Was Dich hier erwartet:
Über meinen letzten Immobilienkauf hatte ich Dir ja schon ausführlich berichtet. Für manchen Kommentator war es eine Bruchbude, für mich ein spannendes Denkmalschutzobjekt.
Gekauft in einem Zustand, in dem die Wohnung definitiv nicht bewohnbar war. Aber die Sanierung hatte ich direkt mitbezahlt. Nun, zwei Jahre nach dem Kauf, ist die Wohnung fertig und vermietet.
In diesem Beitrag schaue ich auf die Sanierungsphase zurück und zeige Dir Fotos der fertigen Wohnung. Außerdem offen und ehrlich: Haben sich meine Erwartungen bisher erfüllt?
Am Besten wirfst Du zunächst noch einmal einen Blick in meinen ursprünglichen Artikel zum Wohnungskauf. Dann siehst Du wirklich einen Vorher-Nachher-Vergleich! Und dort erfährst Du alles über die Finanzierung und die Rahmendaten der Wohnung.
Zeitplan
Im Großen und Ganzen ist der Bauträger in seinem Zeitplan geblieben. Wie vertraglich vereinbart, ist das Sondereigentum zum Jahresende 2019 bezugsfertig gewesen. Das ist vor allem steuerlich wichtig, da die erhöhten Abschreibungen so noch für 2019 wirken.
Die Wohnung ist seit März 2020 vermietet. Ursprünglich hatte ich mit einer Nettomiete von 600 € kalkuliert. Tatsächlich sind es 618 € geworden.
Der Tilgungszuschuss der KFW von 12.500 € ist bereits bewilligt worden und wird im August 2020 ausgezahlt. Ab dann spare ich noch einmal etwas Zinsen und der Verschuldungsgrad sinkt weiter.
Die Entwicklung des Immobilienmarktes in Leipzig
Leipzig ist weiter gewachsen und konnte 2019 die 600.000 Einwohner-Marke knacken. Leipzig ist damit die am schnellsten wachsende Stadt Deutschlands und insgesamt nun auf Platz 8 – knapp hinter Düsseldorf.
Laut unabhängigen Beobachtern ist der rasante Anstieg der Immobilienpreise in Leipzig vorbei. Mit einem Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen im letzten Jahr um 6,7% liegt Leipzig nun im Bundestrend. Die Mieten stiegen mit 5,3% jedoch im Vergleich zu den Top-7-Städten am stärksten an.
Mein persönlicher Aufwand
Mein Aufwand für die Wohnung hat sich sehr in Grenzen gehalten. Die Finanzierung habe ich über einen Finanzierungsvermittler bekommen. Ich musste die Unterlagen zusammenstellen. Während der Bauphase habe ich dann sieben Mal einen Darlehensabruf getätigt. Das war jedes Mal rund eine halbe Stunde Arbeit. Ansonsten bin ich nach dem Kauf der Wohnung tatsächlich nur ein einziges Mal in Leipzig gewesen. Die Abnahme der Wohnung wollte ich unbedingt persönlich vornehmen. Die Vermietung hat ein Makler übernommen, der dann auch die Wohnungsschlüssel an den neuen Mieter übergeben hat. Bei der ersten Eigentümerversammlung ließ ich mich vertreten und erteilte dem Verwalter zu jedem einzelnen Tagesordnungspunkt Abstimmungsweisungen.
Ergebnis
Bisher ist alles genauso eingetreten, wie ich es erwartet habe. Spannend wird es, wie lange nun die Bescheinigung der Stadt Leipzig über die Denkmalschutzaufwendungen dauert. Davon hängt dann ab, wann ich die Steuerrückzahlungen erhalte.
Für mich ist das übrigens auf absehbare Zeit die letzte Immobilieninvestition. Ich habe in meinem Vermögen einen ausreichend großen Immobilienanteil und konzentriere mich nun auf die Schuldentilgung. Zukünftig werde ich eher in REITs investieren, wenn ich Einnahmen aus Immobilien erzielen möchte.
warum die letzte immobilie wenn du doch so wenig aufwand hattest und die rendite sehr gut ist. was hindert dich an weiteren immo-deals`?
