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Konsolidierung nach starkem Lauf – wie geht es weiter?

3D‑Illustration des Gesundheitskonzerns Johnson & Johnson: Im Zentrum das rot glänzende Logo in extrudierter Schrift, umgeben von Symbolen für Medizin und Forschung – DNA‑Helix, Mikroskop, Pillen, Stethoskop und Laborflasche. Im Hintergrund steigt ein blauer Aktienkurs mit grünen Balken und Pfeil nach oben, flankiert von goldenen Münzstapeln und modernen Gebäuden. Das Bild vermittelt Wachstum, Stabilität und Innovationskraft des Unternehmens.
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Auf Sicht der letzen 12 Monate liegt die Aktie bei einem Kursplus von 60%. Und das ganz ohne AI, Defence oder Rohstoffhype. Es ist einfach ein stinknormales, langweiliges Gesundheitsunternehmen, das Nachholbedarf hatte.

Denn die letzten Jahre waren von Massenklagen und einer Konzernabspaltung geprägt. Nun lichtet sich der Rauch und der Blick der Börse richtet sich wieder auf das Geschäftsmodell.

Und das sieht durch die Fokussierung dann doch vergleichsweise dynamisch. Für die neuen Jahre werden sogar zweistellige Wachstumsraten angestrebt. Und dafür ist die Aktie immer noch niedrig bewertet.

Ist die aktuelle Konsolidierung des Aktienkurses nach dem starken Anstieg also nun eine Einstiegsgelegenheit? Meine Einschätzung dazu und den weiteren Perspektiven erfährst Du in diesem Beitrag.

Die Rede ist natürlich vom Gesundheitskonzern Johnson & Johnson (JNJ), den ich bereits seit 14 Jahren in meinem Depot habe. Der letzte Nachkauf erfolgte 2018 und liegt damit auch schon wieder 8 Jahre zurück. Das Interessante dabei: mit dem Nachkauf hätte ich auch bis 2025 warten können. Dazwischen lag eine Seitwärtsbewegung, in der es aber natürlich immerhin steigende Dividenden gab. Meine Hoffnung ist nun natürlich, dass – wie es in der Bibel so schön heißt – auf 7 schlechte Jahre 7 gute Jahre folgen.

Wenn es so kommen sollte, dann befinden wir uns jedenfalls aktuell am Ende des 1. Jahres: seit Juli 2025 befand sich die Aktie im steilen Aufstieg und erreichte Anfang März 2026 ihr bisheriges Allzeithoch bei 248,56 US$. Nach einer gewissen Konsolidierung notiert sie aktuell rund 10 US$ darunter:

10-Jahres-Chart Johnson & Johnson in US-Dollar
10-Jahres-Chart Johnson & Johnson in US-Dollar

JNJ habe ich hier ausführlich vorgestellt und in der Vorstellung ist noch die Sparte Verbrauchergesundheitsprodukte enthalten. Sie wurde 2023 dann als Kenvue abgespalten und steht nun vor der Übernahme durch Kimberly-Clark. Thematisch ist die Abspaltung mittlerweile komplett vollzogen und JNJ konzentriert sich auf die verbliebenen Sparten „Innovative Medicine“ und „MedTech“.

Meine ersten 25 Aktien von Johnson & Johnson habe ich am 9. August 2012 zum Kurs von 55,20 € gekauft. In US$ lag der Aktienkurs damals bei 67,90, der Wechselkurs zum Euro war für einen Kauf auch günstiger als heute: 1,2301.

Dividende

Johnson & Johnson zahlt erstmals eine Quartalsdividende von 1,34 US$ je Aktie (zuvor: 1,30 US$). Das ist eine Erhöhung um 3,1%. Für die 150 Aktien in meinem Dividendendepot ergibt das eine Brutto-Dividende von 201,00 US$. Sie wurde von flatex zum Kurs von 1,1573 in Euro umgerechnet. Das entspricht dem offiziellen Referenzkurs der EZB am Zahltag. Nach Abzug der Steuern verbleibt eine Netto-Dividende von 129,31 €. Sie wurde rückwirkend mit Wertstellung am 09.06.2026 überwiesen. Aktuell stelle ich bei flatex fest, dass die US-Dividenden teilweise erst erheblich später gebucht werden. Hier waren es inakzeptable 6 Tage. Aber wenigstens waren die Wertstellung und der Umrechnungskurs korrekt.

Dividendengutschrift Johnson & Johnson im März 2026

Annualisiere ich die Quartalsdividende, dann zahlt Johnson & Johnson nun eine Jahresdividende von 5,36 US$. Bei einem Aktienkurs von 237,00 US$ (Schlusskurs 09.06.2026) ergibt das eine Dividendenrendite von 2,3% am Zahltag. Bei einem heutigen Kauf der Aktie sollte es noch ein wenig besser aussehen, da Johnson & Johnson als Dividendenaristokrat im Juni 2027 erneut seine Dividende erhöhen dürfte und der Kurs seit der Dividendenzahlung auch noch etwas nachgegeben hat.

Meine persönliche Dividendenrendite (Yield on Cost) ist ohnehin spürbar höher, da ich durch die lange Haltedauer einen vergleichsweise niedrigen Einstand habe. Unterstelle ich den identischen Dollarkurs von 1,1573 bei vier Quartalsdividenden (was so nicht eintreten wird, sich aber anders nicht hochrechnen lässt), dann liegt meine Jahres-Brutto-Dividende bei 694,72 €. Auf meinen Einstand von 13.619,23 € ergibt das dann einen YoC von 5,1%.

Auf meinen allerersten Kauf (siehe oben) zum Kurs von 67,90 US$ liegt der YoC in der Originalwährung nach der Erhöhung nun bei 7,9%.

Perspektive

Mit dieser Dividendenerhöhung setzt Johnson & Johnson seine lange Historie als Dividendenaristokrat fort. Es ist nun das 64. Jahr in Folge mit einer Dividendenerhöhung. Mit einer Erhöhung von 3,1% fiel die Erhöhung zwar moderat aus. Aber zugleich ist sie weit von einer Placebo-Erhöhung entfernt.

Die diesjährige Dividendenerhöhung erfolgt denn auch aus einer Position der Stärke heraus. Das vergangene Geschäftsjahr war ja schon ordentlich verlaufen und der Start in das neue Jahr war so gut, dass gleich die Prognose für 2026 erhöht werden konnte.

Im 1. Quartal 2026 legte der Umsatz um 9,9% zu, der adjustierte Gewinn je Aktie nahm jedoch um 2,5% auf 2,70 US$ je Aktie ab. Das ist allerdings nur eine Momentaufnahme, denn auf Jahressicht soll der Gewinn in der Prognosemitte nun um 7,1% (zuvor: 6,9%) auf 11,55 US$ je Aktie ansteigen. Für den Umsatz wird ein Wachstum von 7,0% (zuvor: 6,7%) auf 100,8 Mrd. US$ erwartet.

JNJ profitierte im 1. Quartal auch vom schwächeren US-Dollar, der die Umsätze außerhalb der USA überdurchschnittlich steigen ließ. So lag das operative Wachstum in den USA bei 8,3% und international nur bei 3,9%. Aufgrund der Wechselkurseffekte schnellte das internationale Wachstum aber um 8,0%-Punkte auf 11,9% in die Höhe. Und im Gesamtumsatzwachstum von 9,9% gehen 3,5%-Punkte auf den schwachen Dollar zurück.

Nach Sparten wuchs der Pharma-Bereich mit +11,2% deutlich stärker als der Medizintechnik-Bereich mit 7,7%.

JNJ hatte ja schon angekündigt, nach der Abspaltung von Kenvue auch das Orthopädie-Geschäft (Orthopaedics) abspalten zu wollen, um den Fokus auf noch wachstumsstärkere Märkte zu lenken. Mit den Quartalsergebnissen wurde nun bekannt gegeben, dass am 8. Dezember 2026 ein Investorentag stattfinden wird. Spätestens dann wird das Management voraussichtlich eine detaillierte Roadmap präsentieren, wie JNJ bis zum Ende des Jahrzehnts ein dauerhaft zweistelliges Wachstum erreichen will.

Das Wachstum kommt natürlich nicht primär aus den Abspaltungen. Aber sie gelten als wachstumsschwächer und die Fokussierung auf wachstumsstärkere Bereiche erleichtert dann eben das Ziel, ein deutlich höheres Wachstum als in der jüngeren Vergangenheit ausweisen zu können. Am Ende soll dann ein reiner „High-Growth“ Pharma- und Medizintechnik-Konzern entstehen.

So befinden sich weiterhin einige vielversprechende Blockbuster-Medikamente in der Pipeline von JNJ.

Mit einem erwarteten Gewinn je Aktie von 11,55 US$ in diesem Jahr entspricht der Aktienkurs von 228,39 US$ (Schlusskurs vom 18.06.2026) einem Kurs-Gewinn-Verhältnis von 19,8. Für ein wachstumsstarkes Unternehmen in der Branche empfinde ich das nicht als überteuert. Und früher wurde – bei geringerem Wachstum – auf ein KGV von 22 zugebilligt. Der Abschlag dürfte immer noch mit den Rechtsrisiken zusammenhängen, die weiterhin nicht endgültig gelöst sind. Aber die Sammelklagen wegen des Talkum-Puders schweben nicht mehr wie ein Damoklesschwert über dem Konzern. Inzwischen ist die Überzeugung da, dass JNJ etwaige Strafzahlungen aus eigener Kraft wird bewältigen können.

Und die hohe Dividendenstabilität und die ansonsten saubere Bilanz sind klare Pluspunkte, die sich auch in der Kreditwürdigkeit zeigen: Es gibt weltweit nur 2 Unternehmen mit dem höchsten AAA-Rating: Johnson & Johnson und Microsoft.

Ich gebe es an dieser Stelle zu: nach dem Allzeithoch im März hatte ich Sorgen, dass sich das schöne Kursplus wieder auflösen würde. Denn eine Zeit lang fiel die Aktie dann ja auch wie ein Stein. Ich wurde zwar noch nicht panisch und auch nicht wirklich unruhig. Aber ich habe zumindest mal durchgerechnet, wie viele Aktien ich verkaufen müsste, um meinen Einstand wieder herauszukriegen. Das waren dann aber so viele, dass ich den Zettel direkt weggeworfen habe. Und die Erholung der letzten Wochen hat mich dann auch bestätigt.

Mit einem Depotwert von rund 30.000 € ist JNJ aktuell mein sechstgrößter Titel im Dividendendepot. Und in dieser Region sehe ich den Gesundheitswert auch langfristig. Ich kann und will bei den großen Depotwerten nicht nur auf Versicherungen setzen. Und aktuell sind 5 Versicherungstiteln unter den Top 10 meines Depots. Eine gewisse Ausgewogenheit ist wichtig und der Bereich Gesundheit gehört zu den elementaren Branchen unseres Daseins.

