Klasse dar – mit einem Sektor, in den man sonst nicht so einfach investieren kann.
Mit fast 100 Objekten erreicht man auch direkt eine anständige Diversifikation über Mieter und Standorte hinweg.
Nicht zu vergessen ist allerdings, dass es sich bei der DEFAMA um einen Small-Cap mit einer Marktkapitalisierung von rund 110 Mio. € handelt. Ein großer Teil der Aktien ist zudem in festen Händen, so dass es bei der Kursbildung auch schon mal zu Ausschlägen kommt, die durch kleinere Orders ausgelöst werden. Deshalb gilt bei der DEFAMA noch mehr als bei größeren Aktien: Jede Order immer limitieren!
DEFAMA liefert genau das, was eine solide Value- und Dividendenaktie ausmacht: Ein krisenresistentes Geschäftsmodell im defensiven Nahversorgungsbereich, ein Management, das den Shareholder Value und den FFO je Aktie in den Mittelpunkt stellt, und eine Strategie, die auf stetige, risikoarme Erträge setzt. Die Aktie bleibt für mich ein Paradebeispiel für ein langweiliges, aber hochrentables Investment im Immobilienbereich.
Und natürlich ist die Kritik, dass es sich um eine Liebhaberaktie handelt, nicht völlig von der Hand zu weisen. Das Management betreibt eine überaus offene Informationspolitik und ist Vorreiter in der Durchführung von Hauptversammlungen. Welche Gesellschaft streamt sonst ihre komplette Hauptversammlung über YouTube und beantwortet auch die im dortigen Chat gestellten Fragen? Und das Ganze ist dann auch noch im Nachhinein aufrufbar, so dass man die Aussagen des Vorstands dann später auch an der Realität messen kann. Alleine dafür verdient es das Unternehmen schon, das man es „lieb hat“.
Aber natürlich geht es am Ende immer um das eigene Geld und wie man es investiert. Und da ist Liebhaberei fehl am Platz. Kommt aber die Überzeugung hinzu, dass die Aktie eine sinnvolle Ergänzung des eigenen Depots ist, dann spricht auch nichts dagegen, ihr auch in schwachen Phasen „treu“ zu bleiben.
Der aktuelle Abwärtstrend beunruhigt mich nicht. Ich liege vielmehr auf der Lauer, um an einem bestimmten Punkt meinen durchschnittlichen Einstand zu verbilligen. Bei einem Kurs von 21,00 € würde die Dividendenrendite genau 3% betragen. Das wäre für mich so eine Marke, an der ich wahrscheinlich wieder zugreifen würde. Nicht, weil das für mich eine Mindestrendite ist. Sondern weil ich es dann einfach noch ein Stück attraktiver finde und die Ausgangsbasis für die jährlichen Dividendenerhöhungen dann auch für einen höheren Yield on Cost besser ist. Ich bin gespannt, ob wir so einen Kurs tatsächlich noch mal sehen!
Auf einen Blick:
| Unternehmen: | DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG |
| ISIN: | DE000A13SUL5 |
| Im Divantis-Depot seit: | 02.11.2021 |
| Letzter Nachkauf am: | 19.11.2025 |
| Stückzahl im Divantis-Depot: | 360 |
| Durchschnittskaufkurs inkl. Gebühren: | 25,80 € |
| Gesamtkaufpreis: | 9.288,32 € |
| Bisher erhaltene Netto-Dividenden: | 703,97 € |
| Aktuelle Strategie: | Halten und Dividende kassieren |
| für diesen Beitrag verwendete Quellen: |
| Präsentation des Vorstands zur Hauptversammlung 2026 |
| Quartalsbericht I/2026 |
| Geschäftsbericht 2025 |
Kommentar verfassen