Hallo Rene,
weil es ein Riesenklumpen in meinem Vermögen ist. Und ich insgesamt 4 Eigentumswohnungen habe und das ausreichend finde. Zukünftig möchte ich flexibler sein.
Viele Grüße Ben
Neben Immobilien bin ich ein großer Fan von REITs: Digital Realty, Omega Healthcare, Medical Properties, National Health, Hannon Armstrong, WP Carey – alle in meinem Depot.
@Ben und andere: Welche sind auf Eurer Shortlist und aus welchen Gründen?
Hallo Matthias,
ich habe neben Omega Healthcare Investors und Welltower noch Hamborner REIT und Civitas Social Housing im Depot. Spannend, aber leider viel zu teuer, finde ich noch American Tower. Und in Deutschland ist sicherlich Deutsche Konsum REIT und Deutsche Industrie REIT einen Blick wert.
Viele Grüße Ben
Die Wohnung sieht wirklich toll aus! Mich würde interessieren, wie bzw. wo du das Investment gefunden hast. Über einen großen Anbieter? Und wie weit wurdest du am Anfang dazu beraten und während der Sanierung informiert bzw. begleitet?
Hallo Katharina,
ich kannte den Makler bereits einige Zeit, er hatte mir immer wieder mal Objekte vorgestellt. Auch welche in meiner Nähe, bei denen ich mir dann auch die Entwicklung angeschaut habe. Das sah alles gut aus, es kam aber nicht zum Kauf. Dann war das Objekt in Leipzig dabei und irgendwie passte das auf einmal sehr gut. Ich habe mir dann noch Referenzobjekte von dem Bauträger angeschaut und dann gekauft. Während der Sanierungsphase erhielt ich regelmäßig Fotoreports über den Baufortschritt und hätte auch jederzeit selbst auf der Baustelle vorbeischauen oder einen Gutachter hinschicken können.
Viele Grüße Ben
Schön, dass Du auch hier ein Update lieferst. Ist ja toll geworden, die Wohnung.
Mit Immobilien, das ist so eine Sache, ich überlege gerade, ob ich nochmals investiere. Es gibt einen schönen Leverage Effect, einige Wohnungen laufen jahrelang ohne Probleme, andererseits kann es auch plötzlich gehäuft Handlungsbedarf geben, das Klima im Haus kann sich drehen, die Politik ist gegen Vermieter; weniger Arbeit hat man definitiv mit Aktien :-)
VG
1Steven1
Welche Bruttomietrendite erzielst du mir der Wohnung?
Hallo Marco,
Ben hatte es im initialen Artikel dazu genau dargestellt (sollte auch im aktuellen Artikel verlinkt sein).
Die KM erscheint sehr niedrig für so eine Wohnung, ist in Leipzig in dieser Lage aber wohl angemessen.
VG
1Steven1
Kann diesbezüglich nix im vorherigen Artikel lesen.
Trotz Mieter scheint die Tilgung + Zinsen nicht gedeckt zu sein.
Auch kommen noch Hausverwaltung etc. hinzu. Alle diese Kosten scheinen nicht komplett gedeckt zu sein.
Hallo Marco,
die genannte Nettomiete ist das, was mir monatlich vor Zins und Tilgungen bleibt. Da sind alle Kosten bereits abgezogen.
Das würde auch für die Zinsen und 1% Tilgung reichen. Meine Tilgung ist aber höher, da ich den Steuervorteil aus der Denkmalschutz-AfA ebenfalls zum schnellen Schuldenabbau verwende.
Viele Grüße Ben
Hi Ben !
