Was Dich hier erwartet:
Kurstechnisch war der Kauf dieses britischen REITs der berühmte Griff ins Klo. Mehr als 30% Verlust in zwei Jahren ist definitiv nicht das, was ich erwartet hatte.
Denn eigentlich hatte ich das Geschäftsmodell als konservativ eingeschätzt: die Mieten werden durch staatliche Institutionen gezahlt und von Mietausfällen ist auch keine Spur.
Dementsprechend hält sich der Net Asset Value (NAV) weiterhin auf hohem Niveau, ja er steigt sogar kontinuierlich. Denn die Mieten sind auch noch inflationsindexiert – wenn auch mit einem gewissen Cap.
Trotzdem ist der REIT im letzten Jahr einer Short-Seller-Attacke ausgesetzt gewesen und hat sich bis heute davon nicht erholt. Die Dividendenrendite liegt inzwischen bei über 9% und die Aktie notiert mit rund 50% Abschlag zum NAV.
Ist das nun die Zeit für einen besonnenen Anleger, sich Kursgewinne und hohe Dividenden für die Zukunft zu sichern? Oder sollte ich jeden Gedanken an einen Nachkauf verwerfen?
Was die jüngsten Geschäftszahlen mit meiner Einschätzung zu tun haben und wie die letzte Dividendenzahlung ausgefallen ist, erfährst Du in diesem Beitrag.
Mit der Civitas Social Housing (CSH) hatte ich im April 2020 einen britischen REIT ins Depot genommen, der kommunal vermietete Häuser für gehandicapte Bewohner anbietet. Hier habe ich ihn ausführlich vorgestellt.
Nach anfangs wie geplant langweiligem Verlauf, ist der Aktienkurs dann jedoch eingebrochen und so notiert der REIT aktuell deutlich unter meinem durchschnittlichen Kaufkurs.
Ein Blick auf den Chart zeigt die jüngere Entwicklung – abwärts geht es seit August 2021:
Meine Kaufhistorie
Meine Kaufhistorie ist für das Verständnis wichtig: Ich habe viermal je 2.000 Aktien gekauft. Und das zu erheblich abweichenden Kursen:
09.04.2020: 1,01 Pfund
23.07.2021: 1,168 Pfund
17.09.2021: 0,955 Pfund
10.11.2021: 0,913 Pfund
Aktuell ist nun sogar möglich, den REIT für einen Kurs von nur 0,60 Pfund oder sogar darunter zu kaufen. Eine Halbierung gegenüber meinem zweiten Kauf im Juli 2021.
Dividendenzahlung
Civitas Social Housing zahlt erneut eine Quartalsdividende von 0,01425 GBP (britische Pfund) je Aktie. Sie war erst im letzten Quartal um 2,7% erhöht worden.
Für meine 8.000 Aktien ergibt das eine Brutto-Dividende von 114 GBP. Die comdirect rechnete zum Kurs von 0,86248 in Euro um, beim Smartbroker war der Umrechnungskurs 0,86381. Da es sich um einen britischen REIT handelt, wurden 20% Quellensteuer abgezogen, von denen 5% Quellensteuer nicht auf die deutsche Kapitalertragsteuer anrechenbar sind. Es verbleibt in der Summe eine Netto-Dividende von 91,69 €. Sie wurde vom Smartbroker mit Wertstellung 09.12.2022 überwiesen, von der comdirect mit Wertstellung 13.12.2022.
Perspektiven
Das Schöne an einem Blog wie diesem ist für mich, dass ich meine eigenen Einschätzungen dokumentiere und damit auch immer wieder nachlesen kann. Und bei Civitas Social Housing ist es so, dass ich in den letzten quartalsweisen Beiträgen immer wieder davon geschrieben habe, dass ich mir den REIT genauer für einen Nachkauf anschauen werde, wenn die nächste Zehnermarke gerissen würde. Mittlerweile sind wir bei der 60er Marke (=0,60 Pfund pro Anteil) angekommen.
Und natürlich stellt sich noch drängender die Frage, ob da jetzt ein Boden gefunden ist. Denn mein ursprünglicher Plan war ja, auf 10.000 Anteile von CSH zu kommen. Und da fehlen mir noch 2.000 Stück, die nun günstiger als jemals zuvor zu erwerben wären. Aktuell müsste ich dafür nur noch 1.400 € bezahlen.