Wenn ich noch nicht in JNJ investiert und auf der Suche nach einem Gesundheitswert wäre, dann würde ich mir jetzt die Aktie auch genauer anschauen. Allerdings nicht unter dem Aspekt, ob damit kurzfristig weitere Gewinne möglich sind. Das wäre nicht mein Fokus und auch schwer zu prognostizieren. Aber mittelfristig wächst der Konzern nun schon deutlich stärker als in der Vergangenheit. Und dieses Wachstum bildet die Grundlage für einen langfristig steigenden Unternehmenswert. Zudem bin ich überzeugt davon, dass JNJ seinen Status als Dividendenaristokrat auch in den nächsten Jahren aufrecht erhalten wird. Jährliche Dividendensteigerungen kann man deshalb einkalkulieren. Natürlich ist die aktuelle Dividendenrendite kein Eye-Catcher. Aber mit einem langen Atem wird die Einstandsrendite kontinuierlich steigen.

Und genau deshalb habe ich auch diese langfristige Perspektive für JNJ in meinem Depot gewählt. Klar, es ist nicht mehr der umfassende Gesundheitswert wie zu Beginn meines Investments. Nun werden „noch“ Medizintechnik und Pharma abgedeckt. Das sind die wachstums- und markenstärkeren Bereiche. Dafür ist die Medizintechnik auch stärker konjunkturabhängig. Nach der Übernahme von Kenvue durch Kimberly-Clark fehlt mir zwar ein Pure-Player als ausgleichender Bereich der Verbrauchergesundheit aktuell in meinem Depot. Aber mit Procter & Gamble und L’Oréal decke ich verschiedene Teile wie Haut- und Haarpflege, Hautkosmetik und Gesundheitsprodukte ab. Aber vielleicht sollte ich mir – das wird mir beim Schreiben dieses Beitrags bewusst – auch noch mal Haleon, Reckitt Benckiser und Perrigo genauer anschauen. Sie könnten eine sinnvolle Ergänzung zu JNJ sein.

Auf einen Blick:

Unternehmen:Johnson & Johnson
ISIN:US4781601046
Im Divantis-Depot seit:09.08.2012
Letzter Nachkauf am:23.01.2018
Stückzahl im Divantis-Depot:150
Durchschnittskaufkurs inkl. Gebühren:90,79 €
Gesamtkaufpreis:13.619,23 €
Bisher erhaltene Netto-Dividenden:4.521,20 €
Aktuelle Strategie:Halten und Dividende kassieren


für diesen Beitrag verwendete Quellen:
Johnson & Johnson reports Q1 2026 results, raises 2026 outlook
Johnson & Johnson Announces 64th Consecutive Year of Dividend Increase; Raises Quarterly Dividend by 3.1%
Johnson & Johnson Announces Intent to Separate Its Orthopaedics Business

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Kommentare

49 Kommentare zu „Konsolidierung nach starkem Lauf – wie geht es weiter?“

  1. Avatar von Thomas Sturm
    Thomas Sturm

    Hallo, die verspätete Gutschrift der Dividende bei Flatex kommt durch den Wechsel der Lagerstelle. Ich musste bei PNW fast 3 Wochen warten. AEP ist seit über einer Woche nicht gebucht. Andere Dividenden kamen pünktlich.
    Grüße Thomas

    1. Avatar von Michael
      Michael

      Servus, ist doch ein wenig ärgerlich, ADM ist noch immer nicht gebucht und einige andere Werte, da muss man wirklich Tage warten. Ist das nur jetzt zu Beginn des Wechsels oder wird das wieder mal schneller gehen ???

  2. Avatar von Tobs
    Tobs

    Hi Ben,

    auf Haleon schiele ich zur Arrondierung meiner Health-Consumers ebenfalls!

    Perrigon ist ja ein Ding. Wieso hab ich davon noch nie gehört?! (Ok, die Frage musst Du mir natürlich nicht beantworten). Sofern Deine Befassung bis hierhin schon eingehender gewesen sein sollte: Würdest Du die eher als Turnaround-Wette, oder als – zyklisch – angeschlagenen Compounder sehen?

    Babynahrung macht Probleme, wie bei jedem eigentlich, ist ja immer verhext. Viele zugekaufte Marken war schwach. Wenn ich es richtig verstehe, trennen sie sich vom Generika Krams und wollen ein Consumer-Self Care anbieter werden (mit Handelsmarken eben, man lebt also unter dem Joch der Walmarts dieser Welt). Das könnte die Investmenthese sein, oder – die reinere Fokussierung und Stabilisierung des Geschäfts?

    Der CEO musste ja gerade erst wegen persönlichen Missverhalten abtreten.

    Der FCF ist eher unruhig und die Schulden sind doch hoch mit größeren Fälligkeiten in den kommenden Jahren. Divi zu 80 Prozent gedeckt, was ich bei den fetten Schulden auch nicht sehr auskömmlich fände. Trotzdem meint Morningstar, die werden die Ausschüttungen in den kommenden Jahren weiterhin leicht erhöhen. Bei dem Kurs eine Yield von rd. 11 Prozent ist schon ein Wort. Hätten wir aber wohl wieder Irren-, ich meinte Irenthema: Dicke Quellensteuer, oder?

    Jedenfalls, wenn Du hier mal tiefer einsteigst und berichtest, wäre das ziemlich interessant.

    1. Avatar von Ben Warje

      Hallo Tobs,

      mit Perrigo habe ich mich noch nicht befasst. Hatte nur mal die KI befragt, wer denn am ehesten mit Kenvue vergleichbar sei. Und da wurden eben Haleon, Reckitt und Perrigo ausgespuckt.

      Perrigo hatte ich an der NYSE eingeordnet, aber es scheint wie bei Medtronic wirklich über Irland zu laufen. Damit sind sie leider klar benachteiligt für mich. Dieser Quellensteuerabzug schmerzt einfach zu sehr.

      Viele Grüße Ben

      1. Avatar von BörsenHai
        BörsenHai

        Hallo Ben, keines der drei Unternehmen überzeugt mich.
        Wenn mir jemand die Pistole auf die Brust setzt: Kaufe eine dieser Aktien, würde ich Reckitt nehmen und das nur: weil es am „billigsten“ erscheint. Überzeugt bin ich nicht.

        Die Frage ist: muss man wirklich in diesem Bereich unterwegs sein?
        Was bringt es für mein Depot?
        Nur damit ich einen Teilbereich im Consumer ebenfalls abgedeckt habe?
        Muss ich wirklich jeden Teilbereich des GICS in meinem Depot abdecken?

        Vielleicht hilft die Frage:
        wieso sich JuJ sich von dem Bereich getrennt hat. Schien irgendwie ein Bremsklotz gewesen zu sein. Gilt das dann nicht auch für Dein Depot nach dem Kauf?

        Ja es gibt abgespaltene Unternehmen, die danach florierten und auflebten.
        Kenvue scheinbar nicht und KC überzeugt mich auch nicht als Übernahmepartner.

  3. Avatar von Thomas
    Thomas

    sehe es eigentlich genauso wie Börsenhai. Weder Haleon, noch Reckitt noch Perrigo wären interessant für mich. Ein Blick auf den 10 Jahreschart Perrigo und mir ist klar warum ich bis zum Lesen von obigem Bens Blogbeitrag noch nie was von Perrigo gelesen hatte und dabei wird es wohl auch weiter bleiben.

    Als starke Depot-Baustein-Alternative oder Ergänzung zu Johnson und Johnson würde ich vielleicht eher noch AbbVie Inc. sehen.
    AbbVie erhöht Dividenden-Streak via Abspaltung 2013 von Abbott Labs im Prinzip seit 1972 permanent die Dividende. Was zu insgesamt 52 aufeinanderfolgenden Jahren Dividendenerhöhung führt.
    Meistens Erhöhung um 5% so um den Dreh, auch in medizinsicher Hinsicht eine gute Diversifikation zu JJ. Die Produkt/Medikamenten-Pipeline wird fleissig und erfolgreich beackert.
    Mit Trump und RF Kennedy hat man sich auch arrangiert, wie eigentlich alle US Pharmas.
    ein Blick auf den Chart von AbbVie und check, grüner Haken dran.
    Ob es jetzt ein guter Einstieg wäre, who knows it.

    Hab AbbVie seit vielen Jahren im ununterbrochen Sparplan und nicht bereut.
    Keine Empfehlung.

    Johnson und Johnson für mich fest gesetzt. Starke Defensivqualität: In den Rezessionen 2001, 2008/09 und 2020 hat J&J den S&P 500 jeweils deutlich outperformt — nicht weil J&J stieg, sondern weil J&J weniger fiel. Diese Crashresistenz hat einen messbaren Portfolioeffekt.

    Vielleicht holt sich Ben irgendwann auch mal Unilever wieder ins Depot, die hab ich auch so ziemlich von Anfang an und selten mal aufgestockt. Aber die liegen und liegen und zahlen immer schön Dividende.

    Habe mal KI die Frage gestellt, ab wieviel Titeln/(Anzahl) in einem gut diversifizierten Dividenden-Depot Johnson und Johnson unbedingt dabei sein sollte, und das war ab 10 bis 12 Titeln sollte J+J schon dabei sein wegen guter Defensivqualität.
    Zitat: „Wenn Buy-and-Hold der Ansatz ist und das Depot auf defensive Dividendenstabilität ausgerichtet ist, dann gehört J&J ab dem 8. bis 12. Titel hinein — als einer der ersten Sektortitel überhaupt, nicht als spätere Ergänzung. Die Logik: Wer erst bei 30 Titeln anfängt, an Defensivität zu denken, hat die ersten 20 Positionen mit einer schiefen Risikostruktur aufgebaut.
    Bei einer sehr konzentrierten Strategie (10–15 High-Conviction-Positionen) ist J&J als eine dieser Positionen gut begründbar. Bei einem breiten 50-Titel-Depot ist die wichtigere Frage, ob man nicht 20 Titel konsolidieren und die verbleibenden qualitativ besser besetzen sollte — und J&J wäre dann fast sicher einer der verbleibenden Werte. “ Zitatende

    Ich meine: Ein guter Libero oder Torwart im Depot sozusagen.

    Claude AI, die inzwischen verflucht schlau ist, aber angenehm in der Kommunikation
    meint auf die Frage, welche Sektoren man kaufen/halten/verkaufen sollte noch zu Consumerstaples
    Zitat : Consumer Staples — überbewertet für das, was sie liefern
    Consumer Staples kämpft mit schwachem Umsatzwachstum und Preisdruck, der Margenexpansion verhindert. Die Bewertung ist aber trotzdem nicht günstig — die defensiven Charakteristika sind eingepreist. Für eine reine Defensivposition bietet Healthcare deutlich mehr Wert zum aktuellen Preis. “ Zitatende.

    Die Woche startet freundlich, die Aktienwelt ist weitgehend in Ordnung.