Auf den Photos sehr ich, dass der Boden mit Paneelen belegt würde. Sieht schön aus. Du musst aber deine Mieter UNBEDINGT drauf hinweisen, dass sie den Boden allerhöchstens leicht angefeuchtet abwischen dürfen, niemals wirklich NASS ! Sonst dringt das Wasser in die Ritzen ein, und das Laminat verdickt und verbiegt sich an den Rändern und das furchtbar aus und bedeutet schlimmstenfalls , dass ein neuer Laminatboden verlegt werden muss. Wäre doch schade drum !0
Hallo Ben,
danke für diesen Einblick! Leipzig ist echt eine interessante Stadt und kommt für mich auch infrage. Ich wünsche dir viel Erfolg mit deiner Immobilie!
LG Raphael
Erfasst du deine Immobilieninvest mit in Portfolio Performance? Und wenn ja wie?
Hallo Laurenz,
nein, das mache ich klassisch in Excel. Dort habe ich mir auch die Tilgungspläne angelegt und sehe so jederzeit auch den aktuellen Verschuldungsstand.
Viele Grüße Ben
Hallo zusammen,
wisst ihr um wieviel Uhr die Q2 Zahlen am Montag von pepsi veröffenticht werden? Beim Kursrückgang werde ich zuschlagen
Monday
Jul 13
6:00 AM ET
Quelle: https://www.earningswhispers.com/stocks/pep
Bisher kein Kursrückgang bei PEP.
Ich stocke immer einmal auf (heute aber nicht).
VG 1Steven1
Hallo Ben,
ein schön beschriebener Verlauf deines Immobilieninvestments. Es scheint ganz so, als ob du damit ganz gut gefahren bist, was mich wiederum freut.
Gehe ich recht in der Annahme, dass du selbst in einer Mietwohnung wohnst? Ich habe darüber in deinem Blog nichts gefunden, aber vielleicht ist dir das ja mal einen Threat wert über das Warum, Wieso, Weshalb.
Beste Grüße
Hallo Ben,
wirklich spannend.
Vor allem finde ich bei Immobilien immer sehr spannend, dass im Idealfall die Mieter das ganze abzahlen und man dann nach 25/30 Jahren eine schuldenfreie Anlage hat. Und als Rentner hat man direkt eine Beschäftigung :)
Magst du erklären, wie du an die Wohnung gekommen bist? Ich habe gelesen, dass dir ein langjährig bekannter Makler diese angeboten hat. Meine Frage wäre, wo hattest du den Makler her und wie konntest du dir sicher sein, nicht übers Ohr gehauen zu werden?
Hast du Ahnung von Wohnungen?
VG
Fabian
Hallo Fabian,
den Makler kannte ich tatsächlich schon einige Zeit und hatte mit ihm auch schon mal zwei andere Wohnungen zur Kapitalanlage besichtigt. Seinerzeit war ich aber nicht vollkommen überzeugt. Vor allem, weil die Wohnungen relativ teuer waren. Und auch diese Wohnung in Leipzig ist ja kein Schnäppchen gewesen. Die steuerliche Förderung zahlt man ja über den Kaufpreis faktisch mit. Aber trotzdem hat es sich für mich gerechnet…
Sicher sein, nicht übers Ohr gehauen zu werden, kann ich natürlich nicht. Aber ich habe selbst besichtigt und mir auch Referenzobjekte des Verkäufers angeschaut. Und ja, ich habe auch eine gewisse Ahnung von Wohnungen. Ich habe selbst bei meinem ersten Kauf einer Denkmalschutzwohnung viel Ärger gehabt und mehrere Gerichtsprozesse (alle gewonnen!) gehabt. Zudem war ich in meinem Bankerleben auch einige Zeit für Immobilienbewertungen und Begutachtungen verantwortlich (nicht selbst gemacht). Habe da auch Fortbildungen besucht und traue mir insgesamt sicher mehr zu als der durchschnittliche Immobilienkäufer.
Viele Grüße Ben
Hi,
Kannst du nochmal ein Update über deine Wohnung geben? Wie funktioniert die Vermietung; gab es Probleme mitm Mieter?
LG