Wie es jetzt mit Immobilienaktien weitergeht

In dieser Woche findet das dreitägige Deutsche Eigenkapitalforum in Frankfurt statt. Veranstaltet von der Deutschen Börse präsentieren dort rund 250 Unternehmen ihre aktuelle Geschäftssituation.

Für mich ist das Eigenkapitalforum eine hervorragende Gelegenheit, kurz und kompakt einen Einblick in die Marktverfassung zu bekommen und die Gemütslage der präsentierenden Vorstände zu analysieren.

Am ersten Veranstaltungstag legte ich meinen Schwerpunkt auf börsennotierte Immobilienunternehmen und konnte so einen direkten Vergleich hautnah erleben.

Viele Anlegerinnen und Anleger haben in diesem Jahr mit Immobilienaktien zum Teil erhebliche Kursverluste erlitten. Umso mehr stellt sich nun die Frage, ob der Boden bereits gefunden ist und sich womöglich nun schon ein Einstieg lohnt.

Ich versuche in diesem Beitrag, meine aktuelle Einschätzung zu formulieren. Natürlich ist es aber keine Anlageberatung, sondern lediglich meine persönliche Meinung. Sie soll Dich zum Nachdenken anregen und Dir helfen, Dir eine eigene Meinung zu bilden und Dein Börsenhandeln danach auszurichten.

Die Stimmung ist am Boden

Mit diesem Satz lässt sich die allgemeine Stimmung gut beschreiben. Ich habe keinen euphorischen Vorstand erlebt. Alle sind sehr zurückhaltend und fast demütig gegenüber dem Markt.

Bestimmende Themen sind die erheblich gestiegenen Finanzierungskosten, deutlich gestiegene Nebenkosten für Mieterinnen und Mieter, ein aktuell nicht vorhandener Finanzierungskanal Kapitalmarkt und deutlich weniger Transaktionen.

2022 wird noch akzeptabel

Die präsentierenden Immobilienunternehmen haben für die ersten 9 Monate des Jahres eigentlich ganz ordentliche Zahlen auf die Beine gebracht. Sorgen bereitet der Ausblick!

Unisono gehen die Vorstände davon aus, dass 2023 und 2024 deutlich schwieriger werden. Und diese Sorgen haben die Aktienkurse eben in den vergangenen Monaten und Wochen bereits vorweg genommen.

Erhebliche Abschläge zum NAV

Ein Instrument zur Bewertung von Immobilienaktien ist der NAV (Net Asset Value). Darin werden alle Immobilien mit einem Marktpreis bewertet und die Verschuldung abgezogen. Das ergibt dann einen Wert je Aktie, der entsprechend veröffentlicht wird.

Eigentlich müsste der Aktienkurs nahe an diesem Wert sein, denn wenn man alle Aktien kaufen könnte, dann müsste es ja möglich sein, alle Immobilien zu diesen Marktpreisen zu verkaufen und die Schulden zu tilgen. Und da liegt auch schon der Hund begraben: der Aktienmarkt traut den Immobilienwerten nicht mehr, sondern geht von erheblichen Rückgängen aus.

Das führt dann z.B. in einem Fall wie der Noratis AG dazu, dass der NAV bei rund 30 € liegt, der Aktienkurs aber nur etwa ein Drittel davon beträgt.

Refinanzierung derzeit sehr schwierig

Die Vorstände von Immobiliengesellschaften, die ihren Fokus auf gewerblichen Objekten (Büros, Hotels, Einzelhandel usw.) haben, berichteten, dass die Banken keine Finanzierung mit einem LTV über 50% mehr ausreichen. Der LTV (Loan to Value) beschreibt den Verschuldungsgrad der Immobilie. Dabei wird der Kreditbetrag ins Verhältnis zum Verkehrswert gesetzt. Somit können derzeit nur maximal 50% finanziert werden, der Rest ist durch Eigenmittel zu erbringen. In dieser Vorsicht der Banken ist eben auch ein anstehender Rückgang der Marktwerte der Immobilien berücksichtigt.