    Grüße

  4. Avatar von Hansi
    Hansi

    Hallo Ben,
    danke für Perrigo.
    Kannte ich nicht. Hab erste Position gekauft. Quellensteuer egal, möchte ich mal selbst testen und die Tücken des irischen Quellensteuergeschehen kennenlernen.
    Dividende sollte ersatzlos gestrichen werden, wie bei Teva. Mylan wollte es mal vor langer Zeit für 28 Mrd übernehmen. Welcher Wahnsinn! Ein Glück für Mylan, dass die die Perrigo Aktionäre dieses Wahnsinnsamgebot damals ablehnten. Langzeitaktionäre werden fluchen bei den Kursen. Schuldenreduktion auf 0 würde bei 5%+ Zinsen deren Gewinne verdoppeln. Es ist für mich keine entspannte Consumer-Aktie, eher ein Turnaround / Übernahme-Wette, wenn das Babynahrungsproblem geregelt ist.

  5. Avatar von Thomas
    Thomas

    Perrigo sorry
    Verschuldung 3,63 Milliarden $ bei Gesamtmarketcap 1,5 MRD $ autsch
    Net Leverage Ratio von 4,0x
    Umsatzrückgang, Verfehlung der Schätzungen,
    Quartalsweise folgen Goodwillabschreibungen, Restrukturierungskosten und Ausweitung von Nettoverlusten
    Möglichkeit von Portfolioverkäufen fast verbraucht.
    Alles was weiter verkauft/verscherbelt wird, verringert doch auch die Ebitda Basis weiter und schwächt die Möglichkeit weiter, qua Cashflow die Verschuldung zurückzuführen.
    Keine Hoffnung auf Reduzierung des Net Leverage und auch nicht geplant
    reales Risiko von Dividendenkürzung bzw gänzlicher Streichung.
    Das Unternehmen erwirtschaftet zu wenig freien Cashflow, um die Schulden organisch in vernünftiger Zeit abzubauen.
    Hansi schreibt
    “ Langzeitaktionäre werden fluchen bei den Kursen. “
    Aber sowas von!!
    Jeder der hier mal dabei war, hat doch nur in die Röhre geschaut und draufgezahlt. Warum soll das jetzt ausgerechnet anders sein?
    Woher soll denn das Wachstum kommen, um jemals die Schulden abzubauen?
    Geduldiges Aushalten hat hier nur gekostet.
    Für mich ein totaler Verriss, meine Meinung.
    Wer jetzt hier bei Perrigo einsteigt, investiert auf Zockerbasis.
    sorry

  6. Avatar von Thomas
    Thomas

    @Perrigo, der Zinsdienst für Verschuldung wird die nächste Zeit auch nicht leichter, mit Pech steigen die Zinsen

  7. Avatar von Tobs
    Tobs

    Hallo Thomas,

    ich möchte hier keinen Pitch aufmachen für Perrigo aufmachen und würde sie vermutlich selber eher auch nicht kaufen.

    Aber wenn Du schreibst, wer hier investiert, der zocke, oder warum solle ausgerechnet jetzt was anders sein: Muss ich ein wenig schmunzeln. Ist das das nur eine rhetorische Frage, was ausgerechnet jetzt anders sein soll? Denn man kann sich ja über den Kursverlauf einer Aktie hinaus auch mit dem dahinter stehenden Unternehmen durchaus beschäftigen. :-)

    Vermutlich gibt es auch Anleger, die mit einer eigenständigen Investment These reingehen, das würde ich dann keineswegs Zocken nennen. Boden der Investment These ist hier natürlich nicht Cash Flow Compounder unter etwas zyklischem Druck, sondern eher Value Tunraround Kandidat. Meines Erachtens ist aber eine übergeordnete Frage, ob man Investments dieser Art mag, oder nicht.

    Zu Perrigo selbst: Wenn ich mich ernsthaft für das Unternehmen interessieren würde, schaue ich doch nicht nur auf den Kurs der letzten Jahre, sondern wo welches Geld verdient wird und was das Management vor hat. Wie gesagt, ich investiere hier wohl eher nicht, hab’s mir aber zumindest mal angeschaut.

    Perrigo macht mit den Handelsmarken (grob 60% des Umsatzes) deutlich unter 50% des Gewinns. Und mit den „richtigen“ Marken im internationalen Geschäft nur rd. 40% des Umsatzes, aber deutlich über 50% des Gewinns.

    Die Wahrnehmung von Perrigo ist heute noch: Handelsmarken (sollen wohl in einigen Bereichen an die 50% Marktanteil haben) mit schwachen Margen unter der Knute der Walmarts. Plus gerade das Babynahrungsproblem plus akquisitionsbedingt (Laboratoire HRA Pharma SAS in 2022 für 1,9 Mrd. USD übernommen – daher großes Produkt Sortiment in Europa) hohe Schulden. Auf die hohen Schulden weist Du ja zu Recht hin.

    Die Story könnte die folgende sein (so vom Management kommuniziert und teilweise von Morningstar plausibilisiert): Geschäft mit den Handelsmarken in den USA stabilisieren, Babythema in den Griff bekommen und über die „richtigen“ Marken gerade international wachsen. Morningstar nennt für die „richtigen“ Marken als Beispiel die HRA-Marken mit geschätzten Bruttomargen von 60–70 %, während Perrigo insgesamt eher bei 35–40 % liegt. Du siehst also durchaus, die hohen Schulden, die Du monierst, sammelten sich nicht einfach nur wegen operativer Schwäche an, sondern wurden für den Einkauf eines Geschäfts gemacht, dass wesentlich margiger ist und für die Zukunft den Grundstein gelegt haben könnte, sich eher zu einem Self-Care Consumer mit ganz anderen Margen und weniger Abhängigkeiten der Walmarts zu wandeln.

    Es würde daher bereits ein geringfügiges organisches Wachstum von 2-3 Prozent pro Jahr vollkommen ausreichen, die Schulden auf ein gutes Maß zurückzuführen und die Dividende beizubehalten oder gar zu steigern.

    Das ist NATÜRLICH mit Unsicherheit behaftet. Kann Perrigo tatsächlich weiter Richtung Haleon/Kenvue marschieren – oder bleibt am Ende doch überwiegend ein Handelsmarkenhersteller…?

    Selbst wenn Perrigo tatsächlich nur ein mittelmäßiges Consumer-Health-Unternehmen wird, könnte der heutige Aktienkurs sehr günstig sein. Wenn Perrigo hingegen strukturell beschädigt ist (Babynahrung bleibt schwach, Handelsmarken verlieren weiter an Attraktivität, Schulden drücken dauerhaft), dann ist der Kurs vielleicht völlig gerechtfertigt.

    Das ist das Dilemma des Investierens. Wer hier aber eine Position aufmacht, den würde ich überhaupt nicht als Zocker abtun – solange er informiert ist und eine eigene klare These hat statt einfach nur Vodoo-Kursprognostik zu betreiben.

    1. Avatar von Thomas
      Thomas

      Kein Einwand, Euer Ehren, äh Tobs und auch Hansi. Ist oder war meine Meinung, als solches immer auch gekennzeichnet. Deftigere Formulierungen sind ja nicht verboten und ich will auch keinen herabwürdigen. Aber vielleicht liest der eine oder andere etwas weniger informierte hier mit und etwas unentschlossene und denkt vor Kauf etwas gründlicher nach. Ansonsten etwas Unterhaltung hier ist doch die Würze des Blogs , bevor ich anfange( Gott bewahre) mich nur noch mit KI zu unterhalten… :)

      1. Avatar von Hansi
        Hansi

        Hallo Thomas,
        mit deinem Post hast du absolut recht und die Wortwahl gefällt mir auch sehr.
        Hab da nur eine Kraft-Quartalsdividende als Start drin versenkt. Die Firma scheint von Amateuren geführt zu werden. Hoffentlich wurde der bisherige CEO für was richtiges gefeuert, als nur für ne Hand vorm Mund, wie der Spieler Paraguays im Spiel gegen die Türkei.
        Falls da endlich mal ein CEO kommt und die Dividende streicht und Schulden runter verkpündet, dann verdreifache ich die Position. Falls die Dividende bleibt, dann hoffe ich mal das ich in 10 Jahren meinen Einsatz raus habe, mehr kann man dann nicht erhoffen.
        Turnaround-Story’s mit stabilen Cash-Flow können schöne Gewinne bringen. Macht man es dreimal und zwei gehen pleite und der Dritte verfünffacht sich, ist es immer noch ein guter Zock.
        Wenn man nicht grundsätzlich positiv gestimmt oder irre ist, dann ist Perrigo auf jedenfall ein Einstieg wert. Da kann man auch ruhiger schlafen, als wenn man z.b. Lukoil im Depot hat. Selbst bei Lukoil nach 5 Jahren Krieg ist man noch im Plus. Nur weil eine Aktie 90% vom hoch weg ist, bedeutet es das Ende aller Tage.

  8. Avatar von Tobs
    Tobs

    @Thomas: Und das gründliche Nachdenken sollte hier definitiv eine gewichtige Rolle spielen! Denn es kann nicht negiert werden, dass solche (Turnaround) Investments doch immer vergleichsweise binär sind: Wenn’s gut geht, viel Upside, wenn es schlecht geht, keine Downside Protection! Nicht zu vergleichen mit einem Compounder, der vielleicht „nur“, wenn auch heftigen zyklischen Druck hat. Man hängt voll am Execution Risiko und den Versprechungen des Managements wie am Fliegenfänger. Mir würden auch keine sinnvollen Ansätze einfallen, wie man hier eine Prognose anstellen kann, wenn man nicht gerade ein Executive in der Industrie und sowohl die Marken/Produkte/Mitglieder des Managements/Mitanleger genauer kennt und bewerten kann. Darum mag ich solche Investments eigentlich auch nicht mehr, weil ein Depot ab einer gewissen Größe, für mich jedenfalls, einfach nur noch halbwegs sicher eine annehmbare Kapitalrendite bei meinetwegen einiges an Volatilität, aber eben vergleichsweise geringem Risiko erwirtschaften soll. Aber mal so als Case Study für zwischendurch ganz interessant.

    1. Avatar von BörsenHai
      BörsenHai

      @Tobs: Irgendwie bin ich schon bei Thomas.
      Denn es ist eine Wette auf den Turnaround. ;) Wetten ist Zocken! Meine Meinung.

      Man erinnere sich als J&J Probleme hatte mit dem Babypuder. Ein AAA-Kandidat und alle hatten Angst, schaffen die das? Nur sind die ein bisserl größer und hatten Cash und prozentual deutlich weniger Schulden.

      Ich bin vollkommen bei Dir, dass ab einer gewissen Größe das Depot schlicht eine Rendite abliefern soll – ob Kurs oder Dividende oder beides. Und dann wäre es (mit Wette auf den Turnaround) wieder ein Chanceninvest (anderes Wort für Zockerposition) mit unbekannten Ausgang. Gier wegen niedrigem Kurs und Turnaroundphantasien sind kein guter Ratgeber für Alterssicherung und Vermögensaufbau.

