Was Dich hier erwartet:
Die Aktie gehört zu den Titeln in meinem Depot, denen ich sehr wenig Aufmerksamkeit schenken muss. Ein Management, das weiß was es tut und keine Risiken eingeht. Dazu ein Geschäftsmodell, das auf Langfristigkeit ausgerichtet ist.
Dazu eine Transparenz, die ihresgleichen sucht. Der CEO beantwortet Fragen persönlich und die Hauptversammlung wird als Livestream bei YouTube übertragen und alle Zuschauer können Fragen stellen.
Und zusätzlich ist dieser Wohlfühlwert auch noch gut für mein Girokonto. Denn seit 10 Jahren steigen die Dividenden kontinuierlich und es ist kein Ende in Sicht.
Kein Wunder also, dass ich noch mal nachgekauft habe und so meinen Anteil weiter in Richtung meines Zielwerts geschraubt habe. Alle Details zum Nachkauf, zur Dividendenzahlung und meine Einschätzung zu den Perspektiven erfährst Du in diesem Beitrag.
Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG ist eine deutsche Aktiengesellschaft, die ausschließlich in Einzelhandelsimmobilien in Deutschland (in Form von Fachmarktzentren) investiert. Ich habe sie hier ausführlich vorgestellt.
Der Kurschart zeigt 2 Hochs in Jahren 2022 und 2024 um 30 €. Aktuell hat sich der Aktienkurs bei 28 € stabilisiert:
Aktienkauf
3 Jahre nach dem letzten Nachkauf der Defama habe ich im März meine Position etwas aufgerundet. 20 Aktien kaufte ich hinzu, um damit meine Gesamtposition von 330 auf 350 Stück zu erhöhen. Die Order platzierte ich bei tradegate.direct zum Geldkurs (27,20 €) und erhielt dann auch nach einiger Zeit eine Ausführung. Der Aktienkauf ist bei tradegate.direct nur über Tradegate möglich, erfolgt aber ab einem Wert von 500 € komplett gebührenfrei. So zahlte ich am 20.03.2025 ingesamt 544,00 € für die 20 Aktien.
Dividendenzahlung
Die Defama zahlt – wie bei deutschen Aktien üblich – einmal im Jahr im Anschluss an die Hauptversammlung ihre Dividende. Auf der diesjährigen Hauptversammlung wurde eine Ausschüttung von 0,60 € je Aktie beschlossen (Vorjahr: 0,57 €). Das ist eine Erhöhung um 5,3%.
Für die 350 Defama-Aktien im Dividendendepot erhielt ich somit eine Brutto-Dividende von 210,00 €. Nach Abzug der Steuern ergibt das – in Addition der Abrechnungen der comdirect, von maxblue und von tradegate.direct – eine Netto-Dividende von 154,63 €. Sie wurde mit Wertstellung 23.07.2025 überwiesen.
Erklärtes Ziel ist es weiterhin, die Dividende jährlich zu steigern. Seit 2020 ging es jedes Jahr um 3 Cent nach Oben. Die Dividendenhistorie zeigt sogar einen stetigen Anstieg seit Beginn der Dividendenzahlungen im Jahr 2016:
| Jahr | Dividende | Veränderung |
|---|---|---|
| 2025 | 0,60 € | +5,3% |
| 2024 | 0,57 € | +5,6% |
| 2023 | 0,54 € | +5,9% |
| 2022 | 0,51 € | +6,3% |
| 2021 | 0,48 € | +6,7% |
| 2020 | 0,45 € | +12,5% |
| 2019 | 0,40 € | +17,6% |
| 2018 | 0,34 € | +70% |
| 2017 | 0,20 € | +100% |
| 2016 | 0,10 € |
Die Dividendenrendite liegt aktuell bei einem Aktienkurs von 28,00 € (Dividendenzahltag) bei 2,14%.
Meine persönliche Einstandsrendite (Yield on Cost) berechnet sich auf meinen Kaufpreis von 8.980,42 € für 350 Aktien. Das entspricht 25,66 € je Aktie und bei 0,60 € Dividende einem YoC von 2,34%. Die Abweichung gegenüber der aktuellen Dividendenrendite ist bisher also kaum spürbar. Vor allem mein Kauf Anfang 2022 zu 27,20 € war im Nachhinein zu teuer – 3 Jahre später konnte ich zum identischen Kurs nachkaufen. Durch meinen gestaffelten Einstieg bin ich aber trotzdem auf einen akzeptablen Durchschnittskurs gekommen. Meine Kaufhistorie der Defama jetzt wie folgt aus:
| Datum | Stück | Kurs | Gesamt |
|---|---|---|---|
| 2.11.21 | 100 | 25,00 | 2.511,15 |
| 17.1.22 | 100 | 27,20 | 2.731,70 |
| 1.6.22 | 100 | 25,00 | 2.518,67 |
| 21.7.23 | 30 | 22,20 | 674,90 |
| 20.3.25 | 20 | 27,20 | 544,00 |
| Summe | 350 | 8.980,42 |
Perspektiven
Den Kauf im Januar 2022 zu 27,20 € fand ich im Nachhinein zu teuer, habe aber im März 2025 exakt zu diesem Kurs wieder gekauft. Wie das zusammen passt?