Diese Vorgaben führen dazu, dass es für manche Immobilienaktie derzeit unmöglich ist, Ankäufe zu tätigen, da sie einfach keine Finanzierung dafür erhält. Als Beispiel dient die ERWE Immobilien AG, deren Portfolio aktuell einen LTV von 70,8 aufweist. Ihr bleiben zunächst nur Immobilienverkäufe, um die Verschuldung spürbar zu senken.

Einen deutlicheren Puffer weist aktuell Hamborner REIT auf, die mit einem LTV von 41,1% defensiv aufgestellt sind und sich damit eigenen Angaben nach in der Marktlage wohl fühlen.

Ausstehende Anleihen belasten

Diverse Immobiliengesellschaften haben sich über den Kapitalmarkt refinanziert. Sie haben Anleihen ausstehen, die in den nächsten Jahren fällig werden. Entspannter konnten Vorstände berichten, die noch einige Jahre Laufzeit vor sich haben.

Andere, wie die DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG, haben jüngst Anleihenrückkäufe mit einer Rendite von mehr als 20% vornehmen können. Sie haben erhebliche Fälligkeiten im Jahr 2024 und eine Prolongation zu Konditionen der Vergangenheit ist derzeit undenkbar.

Positiv wirken Indexierungen

Aber es ist nicht alles schlecht: denn mehrfach wurde in den Präsentationen davon gesprochen, dass die Mieterträge in der nächsten Zeit einen positiven Effekt durch die in den Mietverträgen verankerten Indexierungen erleben werden. Hier macht sich dann die exorbitante Inflationsrate positiv bemerkbar.

Auch Vermietungen laufen interessanterweise weiterhin gut – trotz der aktuellen Lage. Im Wohnbereich sowieso, da ist ja der Wohnraum knapp. Aber auch im Büromarkt scheint es weiterhin eine ausreichende Nachfrage zu geben.

Die Nebenkostenbombe

Die Vorstände der Noratis AG, einer Gesellschaft mit Wohnimmobilien für sozial schwächere Mieter, berichteten, dass die Nebenkosten das bestimmende Thema der nächsten Monate sein werden. Sie hätten ihre Mieter schon auf entsprechende Nachzahlungen hingewiesen. Einer Anpassung der Vorauszahlung hätten aber nur 40% der Mieter zugestimmt. Und interne Prognosen sehen eine zweistellige Prozentzahl von Mietern, die womöglich ihre Mieten und Nebenkosten nicht mehr bezahlen könnten. Hier seien dann Lösungen wie Stundungen zu suchen, um Kündigungen zu vermeiden. Bisher lag die Mietausfallrate bei dieser Gesellschaft bei rund 1,5-1,8%.

Mein Fazit

Bisher hat zwar nur die Hälfte der Immobilienunternehmen auf dem Deutschen Eigenkapitalforum präsentiert, aber mein Eindruck ist klar, dass die Branche derzeit an allen Ecken und Enden zu kämpfen hat. Die runtergeprügelten Aktienkurse nehmen vieles bereits vorweg, was sich in den nächsten Quartalen in den Zahlenwerken wiederfinden wird.

Das bietet aus meiner Sicht nur dann Chancen, wenn sich die düsteren Aussichten nicht bestätigen. Dafür fehlt mir persönlich im Moment die Fantasie. Ich rechne vielmehr – wie jüngst bei TAG Immobilien – mit Maßnahmen zur Sicherung der Liquidität, die dann eben auch zu Dividendenkürzungen und -aussetzungen führen können. Solang die Refinanzierungsmöglichkeiten verstopft bleiben, bliebt den Vorständen auch nichts anderes übrig.

Durchaus interessant finde ich allerdings den Blick auf den Anleihemarkt. Dort werden teilweise deutlich zweistellige Renditen bezahlt, die das Risiko dann auch entsprechend berücksichtigen.

Offen sind noch Präsentationen der Fachmarktzentren-Immobilien-Aktien (FCR Immobilien, Deutsche Konsum REIT und DEFAMA). Sie sind aber ein Sondersegment, das seine eigenen Themen hat. Hier bin ich ja bei der DEFAMA investiert und erwarte auch keine negativen News.