      Keine Frage: Man sollte Chancen ergreifen, aber sollte sich der Risiken bewusst sein. Und wo ich es nicht einschätzen kann lass ich die Finger davon. Es gibt genügend andere schöne Töchter im Aktienmarkt.

      Mögen die anderen auch sagen: verknöcherter alter Mann!
      Als ich „spielfreudiger“ war, waren vielleicht 2 Zockerinvests einigermaßen gelaufen, aber 8 gingen in die Binsen. Ergebnis: Ich habe gelernt mit Verlusten umzugehen und habe meine Investmentthese von Grund auf geändert. Kein FOMO mehr, Cashflow regiert die Welt.

      1. Avatar von Tobs
        Tobs

        Hallo Börsenhai,

        da wäre ich dieses Mal nicht bei Dir.

        Zugegebenermaßen sind Turnarounds grundsätzlich risikoreicher; darauf habe ich sehr deutlich hingewiesen.

        Das ist aber deswegen nicht mit Zockerei gleichzusetzen, wenn dem Investment eine fundierte Entscheidung zu Grunde liegt und Risiken a) verstanden und b) halbwegs fair bewertet wurden. Das ist dann eine emanzipierte Investment-Entscheidung, aber keine Zockerei. Zockerei ist das vollständige Abhängigmachen von nicht zu verstehenden und zu beeinflussenden externen Faktoren (Roulette). Die Risiken eines Turnaround-Kandidaten kann man verstehen und das erhöhte Risiko kann man aussteuern, zum Beispiel über Money Management.

        Darum ist nicht jedes erhöhte Risiko mit einem Zock gleichzusetzen. Jedes Investment ist nämlich risikobehaftet, denn auch bei anfänglich vermeintlich weniger risikobehafteten Investments können Annahmen nicht eintreten und Kapital verloren gehen. Wenn man es daher so absolut sehen wollte wie Du, wäre auch ein „sicheres“ Unternehmen wie eine Nestle ein „Zock“. Ich würde keck behaupten, bitte siehe es mir nach, dass nicht wenige Anleger sich mit einer Aktie wie Nestle verzockt haben, weil sie diese uninformiert gekauft und vielleicht mit Verlust geschmissen haben, weil sie das Investment nicht verstehen und bewerten konnten und bei 20 Prozent Kursminus einen kleinen Tremor bekommen haben. Dazu kommt, dass bei „sicheren“ Unternehmen weniger Risiko im Kurs eingepreist ist, d.h., es reichen schon kleine Probleme aus, um einen größeren Schaden beim Anleger zu realisieren als umgekehrt bei „problematischeren“ Unternehmen, bei denen bereits viel mehr Risiken im Kurs abgebildet sind.

        Risikoreichere Investments gibt es. Zocker gibt es auch. Risikoreichere und weniger risikoreiche Investments können gleichermaßen ein Zock sein.

      2. Avatar von BörsenHai
        BörsenHai

        Hallo Tobs,

        da bin ich komischerweise bei Dir – zum Teil.

        Ja: Wenn es eine fundierte (!!!) Entscheidung ist UND man die Risiken versteht.
        Das kann jeder entscheiden, ob er es bei dieser Firma versteht. Ich nicht!

        Nein: Du sagst selbst: Money Management. ;) Dazu gehört auch das Money Management des Invests nicht nur das eigene. Und hier habe ich eine Unwägbarkeit und kein Risiko mehr. Denn ich kann die Risiken in diesem Invest nicht greifen oder verstehen.

        Risikoreichere Investments kann ich verstehen. Diese habe ich auch nicht als Zockerei benannt – hoffe ich. Hier gibt es eine Chance/Risikoabwägung, wenn man beides (!) versteht und einordnen kann.
        In dem Invest gibt es Klagedrohungen und Riesenschulden. Die beste Basis für solides Investment.

        Roulette und Wetten sind doch das gleiche, oder? Du hast keinen Einfluss auf den Ausgang. :)

        Deine Aussage: „Risikoreichere und weniger risikoreiche Investments können gleichermaßen ein Zock sein“. Ja so ist es. Es ist immer eine Frage der Erwartungen! Genau deswegen lege ich wert auf das aufschreiben, warum man investiert. ;)

  9. Avatar von UrsprungsFrank
    UrsprungsFrank

    Mal abseits von der Zocker-Turnaround-Diskussion sei vermerkt, dass erstens, Perrigo seit über zehn Jahre fällt und damit eine ganze Dekade den Laden nicht in den Griff bekommt. Diese Entwicklung allein wäre für mich kein Risiko-Investment wert. Turnarounds können bei zeitlich kürzeren Drawdowns ein annehmbares Risiko bedeuten. Da habe ich schon mal Glück gehabt. Zweitens, prinzipiell sind Investment-Strategien basierend auf Turnarounds statistisch wenig erfolgreich. Oder wie kann man sich erklären, dass beim Faktor-Investing diese Stellschraube nicht berücksichtigt wird, hingegen der Momentum-Faktor schon.

    @Thomas: Wieso glaubst Du, dass Du in nicht weiter Zukunft doch nur noch mit der KI diskutierst? Ist es unsere aller Selbstermächtigung, die man bei der KI selbstredend als nutzlos sehen kann?

    Gruß Frank

  10. Avatar von UrsprungsFrank
    UrsprungsFrank

    … glaubst Du nicht …

  11. Avatar von Thomas
    Thomas

    Grundsätzlich –
    aus mathematischer Sicht:
    ValueInvest vs Wette auf Turnaroundkandidaten.
    Es geht mir darum, das sich hier Investorenverhaltensmuster bei wiederholten gleichen oder ähnlichen Entscheidungen über statistische Wahrscheinlichkeiten entweder positiv nach oben multiplizieren oder negativ nach unten selbst verstärken können.
    Beispiel Perrigo Wahrscheinlichkeit der Erholung (für den Investor) nächste zwei Jahre liegt bei gerade mal 19,25% ! (die Wahrscheinlichkeit für Erholung Kurs min+50% Anstieg und Perrigo Gesamtrendite positiv oder/vs weiterer Kursverfall liegt bei etwa 35%. Die Wahrscheinlichkeit Dividendenkürzung Perrigo und weiterer Kursverfall >20% liegt bei 45%. Das die Kürzung/weiterer Verfall nicht eintritt, liegt damit bei komplementären 55%
    Wahrscheinlichkeiten 55% mal 35% ergeben lediglich 19,25% Erfolgsaussichten zugunsten des Investors.

    Gegenbeispiel AbbVie nächste zwei Jahre für positive Gesamtrendite liegt bei etwa 75% bis 80% (Inkl. Dividenden +20%-30% Totalreturn wahrscheinlich)

    Nun meine grundsätzliche Überlegung zum Investorenverhalten/-Profil und entwickelten oder erworbenen Vorlieben:
    Wenn man 10 verschiedene Titel a la Abbvie tätigt/kauft, liegt die Erfolgsaussicht bei 77,6% Erwartete Gewinntitel 7,5 von 10 Titeln

    Erfolgsaussichten bei Turnaroundkandidaten z.Bsp. Perrigo (hier auch 10 ähnliche Titel) ganz schlappe 2,6% Erfolgsaussicht!!
    Erwartete Gewinntitel 3,5 von 10 Titeln.
    Die zwingende Logik dahinter ist Binomialverteilung. Wahrscheinlichkeiten multiplizieren sich, nicht addieren.

    Unter Zuhilfenahme von KI :

    Die drei wichtigsten Einsichten:
    Erstens, der Negativketten-Effekt im unteren Diagramm: Je mehr schlechte Titel du kombinierst, desto sicherer wird es, dass mindestens einer richtig schlecht läuft — und ein echter Turnaround-Ausfall (−60% oder mehr) vernichtet den Ertrag von mehreren durchschnittlichen Gewinnern. Bei 35% Einzelwahrscheinlichkeit und 10 Titeln liegt die Chance, keinen einzigen Verlust zu haben, bei weniger als 2%.
    Zweitens, der Erwartungswert verschiebt sich strukturell: Bei 75% Einzelwahrscheinlichkeit und 10 Titeln erwartest du im Schnitt 7,5 Gewinner. Bei 35% sind es 3,5. Das bedeutet: Selbst wenn ein Turnaround gelegentlich explodiert, fehlt dir die breite Masse der soliden Compoundings.
    Drittens — und das ist der Punkt, den viele unterschätzen: Die Verteilung ist asymmetrisch. Qualitätstitel haben eine enge Verteilung um den Erwartungswert. Turnaround-Wetten haben eine breite, flache Verteilung mit fettem linkem Schwanz. Das Portfoliorisiko ist deshalb nicht nur addiert, sondern multipliziert.
    Es ist also definitiv nicht 50/50. Die zwingende Logik ist: Wer schlechte Einzelwahrscheinlichkeiten kombiniert, bekommt durch die Multiplikation ein noch schlechteres Gesamtbild — nicht dasselbe, nicht ein besseres.

    Jetzt ich (Thomas) wieder im Original.
    Jetzt kommt vielleicht ein Schlaumeier daher und sagt, jetzt mische ich mal 9 ValueCompounder mit einem Turnaroundkandidaten. Statistisch senkt das trotzdem die Erfolgswahrscheinlichkeit um etwa 5% bis 7% vs reinem Valueportfolio, falls man keine Insiderkenntnisse oder sonstige Zeitvorteile hat.

    Ich persönlich mag deshalb dann Turnaroundkandidaten rein aus statistischen Gründen weniger als Valuetitel.
    Aber jeder wie er mag.
    Wie Börsenhai sagt, andere Mütter haben auch schöne Töchter, dann lieber Finger weg und die Problemaktien/Sorgen kann gerne jemand anderes haben.
    Meinung

  12. Avatar von Andreas
    Andreas

    Es gibt von André Kostolany aus meiner Sicht lesenswerte Ausführungen zu dem Thema Zocken in seinem Buch „Die Kunst über Geld nachzudenken“.

    Darin unterscheidet er bei den Börsenteilnehmern anschaulich u.a. zwischen Anlegern, Spekulanten und Börsenspielern (= Daytrader). Er selbst bezeichnete sich selbst als jahrelanger „Vollblutspekulant“ an den Rohstoff-, Devisen- und Wertpapierbörsen der ganzen Welt, der erst später im Alter zum Anleger geworden ist.

    Nach meiner Wahrnehmung dürften sich die meisten Leser hier, getreu dem Motto des Blogs, als klassische (Langfrist-)Anleger verstehen. Bei einigen Lesern liegt vielleicht auch die eine oder andere „echte“ Aktien-Spekulation im Depot.

    Im Gegensatz zum Zocker hat der Spekulant eine durch Fakten und/oder Annahmen unterlegte Anlageidee und dazu eine eingehende Risikoabschätzung vorgenommen. Er geht aus Überzeugung ein überproportionales, kalkuliertes (Gewinn-/Verlust-)Risiko ein.