3 Jahre später sind die Geschäftszahlen von Defama aus meiner Sicht noch deutlich besser geworden und die Bewertung deshalb auch wieder attraktiver.
Im Vergleich muss man berücksichtigen, dass sich die Anzahl der Aktien zwischen den beiden Käufen erhöht hat, da im März 2022 eine Kapitalerhöhung bei institutionellen Anlegern zum Kurs von 27,00 € platziert wurde. Deshalb schaue ich auch eher auf die Werte pro Aktie.
2022 lag die wichtigste Kennzahl FFO (Funds From Operations) bei 1,82 € je Aktie. Sie stieg 2023 auf 2,02 € an und 2024 erreichte sie 2,08 €.
27,20 € im Aktienkurs entsprachen 2022 damit einer FFO-Rendite von 6,7%. Mit dem Niveau von 2024 ist der Wert schon auf 7,6% angestiegen. Und 2025 soll der FFO um weitere 10% auf 2,29 € je Aktie steigen. Der annualisierte FFO liegt bereits bei 2,50 € je Aktie, wird so jedoch erst bei ganzjährigem Bestand aller Objekte und dazugehöriger Mieteinnahmen als FFO erreicht werden.
Auch 2024 ist es dem Management gelungen, wieder diverse Objekte zu attraktiven Preisen zu erwerben. Insgesamt wurden so 14 Objekte erworben, die Ist-Mieten von 2,8 Mio. € jährlich mitbringen. Im Durchschnitt wurden sie zum 9,9-fachen der Ist-Mieten erworben.
Im Gegenzug wurde das Objekt Büdelsdorf mit einer Ist-Miete von 550 T€ zu einem Preis von 6,7 Mio. € verkauft. Das entspricht dem 12-fachen und bewirkte einen positiven Ergebniseffekt von 1,5 Mio. € vor Steuern. Es war zudem die einzige Immobilie im Bestand, deren Mieterstruktur nicht von Filialisten, sondern von Einzelgeschäften geprägt ist.
Noch wichtiger an dem Verkauf war aber, dass damit über 3 Mio. € nach Steuern und Ablösung der Bankfinanzierung als Liquidität zuflossen. Und damit erhebliche Mittel für Neuankäufe freigesetzt wurden.
Auf diese Art und Weise kann das Portfolio wachsen, ohne dass es einer Kapitalerhöhung bedarf. Denn das ist ein Knackpunkt bei vielen anderen Immobilienunternehmen, insbesondere REITs. Sie finanzieren ihr Wachstum über die Ausgabe neuer Aktien. Das führt dann zu einer stetigen Verwässerung der Aktionäre und die Kennzahlen wachsen nicht so stark wie es bei der DEFAMA möglich ist.
Die letzte Kapitalerhöhung nahm die DEFAMA im März 2022 zum Kurs von 27,00 € vor. Auf absehbare Zeit soll das – dies wurde auf der jüngsten Hauptversammlung noch einmal bekräftigt – die letzte Kapitalerhöhung gewesen sein. Unternehmenswachstum ist kein Selbstzweck, sondern erfolgt stets mit dem klaren Ziel der Wertsteigerung je Aktie.
Das Eigenkapital stieg im Jahr 2024 von 42,9 auf 44,7 Mio. €. Das entspricht 9,31 € je Aktie. Im Zuge des Portfolioausbaus stiegen auch die Bankverbindlichkeiten von 164,3 Mio. € auf 189,9 Mio. €. Die Finanzierungen verteilen sich allerdings auf 40 Banken mit einer durchschnittlichen Zinsbindung von 7,9 Jahren. Der durchschnittliche Zinssatz liegt bei 3,02% und die Anfangstilgung bei 4,01%. Die Zinsbindungsausläufe sind zudem gut verteilt und es besteht kein Risiko aus emittierten Anleihen, die dann zu einem bestimmten Zeitpunkt refinanziert werden müssten.
Insgesamt läuft das Geschäft von DEFAMA weiterhin rund. Das Management berichtet über ein steigendes Angebot an attraktiven Kaufobjekten. Dabei akzeptieren immer mehr Verkäufer Kaufpreise zu oder unter der 10-fachen Nettokaltmiete. Gleichzeitig ist es für DEFAMA bei diesen Konditionen problemlos möglich, Finanzierungen zu erhalten und dort verhältnismäßig wenig Eigenkapital einsetzen zu müssen. Unterm Strich sieht die DEFAMA den zwischenzeitlichen Zinsanstieg sogar eher positiv für das Geschäftsmodell.