Das hört sich erst mal gut an, aber wenn diese 1.400 € demnächst nur noch 1.000 € wären, dann würde mich das auch ärgern. Und deshalb stehe ich immer noch an der Seitenlinie und hoffe darauf, dass sich Klarheit bildet. Denn bisher ist dem Management ganz offensichtlich nicht gelungen, die Anleger zu beruhigen und Vertrauen zu schaffen.
Die Fakten lesen sich weiterhin gut – die Halbjahreszahlen zum 30.09. zeigten einen weiter gestiegenen Net Asset Value (NAV) nach IFRS. Er liegt jetzt bei 114,84 Pence je Aktie und damit 2,63% höher als noch drei Monate zuvor.
Gleichzeitig berichtet das Unternehmen darüber, dass nun alle Finanzierungen zinsgesichert sind. Dadurch steigen die durchschnittlichen Zinsen von 3,0% zwar auf 3,9%. Aber einem weiteren Zinsanstieg kann CSH nun zunächst entspannt zuschauen. Die durchschnittliche Zinsbindung liegt nun bei 3,5 Jahren für das gesamte Portfolio.
Und die hohe Inflation führt weiterhin zu Erhöhungen der Mieterträge, da die Verträge entsprechende Indexklauseln vorsehen. Annualisiert steigt die Miete dadurch um 6%. Das ist insoweit bemerkenswert, da ein Teil der Verträge entsprechende Caps enthält. So wird die Mietanpassung bei diesen Verträgen dann trotz einer zweistelligen Inflationsrate auf z.B. 4% gedeckelt.
Hätte es die Short-Seller-Attacke und den massiven Rückgang des Aktienkurses nicht gegeben, dann würde ich heute entspannt auf mein Investment schauen. Branche und Geschäftsmodell finde ich weiter interessant und es scheint ja auch alles im grünen Bereich zu laufen.
Trotzdem habe ich hier aktuell Bedenken. Denn wo Rauch ist, da ist auch Feuer. Und der Kursrückgang ist nun mal nicht nur kurzfristig, sondern mittlerweile geht es seit über einem Jahr stetig bergab. Und das hat in diesem Fall wenig bis nichts mit der Inflation, der explodierenden Energiekosten oder dem schwachen Immobilienmarkt zu tun. Sondern ausschließlich mit dem mangelnden Vertrauen in die Redlichkeit des CSH-Managements.
Für mich ist das Beibehalten meines Investments mit 8.000 Anteile schon Risiko genug. Bisher hat sich das Risiko nicht ausgezahlt. Die hohen Dividenden können den Kursrückgang nicht wettmachen.
Aufgrund der Kursrückgänge entspricht der Depotanteil der 8.000 Anteile in meinem Dividendendepot aktuell noch rund 1,3%. Das sind 0,3% weniger als vor drei Monaten und zeigt mein Dilemma: Natürlich hätte ich viel früher verkaufen sollen. Aber ich war vom Geschäftsmodell – genauso wie auch heute noch – überzeugt. Das Festhalten an der Position war bis jetzt sehr teuer – ich bin insgesamt rund 4.000 € im Minus. Gleichzeitig halte ich es aber jetzt auch für zu spät, die Reißleine zu ziehen.
Aber es bewahrheitet sich die Börsenweisheit: „Die ersten Verluste sind die geringsten.“ Jetzt versuche ich es halt auszusitzen und hoffe, dass es gut geht. Wenigstens wird die Dividende weiter gezahlt…
Auf einen Blick:
| Unternehmen: | Civitas Social Housing PLC |
| ISIN: | GB00BD8HBD32 |
| Im Divantis-Depot seit: | 09.04.2020 |
| Letzter Nachkauf am: | 08.11.2021 |
| Teilverkauf am: | 03.05.2023 |
| Restverkauf am: | 02.06.2023 |
| Ursprüngliche Stückzahl im Divantis-Depot: | 8.000 |
| Durchschnittskaufkurs inkl. Gebühren: | 1,197 € |
| Gesamtkaufpreis: | 9.576,86 € |
| Insgesamt erhaltene Netto-Dividenden: | 723,91 € |
| Gesamtverkaufserlös: | 5.623,21 € |
| Verlust inkl. erhaltener Dividenden: | 3.229,74 € |
| Verlust in Prozent: | 33,72% |
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