    Wer heute in Aktien z.B. von Novo Nordisk, Nestlé, General Mills, Danaher und Pfizer investiert, hofft auf einen erfolgreichen Turnaround. Derjenige ist in meinen Augen noch kein wirklicher Spekulant. Er ist auch kein Zocker. Die Unternehmen sind, ungeachtet ihrer temporären Schwächephasen, nicht in existenziellen wirtschaftlichen Nöten. Schlimmstenfalls geht der Investmentcase nicht auf. Das ist aber noch keine Spekulation.

    Gegenteilig sehe ich persönlich z.B. ein Investment in SpaceX. Die dahinterstehende Phantasie und das Chance/Risiko-Profil sind ungleich anders zu beurteilen.

    Viele Grüße

    Andreas

  13. Avatar von Thomas
    Thomas

    ups, SpaceX intraday -14,24 %. läßt nichts gutes vermuten. Das geht aber schnell…

  14. Avatar von Florian
    Florian

    Auf die Gefahr hin, hier philosophische Grundsatzdebatten zu unterbrechen oder mit Tim Schäfer verwechselt zu werden (bin vollkommen anders drauf & orientiert, finanziell wie privat): Lege aktuell Cal Maine & General Mills nach. Beide grundsolide und vollkommen unter Marktwert. Bitte keine Eomtionen – auf der Sachebene: Sinnvoll aus eurer Sicht? Sehe eigentlich bei beiden nur Pfeil nach oben in der Zukunft… Zudem (Cave andere Anlageklasse) kaufe ich ggf meinen zweiten Krügerrand oder Wiener Philharmoniker in Gold. Ist herrlich gefallen, wird aber steigen. Ideen dazu? Ich weiß, dass ich in der Vergangenheit oft polarisiert habe – daher finde ich diesen durchschnittlichen Post mal erfrischend / beruhigend für Benjamin und die Community. Herzliche Grüße

  15. Avatar von Thomas
    Thomas

    Elon Musk hat sicher viele Facetten und Persönlichkeitsmerkmale, grenzenlose Gier und der Wille, Grenzen des Marktes auszutesten und manipulativ zu erweitern gehört sicher klar dazu. Anders kann man das nicht nennen, wenn SpaceX kaum auf dem Börsenparkett mit einem Brutto Erlös von round about 80 MrdUSD sofort gleich noch ohne Vorankündigung eine Anleihenemission von 20 MRD (etwa die Größe von Vonovia gesamt) auf den Markt schmeißt.(für den breiten Markt ohne Vorankündigung, lediglich Investoren die tiefer im Detail waren, konnten das kommen sehen)
    Außerdem gleich mal en passant die Cursor/Anysphere Übernahme in Aktien, die sofort schon zu einer Verwässerung des Aktienkapitals von 3,4% führt.
    Erschreckend die Geschwindigkeit, in der das alles passiert.
    Möglicherweise reichen die IPO-Erlöse nicht aus, um den Kapitalbedarf für xAI, Rechenzentren und Starlink zu decken. Das ist ein mögliches Problem dahinter.
    Auch heute früh geht es zweistellig runter.
    Es gibt ein altes Sprichwort,
    der Krug geht solange zum Brunnen, bis er bricht.
    @Florian, Tim Schaefer hat wieder Cal Maine gepostet
    kann man zum jetzigen Preis machen. ist ok (gar keine Empfehlung)
    General Mills, bin bei Consumern immer noch unschlüssig, also keine Meinung.
    Gold bin ich ultra-langzeitlong. Krügerrand ist immer gut. Zwar schon schweineteuer, aber wer weiß, was der in 10 Jahren mal kostet.
    Aber Du kaufst es auf Deine Verantwortung.
    Grüße

  16. Avatar von Tobs
    Tobs

    Hallo Florian,

    bekanntermaßen habe ich ebenfalls in der letzten Zeit GIS akkumuliert.

    Ich finde Food Aktien nach wie vor extrem interessant und sehe sie „nur“ unter (starkem) zyklischen Druck. The Campbell’s, KHC, JM Smucker hatte ich ebenfalls gekauft, gerade bin ich dabei, bei The Marzetti und Conagra auf den Kaufknopf zu drücken.

    Cal Meine Foods: Witzigerweise hatte ich die mal so um 2015 rum in meinem Depot für kurze Zeit. Das war eine der Aktien, die damals meinem Eigenkapitalbedarf für Wohnungskäufe zum Opfer fiel. Damals kaufte ich sie, ein bisschen drollig-doof, weil ich das Produkt und das Management cool fand (weiß nicht, wie heute die Homepage aussieht, aber damals war sie so gebaut, dass sie auch vom örtlichen Gartenverein hätte sein können).

    Das Cal Meine nun immer wieder in Foren usw. auftaucht, verwundert mich. Mir scheint, als wenn die letzte Eierkrise (damit meine nicht unsere Politiker oder unsere Fußballnationalmannschaft) irgendwie falsche Erwartungen an Gewinnpotential geschürt hätte. Jedenfalls hat Cal Meine nahezu keinen Einfluss auf die Eierpreise, aber der Gewinn hängt daran zu 90 Prozent. Darum diese extremen Volatilitäten. Mein Gusto wäre das nicht, auch wenn Cal Meine wohl versuchen soll, sich von der reinen Eierpreis-Wette ein Stückchen weit zu lösen: „Spezial-Eier“ (damit meine ich nicht Oliver Kahn) und Akquisitionen in der Wertschöpfung rund um das Ei (verarbeitende Eierprodukte usw.).

    Am Ende ist – für mich – Cal Meine ein zyklisches Rohstoff-Unternehmen, aber kein richtiger Consumer. ESG Themen lassen wir hier sowieso mal lieber außen vor, um diese dürfen sich die Gutmenschen unter uns kümmern.

    1. Avatar von Florian
      Florian

      Hi tobs!

      War soeben auf der Seite für Leute, die Eier (haben) wollen – hatte seinerzeit eine ähnliche gebaut anlässlich unseres Abiturs, welches kommenden Samstag sein 25. Jubiläum begeht. Nostalgisch kann mans nennen, ich nehms positiv, dass sie zumindest kein Kapital mit Selbstdarstellung verballern.

      Bin dem Ausblick nach positiver gestimmt zu Cal Maine. Ebenso wie viele Herren, möchte mich selbst nicht ausnehmen, wereen Erpel nie asexuelle Kostverächter werden – und Eier sind halt geil. Die Delle muss einfach vorübergehend und Kaufgelegenheit sein. Wie jede Debatte hier ists halt der Glaskugelblick, heute ist meine eiförmig. Gold kommt noch dazu und ein riesiger unverhoffter Immobilienerwerb, aber die Modalitäten dürften hier nicht interessieren, führe andernfalls gern aus. Stehe wenige Tage vorm größten Invest meines Lebens und möchte trotzdem Hühner besitzen. Verrückt.

  17. Avatar von Tobs
    Tobs

    Hallo Florian, dann hast Du ein Jahr nach mir Abitur gemacht. Wir beide entstammen der Generation, wo die Eltern oder Großeltern dem Jungen noch ein Spiegelei in die Pfanne gehauen haben, gerne in der Ausführung Strammer Max (für die Generation Z hier unter uns: Nein, das hat nichts mit einer politischen Ausrichtung zu tun). Mein Opa sagte damals immer, in Deinem Alter kann man morgens zwei Eier noch sehr gut vertragen. In Hotels findest Du mich aber auch heute stets verlässlich an der Eierspeisen-Ausgabe, gerne einen Eierpfannkuchen und ein Omelette direkt zusammen. Dort konkurriert man in der Ausgabe aber zunehmend nicht mehr mit anderen Männern, sondern nur noch mit nutellaverschmierten Kindern und Pubertären. Viele andere Männer sieht man nur noch mit Joghurt und Obst. Ich glaube, unsere Gesellschaft hat den Glauben an sich und ihre Eier verloren.

    Was für einen Immobilien-Großkomplex erwirbst Du denn?!

    1. Avatar von Florian
      Florian

      Hi Tobs,

      es sind acht Einheiten, davon drei gewerbliche, in den gewerblichen sind meine Frau und ich bereits Mieter (sind beide im Gesundheitswesen allerdings in unterscheidlichen Berufen tätig). Wir möchten uns gegenseitig vermieten (laut Steuerberaters sinnvoll) und zahlen in guter Lage einen sehr moderaten Preis von ca 2400 € pro qm bei insgesamt ca 1000 qm Wohn-/Gewerbefläche. Haus ist ziemlich neu, Wärmepumpe vorhanden, unterkellert, nix dran zu machen derzeit. Ziel ist Ausbau der eigenen Gewerbefläche, Mieten kassieren eher weniger. Der Verkäufer ist ein betagter Wohltäter, der sein Vermächtnis in den Dienst der Versorgung der Leute vor Ort (Vorstadt einer Großstadt) stellen möchte, daher der faire Preis von insgesamt inklusive allem immerhin deutlich über 2 Mio Euro. Dennoch wollen wir es binnen 20 Jahren abbezahlen und damit unsere Diversifikation um (wenngleich einen Klumpen) erweitern. Miete sparen ist beim Gewerbe nicht so wichtig, eher auch Standortsicherheit, da der Mietvertrag 2030 ausläuft und ungewiss wäre, was seine Nachkommen mit dem Objekt (oder eben auch dem Mietzins) vorhaben. Ich glaube und hoffe, es rechnet sich.

      1. Avatar von Tobs
        Tobs

        Hi Florian,

        bei diesem Kapitalwert in anscheinend guter Lage und neubauähnlicher Qualität dürfest Du keinen Fehler machen, selbst wenn Du eher in den bestehenden Mietverträgen einen Underrent einkaufst!

        Chapeau und solche Chancen muss man eben auch nutzen. In meinen wilden Zeiten gipfelten meine Immo-Verbindlichkeiten zusammen dort, wo gerade bei Dir der Kaufpreis liegt. Und EK war da auch noch wenig… :-) Am Anfang wird es vermutlich immer wieder mal so sein, dass man die Heavy Load spürt, abends beim Grillen oder auf der Heimfahrt denkt man sich dann, au backe! So ging mir es. Da realisierte ich dann, was ich eigentlich angestellt hatte. :-) das Geld war halt so billig und der Schluck aus der Flasche daher vielleicht etwas hastig und groß. Aber mit der Zeit gehen die Verbindlichkeiten runter, wenn dann Cashflow wenigstens stabil bleibt (relevant ist der NOI) und die Werte mindestens mit der Inflation steigen, fühlt man den Vermögensaufbau deutlich. Heute liege ich quer Beet irgendwo bei einem LTV von rd. 50 Prozent. Eigentlich, wenn ich ein smartes Kerlchen wäre, müsste ich nun mein Eigenkapital auch spärlicher einsetzen und stärker die Inflation ranlassen. Bin ich aber nicht, ich tilge auch lieber immer noch tüchtig und will die Verbindlichkeiten loskriegen…

  18. Avatar von Florian
    Florian

    Hallo Tobs,

    400k Eigenkapital bringe ich mit, muss somit ca 1,75 Mio Schulden aufnehmen, Durchschnittszins um 3,85%, von den 1,75 Mio sind 1,3 Mio über zehn Jahre fest und der Rest flexibel an EZB gekoppelt bei derzeit 3,1%. Versuch macht kluch und wer nicht wagt der nicht gewinnt… Nur muss Friedrich dringend Bärbel entlassen und Leistung sich wieder lohnen. Wer heute Don Alphonso gelesen hat und die Linken am Wochenende beobachten musste, ängstigt sich ja beinahe vor soviel Hass auf Leistung. Hoffen wir, dass solche Leute niemals in Verantwortung gelangen. Eier, wir brauchen Eier!