Das Portfolio umfasst nun 91 Standorte mit einer Vermietungsquote von 96,2%. Rund 80% der Nettokaltmieten stammen von bonitätsstarken Filialisten. Aber auch hier findet sich eine „gesunde“ Verteilung ohne größere Klumpen.
Ich bin weiterhin von meinem Investment überzeugt und sehe die Entwicklung sehr entspannt. Das Management ist kompetent unterwegs und vermeidet Abenteuer. Das unterstreicht auch die Langfristplanung.
Sie sieht bis zum Jahr 2030 das Erreichen eines Portfoliowerts von 500 Mio. € vor (Stand per 30.06.2025: 344 Mio. €). Der FFO soll bei annualisierten Nettomieten von 42 Mio. € mindestens 19 Mio. € bzw. mehr als 4,00 € je Aktie erreichen. Bei 4,8 Mio. Aktien beinhaltet dieses Ziel schon mathematisch keine Kapitalerhöhung. Bei 4,00 € FFO je Aktie müsste der Gesamtwert 19,2 Mio. € sein.
Wenn das Ziel für den FFO erreicht wird, entspricht dies einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum von 11,4% in den nächsten 5 Jahren. Damit sollte dann auch ein Dividendenwachstum im Rahmen der Vorjahre möglich sein.
Ich bin auch überzeugt davon, dass der Aktienkurs tendenziell mit dem geplanten Wachstum mithalten wird. Allerdings erwarte ich keine Kursrakete. Für mich ist die DEFAMA einfach ein Investment in die Assetklasse Immobilien. Mit dem großen Luxus, dass ich mich um nichts kümmern muss. Ich bin nicht für die Instandhaltung verantwortlich, auslaufende Mietverträge sind für mich nicht relevant und ich muss auch keine Mieteingänge überwachen oder Nebenkosten abrechnen. Zusätzlich kann ich ohne Grunderwerbsteuer oder Maklercourtage einfach neue Aktien erwerben und damit meinen Bestand erhöhen. Das hört sich vielleicht etwas komisch an – aber aufgrund der Transparenz lässt sich das einfach durchrechnen. Das Portfolio enthält 326.983 Quadratmeter vermietbare Fläche. Meine 350 Aktien entsprechen einem Anteil von 0,0073%. Das sind damit 23,84 Quadratmeter. Halte ich die Bruttodividende von 210,00 € dagegen, dann erziele ich einen monatlichen Ertrag daraus von 0,73 € je Quadratmeter. Wohlgemerkt: nach allen Kosten und ohne zeitlichen Aufwand. Das ist für mich passend!
Mein Ziel ist weiterhin, meinen Anteil zu erhöhen. Mit 480 Aktien würde ich auf exakt 0,01% kommen. Und mein Quadratmeter-Anteil würde auf 32,69 steigen.
Trotz aller positiven Aspekte ist mir abschließend der Hinweis wichtig, dass es sich bei der DEFAMA um einen Small-Cap mit einer Marktkapitalisierung von rund 130 Mio. € handelt. Ein großer Teil der Aktien ist zudem in festen Händen, so dass es bei der Kursbildung auch schon mal zu Ausschlägen kommt, die durch kleinere Orders ausgelöst werden. So reichte ein Vortrag des CEO im letzten November auf dem Eigenkapitalforum in Frankfurt aus, um den Aktienkurs kurzzeitig über 30 € steigen zu lassen. Ich saß selbst im Publikum und war über die Kursauswirkungen verblüfft. Offenbar hatte ein Zuhörer unlimitiert geordert und musste einen hohen Preis dafür zahlen. Deshalb gilt bei der DEFAMA noch mehr als bei größeren Aktien: Jede Order immer limitieren!
Auf einen Blick:
| Unternehmen: | DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG |
| ISIN: | DE000A13SUL5 |
| Im Divantis-Depot seit: | 02.11.2021 |
| Letzter Nachkauf am: | 20.03.2025 |
| Stückzahl im Divantis-Depot: | 350 |
| Durchschnittskaufkurs inkl. Gebühren: | 25,66 € |
| Gesamtkaufpreis: | 8.980,42 € |
| Bisher erhaltene Netto-Dividenden: | 536,98 € |
| Aktuelle Strategie: | Halten und Dividende kassieren |
| für diesen Beitrag verwendete Quellen: |
| Präsentation des Vorstands zur Hauptversammlung 2025 |
| Quartalsbericht I/2025 |
| Geschäftsbericht 2024 |
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