  19. Avatar von Tobs
    Tobs

    Florian, Du wirst bestimmt gerechnet haben.

    Auf ein Eigenkapital von 400k hast Du einen Hebel von 6:1 – je nach Bundesland wären Deine Gesamtinvestitionskosten bei rund 2,6-2,7 Mio. Euro.

    Relevant ist jetzt natürlich, welchen Netto-Cashflow Dein Investment erzeugt, also der NOI . Das sind die Kaltmieten abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten, Verwalter und Rückführung in die Instandhaltungsrücklage. Wobei Du sicherlich beachtest hast, dass dies bei gewerblichen Einheiten einer anderen Logik als im Bereich Wohnen folgt, weil hier mangels gesetzlicher Vorschriften mehr individualvertraglich zu regeln ist. Also in jedem Fall genau rechnen, was für ein NOI rauskommt, auch gerade bei den gewerblichen Einheiten, auch wenn Du und Deine Frau davon teilweise Flächen übernehmt. Wegen der Neubauqualität kannst Du ihn ja dann vergleichsweise gut in die Zukunft extrapolieren, wobei auch bei neueren Objekten Lifecycle-Capex immer gerechnet werden sollte! Sei eher hart und realistisch zu Dir.

    Dein gewichteter Zinssatz liegt heute ja bei rund 3,75%. Stand heute müsste also das Investment auf einen NOI von mindestens rund 100.000 Euro p.a. kommen, damit Du einen positiven Leverage hast. Ab hier erst wirkt der Hebel positiv, darunter negativ. Und ehrlicherweise will man als Anleger ja eher einen Spread von 100-200 Basispunkten, so dass Du vermutlich einen NOI von rund 120.000 Euro p.a. anpeilen solltest. Du brauchst ja auch einen Puffer, weil Dein gewichteter Zinssatz durch den variablen Anteil ansteigen könnte. Darum die bestehenden Mietverträge/Strukturen gut analysieren! Strukturell werden langfristig wegen des Kampfes um Eigenkapital (Rechenzentren, New Energy, Infrastruktur allgemein) und gestiegener Staatschulden die langfristigen Refinanzierungssätze und damit Immobilienfinanzierungen eher steigen, befürchte ich! Also unbedingt in den NOI einen Puffer einplanen, wenn Du hier so viel variabel machst und das nicht durch EK von Family und Friends substituieren könntest.

    Dann zerbricht auch nicht die Eierschale! :-)

    Viel Erfolg!

    1. Avatar von Florian
      Florian

      Hi Tobs!
      Viel gerechnet hab ich gar nicht. Situation ist paradoxerweise anders: Wir gehören zu den wenigen „Kleinen“, die noch gute Initiativbewerbungen von Deutschen bekommen. Diese Leute müssen wir einstellen und denen einen Arbeitsplatz (im Sinne von Raum) geben. Daher geht die Selbstnutzung vor Mietrendite, weil unsere Angestellten Kapital (und Zufriedenheit nebst zeitlicher Entlastung) generieren. Cashflow pro Monat inklusive Tilgung innerhalb von 20 Jahren ist ca 3000€ minus, das holt eine dann stärkere Truppe locker rein.

      Aber: Stark analysiert, Respekt. Hab beim Krügerrand immer noch nicht gekauft. Gold fällt grad so schön…

  20. Avatar von Tobs
    Tobs

    Hallo Florian,

    ich denke, sowohl der QM-Preis sowie die strategische Absicht für das eigene Unternehmen machen das Investment grundsätzlich sinnvoll.

    Davon losgelöst ist natürlich die Frage der sinnvollen Refinanzierung. Die marktübliche Immobilienrechnung (NOI aus den Mieten) ist ja für die Frage der Wirkung auf das aufgenommene Fremdkapital relevant, ob die Rendite auf das eingesetzte Vermögen (unverschuldete Rendite) höher ist als die Kosten des Fremdkapitals.

    Beispielhaft bezogen auf Dein Investment:
    Gesamtinvestition: 2,7 Mio. €
    NOI: 120.000 €
    Objektrendite: 135.000/2.700.000=rd. 4,45%
    Gewichteter Fremdkapitalzins: 3,75%

    4,45 % > 3,75 %. Der Leverage wäre positiv.

    Der Großteil der Fläche, so hatte ich es verstanden, ist ja drittvermietet, gerade im Bereich Wohnen. Die Frage ist tatsächlich, wie Du Deine selbstgenutzen Flächen ansetzen solltest. Vielleicht einmal mit einer fiktiven Marktrendite, um den Investment Case zu stressen, aber sicherlich kannst Du auch als Substitut für den Cash Flow anderweitig gesparte Aufwendungen für nicht erforderliche Mieten in anderen Objekten gleichwertig ansetzen. Da kann man ja was spielen.

    Meines Erachtens aber, selbst wenn es Dich nicht vornehmlich interessiert, musst das für Dich genau verstehen. Wir reden hier von Eiern, nicht von Kindern. Denn wenn Dein Leverage nicht oder nur schwach positiv wäre, und Du solltest vielleicht noch Eigenkapital auftreiben können, dann würde ich ganz klar das machen. Und auch unabhängig davon, wenn Du einen unternehmerischen Vorteil durch eigene Flächen erzielst, musst ja gesamtwirtschaftlich verstehen, was er Dich gfs. kostet oder kosten werden kann. Du steuerst hier eine Unit und musst verstehen, woraus sich der Cashflow zusammensetzt, und wie Du ihn entwickeln kannst und wie sich die Kosten des FK zur Eigenkapitalrendite verhalten. Verstehen ist des Investors Pflicht, auch wenn man sich dann bewusst so oder so entscheidet!

  21. Avatar von Tobs
    Tobs

    Sry es sollte 120.000 Euro ./.2.700.000 Euro lauten, dann stimmen die 4,45%. Ist aber ohnehin nur ein willkürliches Beispiel gewesen…

  22. Avatar von Florian
    Florian

    Pardon Tobs,

    Ausgangszahl stimmt nicht ganz. Gesamte Investition wird inklusive Notar und allem drumrum ca 2,3 Mio betragen (Eigenkapital noch nicht abgezogen!), fremd geliehen werden 1,75 Mio, somit tu ich ca 450k in den Topf. Derzeit kommen ziemlich genau 96k Miete per anno rein für den Besitzer, davon ca 38k von mir. Somit ist alles nicht so schlimm. Hab derart viel Platzbedarf, dass ich komplett ohne Mieter kalkuliert habe und zahle mindestens 12k im Monat ab. Ziel sind 17k Gesamtrate monatlich ab ungefähr 2029.

    Mal schauen, was Warken et al ao vorhaben… Den Faktor kann man nicht beeinflussen, der ist vernunftresistent. Aber für Spiegeleier wirds noch reichen bei mir hoffentlich. Bisschen angespannt ist man tatsächlich, schwierig zu beschreibendes Gefühl, ist dir gut gelungen, es mich nachfühlen zu lassen. Selbst gesund zu bleiben wär auch fein.

  23. Avatar von Tobs
    Tobs

    Hallo Florian,

    ich kenne bzw. kannte natürlich nicht die genauen Zahlen.

    Eigentlich wollte ich nur zum Rechnen anregen. Wenn die GIK 2,3 Mio. Euro betragen, dann wäre bei Fremdmitteln in Höhe von 1,75 Mio. Euro Dein Eigenkapitaleinsatz aber nicht 450.000 Euro, sondern 550.000 Euro.

    Deine 38k Eigennutzungsmiete anzusetzen ist fair, wenn Du die sie auch woanders bezahlen müsstest. Die Bewertung der Attraktivität Deiner Finanzierungsstruktur steht und fällt mit der Frage, ob die 96k Miete p.a. lediglich die Kaltmiete, oder der wirkliche NOI ist.

    Sind die 96.000 Euro tatsächlich der Anteil, dann wäre – Deine Eigennutzungsmiete mit reingerechnet, der Leverage gerade so schwach positiv. Vielleicht kein Knaller, aber als kombiniertes Betriebs- und Anlagenmodell für Deine unternehmerische Entwicklung sicherlich tragbar und sinnvoll.

    Sind die 96.000 Euro nur die Kaltmiete, fressen nichtumlegbare NK, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltung sicherlich mindestens 15.000 Euro des Ertrags auf, meines Erachtens eher 20.000 Euro.

    Dann hättest Du einen NOI von nur rund 76.-81.000 Euro. Dann hast Du einen deutlichen negativen Leverage (ich schmeiße jetzt hier bewusst keine Prozentzahlen rum, weil ich die genauen Details zu wenig kenne). Plus, Du hast ein echtes Cash Flow Sensitivitäts Thema, weil ein guter Teil deiner FK-Finanzierung nicht gefixt ist. Du könntest also einen zusätzlichen Hit im Cash Flow erleiden, dann wird Dein Leverage so richtig schön negativ.

    Hm. Ich möchte hier niemanden kirre machen und ich kenne ja nicht Zahlen und Verträge. Aber Du solltest vermutlich einfach akzeptieren, dass das Vorhaben als Investment nicht sehr gut Deinem Vermögensaufbau dienlich sein würde.

    Jetzt höre ich aber auf. Ich wollte nur anregen genau zu rechnen, nicht belehren oder Dir was madig machen.

    Viel Glück!

  24. Avatar von Florian
    Florian

    Sei unbesorgt um mein Gemüt, Tobs! Verzeihung ob der vermeintlichen Lücke in der Finanzierung: Die fehlenden 100k kommen als Eigenkapital von meiner Frau und wir benötigen dringend die Fläche, um mehr Umsatz und Gewinn zu generieren. Klassische Kennzahlen der Vermietung als Renditeidee greifen hier nicht. Wir schaffen zudem Synergien mit anderen Standorten, wo wir auch Mieten einsparen usw.

    Schlaf(t) gut!

    1. Avatar von Tobs
      Tobs

      Na klar!

      Grundsätzlich denke ich auch, Du kaufst nicht völlig überteuert ein, auch wenn ich die Einzelheiten des Objekts nicht kenne, erscheint mir der Kauf zu einem Vervielfältiger von 21/22 (habe ich jetzt mal so grob abgeleitet) sehr gut im Markt zu liegen.

      Es ist eben einfach nur so, dass sich FK nicht mehr so ohne weiteres rechnet, wobei das eingebrachte EK von Dir und Deiner Frau ja schon mal ein Haufen ist. Aber du hast ja geschrieben, dass Du anfänglich sehr viel tilgen wirst, und dann verschiebt sich das ja eher in Deine Richtung. Aus einem negativen Leverage so schnell wie möglich rauszukommen, sollte wirklich ein Ziel sein. Vielleicht würde ich auch nochmal darüber nachdenken, ob ich tatsächlich einen wesentlichen Teil der Finanzierung ungefixt lassen würde – Wir wissen nicht, wohin die Zinsmärkte gehen. Leute kommen mit Immobilien nie der Immobilien wegen in Probleme, sondern es ist immer der Faktor Finanzierungsstruktur.

      1. Avatar von Hansi
        Hansi

        Hallo Tobs,
        der Faktor um die 22 scheint für ein relativ neues Objekt und Wärmepumpe günstig zu sein. Die gewerblichen Einheiten wären das einzig nervige, aber wenn man sie alle selbst braucht, ist das ein fettes Bingo!
        Wir kennen die Zahlen nicht und was ist, wenn der Wert das 25-30 fache ist. Dann könnte das LTV jetzt schon um 50 sein. Nochmal Bingo! Also das scheint mir ein sehr gutes Investmemt zu sein, wenn man in einer defensiven Branche die Flächen selbst braucht. Außerdem würde ich mir bei Ben Leipzig Immobilie mehr Sorgen machen, wenn es sein einziger Vermögenswert wäre. Aber im Zusammenhang seiner ganzen Werte ist Leipzig risikolos. So stell ich mir das auch in dem Gewerbeobjekt vor. Im Bekanntenkreis haut einer für ein Objekt einen unvorstellbaren Betrag raus, aber wenn man die Förderungen abzieht, Bingo, Geschäft des Lebens.

  25. Avatar von Florian
    Florian

    Falls ihr da was durchspielen oder -rechnen wollt, liefere ich auch gern exakte Zahlen. Möchte nur keine Spuren legen, um alles von uns offenzulegen. Ich kann euch nur sagen, dass wir als initialen Hauptgrund die Sorge hatten, irgendwann keine Verlängerung des Mietvertrags (wir brauchen jetzt schon ca 400 qm) zu erhalten, und hier ind r Region dann binnen weniger Monate etwas Neues zu finden und inklusive IT, Parkstruktur usw aufzubauen, kommt teurer und kostet schlaflose Nächte. Ein befreundeter Architekt spricht hier von einem Wert von geschätzt 3300-3500€/qm und sein erster Kommentar nach Begehung des Objekts war: „Falls Du noch so eins hast, bring mir eins mit.“ Zudem haben wir als Eigentümer viel mehr Gestaltungsoptionen und die Butze (zwölf Jahre erst alt, auf grüner Wiese gebaut, exzellent angebunden an ÖPNV / nahe Großstadt, Schule, Bäcker, Supermarkt, KiTa alles unmittelbar nebenan) ist in top Zustand. Somit gehts ja nicht nur um schnöden Mammon, sondern auch um das Gesamtkonzept einer um eine Sorge ärmeren Tätigkeit, da uns die Arbeit Freude bereitet (und weiter bereiten soll). Ein Beispiel: Der jetzige Eigentümer ist strikt gegen PV-Anlagen, wohl eher aus ideologischer Sicht. Wir werden ein Riesending draufbauen mit Mieterstromkonzept usw.

    1. Avatar von BörsenHai
      BörsenHai

      Hallo Florian,

      das erste ist mal: erhältst Du einen Kredit in der geforderten Höhe?

      Die gewerblichen Mietpreise kannst Du aus Deiner „alten“ Miete einordnen. Vergiss nicht: gewerblich ist Miete günstiger als privat.
      Für die Kalkulation (Abdeckung Zinsen und Tilgung) kannst Du es aber gut heranziehen.
      Kalkuliere pessimistisch. Lieber 1€ weniger/m2 als ein€ höher.

      Eine PV-Anlage ist quasi immer gewerblich. Informiere Dich, wie man das auf die Mieter „umlegen“ kann!

      Und dann gibt es viel Gestaltungsspielraum: wem gehört die Immobilie, wer ist quasi Vermieter? Nicht umsonst trennen alle Firmen zwischen Immo-Bestand und dem eigentlichen Gewerbe, das dort mietet. Dringend einen guten (!) Steuerberater fragen, da geht vieles. Vor Steuerersparnis empfehle ich aus eigener Erfahrung: Traust dem Immo-Besitzer danach (Scheidung)? Und nein, das eigen Blut des Nachwuchses hat auch Partner die Einfluß nehmen. Da habe ich schon vieles erlebt, auch wo die Freundin des Sohnes den Vater aus dem Haus werfen wollte, das er den Söhnen überschrieben hatte (Steuerersparnis für den Nachwuchs).

      Wasser im Wein: Der Vermieter sollte sich tief in die Vermietersituation einlesen. Gewerbe wird ganz anders abgerechnet als privat vermietet (nicht nur die MWSt). Mietrecht ist nicht ganz einfach und man sollte sich vor Gesetzestexten lesen nicht fürchten. Meide wenn es geht einen Anbieter, der das für Dich macht. Denn letztendlich wirst Du als Eigentümer verklagt, nicht der Abrechner. Gerichte mögen übrigens Vermieter gar nicht (Gefühl nach eigener Erfahrung).
      Spezialthema im Vermieterrecht: Welche Rechte hat ein Mieter! Der Mieter muss Dir z.B. nicht den Strom aus Solar abkaufen. Die (Zwangs-)Abnahme im Mietvertrag könnte vor Gericht kippen, auch wenn es für den Mieter günstiger wäre.

      Ich denke es werden mindestens 2 eher 3 Firmen werden. Aber das musst Du entscheiden.

      2500€ pro qm und gute Lage für Dich klingt verlockend. Ein gutes Schnäppchen würde ich sagen bei einem 12 Jahre altem Gebäude.
      Wohnneubau heute dürfte 6000 pro qm kosten und da sind keine goldenen Wasserhähne drin. Gewerbe ist naturgemäß günstiger aber sollte auch auf 4000 pro qm kommen. Hängt eben von dem Bau ab: Halle oder gemauertes Gebäude?

      Die Zahlen, die Du anbietest will denke ich keiner in dem Blog haben.
      1. Traust Du einem Fremden (Kalkulation)?
      2. Die Entscheidung nimmt Dir niemand ab.

      Alles keine Beratung – nur meine Meinung!

  26. Avatar von Tobs
    Tobs

    Hallo Florian,

    die Details im Blog zu erörtern, ist naturgemäß schwierig und es kann sich hier nur um das Setzen von Impulsen handeln. Sonst macht Ben uns hier nachher den Blog zu. :-)

    Wenn Dein Architekten-Freund den Wert je QM auf 3.500 Euro ansetzt, dann folgt er vermutlich eher einer Sachwert-/Ersatzkostenlogik. Er argumentiert vermutlich eher über den Sachwert, denn – Du schriebst ja von einer neubauähnlichen Qualität – für den Kapitalwert kann Dir heute niemand mit Grundstückskosten ein Haus bauen, ich denke, das ist klar.

    Aus einer reinen Kapitalanlagelogik wäre aber die Ertragswertlogik die relevante Sichtweise. Da wäre bei der Miete von 96.000 Euro auf einen Kapitalwert von 3.500 Euro eine Bruttoanfangsrendite von 2,7% niemanden vermittelbar.

    Dieser Befund ist aber im derzeitigen Marktumfeld nicht atypisch. Durch gestiegene Baukosten, aber nicht so schnell gestiegene Mieten, klafft eine Lücke zwischen Ersatzkosten und Ertragswert. Das ist nicht unbedingt erstaunlich. Insofern müsste Dein Architekten-Freund fairerweise zu einer differenzierten Einordnung kommen, Dir konkret für Deine Situation in der Einwertung nützlich ist.

    Denn auf Deine Situation bezogen: Du bist hybrid irgendwo dazwischen (viel Eigennutzung, aber doch noch mehr Fremdvermietung) und musst für Dich selbst eine sinnvolle Einordnung treffen. Denn Du kaufst ja eine Anlageimmobilie und zugleich Betriebsimmobilie. Da Du anfänglich in Deiner Schilderung von 8 Einheiten, drei davon gewerblich und diese teilweise drittvermietet, gesprochen hattest, war mir nicht klar, dass Du von 1.000 qm sogar 400 qm der Fläche selbst nutzt.

    Damit hast Du natürlich schon einen guten Fokus auf der Betriebsimmobilien-Sichtweise. Du müsstest halt kritisch die Mietansätze prüfen. Wenn ich es richtig abgeleitet habe, würdest Du für Deine 400 qm Gewerbefläche einen QM-Mietzins von knapp 8 Euro ansetzen. Das hielte ich in einer Vorstadt einer Großstadt grundsätzlich für sehr schlüssig und nicht überzogen. Wie die anderen Vermietungen der Wohnungen sind, weiß ich ja nicht.

    Mein Punkt wäre der: Das Bild, dass sich im Verlauf der Diskussion mit Dir dann gesamthaft ergeben hat, macht Deine Vorgehensweise schlüssig. Die strategischen Vorteile Deiner eigenen Flächen sind ja total relevant und auf der unternehmerischen Seite zu wachsen. Die finanziellen Vorteile Deines wachsenden Geschäfts lassen vielleicht in Zukunft die Diskussion zur Wirkung des FK-Hebels als kleinkrämerisch erweisen. Who knows! Wir hocken hier ja nur im Internet und haben keine Details. Trotzdem solltest Du – aus verschiedenen Gründen die bis hin zur intellektuellen Selbstachtung gehen – verstehen, ab welchem Finanzierungsgrad die Finanzierung für oder gegen Dich arbeitet und was nachher Dein echter Cash Flow ist. Auf Basis Deines NOI wird der Leverage definitiv negativ sein, das ist schon mal klar. Dann solltest Du eben nur – gesamtbetriebswirtschaftlich – eine Vorstellung haben, welchen zusätzlichen EBIT Du durch Deine eigenen Mietflächen reinholen kannst, um ein Gefühl zu haben, wie sinnvoll das ist oder wie stark Dich der Wunsch nach schneller Tilgung besonders anfänglich leiten sollte. Ich würde vermuten, Du machst das schon richtig. Aber erschaffe Dir eine Art Cockpit, wo Du genau diese KPI stets im Blick hast und steuere das dann aktiv.

    Und bezüglich einer Finanzierung Floater EZB + Marge ohne gefixten Einstand: Du kennst das Meme mit Helge Schneider, wo er eine Minute lang „Och nöööööö“ sagt? :-) Damit hast Du Dir jetzt optisch etwas niedrigere Finanzierungskosten „gezaubert“, die theoretisch in Abhängigkeit des Marktzins sogar noch günstiger werden könnten, aber Du hast halt einen echten Angriffsvektor. Den würde ich nicht haben wollen, wenn ich mein Business weiter ausbaue. Die Refinanzierung muss sauber sein, vor allen Dingen, wenn Du auch mal andere Probleme dazu bekommst (es sei denn, Du hast Family und Friends Money und kannst jederzeit Eigenkapital einbinden, auch das weiß ich hier im Internet nicht). Du musst auch sehen, dass ja insgesamt wenig „echter“ Cashflow vorhanden wäre, die gestiegenen Zinskosten abzufedern, weil ein großer Teil der Mieten Deine hypothetische Ersatzmiete ist. Wer immer Dir diesen Ratschlag erteilt hat, ich hoffe, der mag schlauer gewesen sein als ich das bin. :-)

    Ansonsten habe ich genug geschlaumeiert und es gibt hier sicherlich, ganz vorne bei Ben angefangen, kompetentere Sparring-Partner als meine Person…

    Viele Erfolg nochmal!

  27. Avatar von Florian
    Florian

    Anfang Juli soll beurkundet werden… Soeben kamen alle Dokumente. Werde berichten falls gewünscht. Zur Frage: Ja, kann noch Reserven aus großem Depot mobilisieren, möchte aber ungern.

    1. Avatar von Tobs
      Tobs

      Das klingt doch alles in allem – hier aus der Distanz und natürlich aus generischer Sicht – interessant. Du kaufst vermutlich zu einem geringen Kapitalwert und würdest mit Deiner angesetztem Miete, die mir reasonable erscheint, zu einem knapp 22-fachen kaufen. Wenn das nur Gewerbe in einer Vorstadt wäre, dann ist der 22 fache nicht sonderlich günstig bei einem >10 Jahre alten Gebäude im derzeitigen Marktumfeld. Aber zusammen mit den Wohneinheiten, die den überwiegenden Anteil ausmachen, so wie ich es jedenfalls meine verstanden zu haben, ist das schon unterm Strich ok. Ohnehin ist es ja aber weitgehend nicht nur Anlage-, sondern auch Betriebsimmobilie, wie Du richtigerweise eingewendet hast bei der Renditediskussion. Über die Finanzierungsstruktur lässt streiten, aber das muss man für sich selber wissen, ist also nur meine Meinung. Wenn Du zusätzliches EK einbinden könntest, stellt sich die Frage, ob man wirklich einen Finanzierungsgrad wählen möchte, bei dem die Finanzierung gegen einen arbeitet, weil die Kosten der Finanzierung höher als die Rendite auf das Eigenkapital ist. Ich nehme aber an, dass Du den anteiligen nicht gefixten Finanzierungsteil jederzeit vorfälligeitsentschädigungsfrei tilgen könntest. Sollte der Marktzins und damit der Floater und damit Deine Finanzierungslast für diesen Finanzierungsteil steigen, könntest Du ja zur Not doch noch insoweit stärker tilgen und damit den Gesamt-Finanzierungsgrad etwas absenken, wenn Du noch über ausreichend EK-Powder in der Hinterhand hast. Du solltest aber, gerade wenn Dir das Objekt alleine gehört (machst Du eigentlich die Verwaltung, vermutlich trotzdem eher ein dritter Verwaltet, oder?), realistisch Geld für Capex für Seite legen und Dein Objekt nicht trocken fahren, nur damit der NOI in den ersten Jahren prächtiger wirkt, als er vielleicht wirklich ist. Mein Gefühl sagt mir, dass Du hier noch etwas externen Sachverstand oder einen Dir gutgesonnen Sparring Partner suchen solltest. Du musst gerade wenn Dir eine ganze Unit gehört, verstehen, wie man den Cash Flow entwickelt. Mach’s Dir nicht zu bequem und lull Dich nicht zu sehr mit Deinem unternehmerischen Ansatz ein, nach dem Motto, ich will ja eh hier nur mein Geschäft auf guten Flächen ausbauen. Am Ende ist aber Immobiliengeschäft sehr anachronistisch und gerade kein Smart Guy Thema. Es sind also definitiv nicht die Cracks, die operativ mit Immobilien Geld verdienen. Man muss nur mal hat einen haben, der einem sagt, wie man die Kuh richtig reitet. Also, dann Eierschutz auf und viel Spaß beim Notar.

  28. Avatar von Stefan
    Stefan

    Hallo,

    ich habe durch Aktienverkäufe und die Mai-Dividenden einiges auf der hohen Kante dass ich gerne in (neue) Aktien investieren möchte – weiß aber nicht wirklich welche ich nehmen sollte.

    Hat jemand von euch ein paar inspirierende Tipps ?
    Ich weiß, keine Anlageberatung (!) und ich würde auch niemanden festnageln, wenn die Sache schief gehen würde. Aber ich habe im Moment nicht wirklich einen Plan, wo das Geld potentiell gut angelegt wäre.

    Reckitt scheint ja kein so guter Tipp zu sein, bei Perrigo schreckt mich die irische Quellensteuer ab – die frz. reicht mir schon voll und ganz.

    Ich überlege bei einem Kurs von 230 Euro noch ein paar McDonalds Aktien zu kaufen.
    Netflix ist auf einem so tiefen Stand, dass man drüber nachdenken könnte diese Aktie wieder mal zu kaufen – auch wenn ich gelesen habe dass der Trend wieder vermehrt zu physischen Medienträger übergeht.
    Microsoft eventuell ? Oder lieber nicht in fallende Messer greifen ?
    Weiterhin überlege ich American Tower neu in mein Depot aufzunehmen.

    Habt ihr noch eine Idee was man momentan noch so kaufen könnte ?
    Bin wie gesagt für jeden Tipp dankbar, auch wenn er keine Anlageempfehlung ist :-)

    VG
    Stefan

    1. Avatar von Andreas P.
      Andreas P.

      Lieber Stefan,

      habe keine konkreten Aktientipps für Dich. Viele Kurse haben sich zuletzt leider mehr oder weniger schleichend von meinen Limits entfernt.

      Du könntest Dir allerdings die Zeit bis zur Entscheidung durch aktuell vergleichsweise hohe Tagesgeldzinsen versüßen lassen. Damit lässt sich meiner Ansicht nach momentan die Suche am Aktienmarkt recht komfortabel überbrücken. Eignet sich m.E. auch gut für eine temporäre Cash-Rücklage. Schau mal in die einschlägigen Portale.

      Viele Grüße

      Andreas P.

      PS:
      MCD steht bei mir auf der Watchlist mit einem Abstauberlimit von 250,- USD.

    2. Avatar von Matthias von Mitzlaff

      Ja, KEINE Anlageberatung ;-)
      Wenn ich in mein Depot von 52 Aktien schaue (quasi alles Kandidaten, die ich länger halten möchte), sehe ich nahe am 52-Wochen-Tief insbesondere folgende Kandidaten (alphabetisch):
      – Abbott Laboratories
      – AO Smith
      – Ares Capital
      – Blackrock
      – LVMH
      – Mainstreet Capital
      – Microsoft
      – Paychex (bzw. APD)
      – S&P Global.
      Schon mal 9 Kandidaten.

      Das ist natürlich nur EIN Indikator von vielen.
      Wichtige Prüffragen für dich u.a.
      a) Wie steht es um die Kennzahlen des Unternehmens?
      b) Ist das Geschäftsmodell intakt und hat Zukunft?
      c) Wie passt ein neuer Kandidat in den Mix deines bestehenden Depots? (Ist es eine Bereicherung?).

      Wir geben dir hier nur vage Hinweise, deine Hausaufgaben musst du selbst erledigen, das nimmt dir keiner ab.

      Viel Erfolg!

  29. Avatar von Thomas
    Thomas

    @Stefan,
    ich ziehe zur Zeit den Bestand von Singapore Telecommunications Ltd hoch.
    Wkn A0KFC2. Angenehm finde ich die Zahltermine Monat 07 und 11,
    kann auch um die Monatsgrenze variieren. 4,22% DivRendite.
    Singtel ist in Singapur klarer Marktführer in allen drei Kernsegmenten (Mobil, Festnetz, Breitband) mit Anteilen um die 44–82 % Aber Engagement auch in Indien, Australien u. weiteren Ländern.
    Singapore hat im Gegensatz zu China für Investoren weniger Risiko als zum Beispiel China. KGV bei etwa 12%
    Disruptionen durch KI braucht Singtel (u.ä.) Provider nicht zu befürchten, denn sie stellen ja selbst körperlich das Netz zur Verfügung. Sie sind ja quasi das Netz selber.
    Keine Empfehlung.
    Eventuell auch eine gute Ergänzung für geographische Diversifikation. denke sehr gute Steigerungsraten bei Dividenden etwa 11% p.a. im Durchschnitt letzte 5 Jahre.
    Kein Hype, fairer noch günstiger Preis so denke ich.

  30. Avatar von Florian
    Florian

    Singapur klingt gut, auch zwecks Streuung. Hab 55 Stück von Blackrock, denke oft, die können in kleiner Pseudofinanzkrisr auch mal wieder bei 700€ zwischenlanden, daher noch kein Nachkauf.

    Empfehle (siehe oben, oberhalb meines Hauskaufs) unverändert Cal Maine, ggf auch Realty Income für Dividendenfans. Echter Tip ist in meinen Augen derzeit auch Itochu, der Laden läuft und läuft und kann alles und steigert Dividenden. So ne Aktie von der ser ich nie genügend Stücke hab…

    Soll ich kommende Woche Bericht erstatten? Verkäufer kommunizierte heute über den Wohnungsverwalter plötzlich 90k höheren Preis, spannend ist wohl die positivste Umschreibung, zumal per Handy nicht erreichbar für meine Rückfragen… Zielgerade ist nicht Ziel.

    1. Avatar von Tobs
      Tobs

      Oh Florian oh Florian…der betagte Wohltäter lässt indirekt mir Dir über den Verwalter kommunizieren…:-)

      Wenn man den Stolz mal bei Seite lässt: Müsstest Du halt kühl entscheiden, ob das Angebot immer noch attraktiv ist.

      Wir haben es ja hoch und runter diskutiert, und Du hast ja verständlicherweise eingewendet, dass Du und Deine Frau Teile der Fläche selber benutzt.

      Trotzdem als Einordnung auch mal die Rendite-Seite in der Berechnung: Dein Objekt ist gut gewerblich geprägt, wenn ich es richtig verstanden habe, macht der gewerbliche Teil der Fläche 40 Prozent aus. Jetzt weiß ich nicht ganz, ob das eher Büro oder quasi Mixed-Use mit Health im Sinne einer Gesundheitsimmobilie ist. Nachvollziehbarerweise bleibst Du dahingehend ja auch ungenau in der Beschreibung.

      Du musst halt sehen, dass gerade in A und B Städten in A-Lagen älterer Gebäudebestand im Bereich Office zum Teil für einen 15fachen gehandelt wird, teils in absolut unwiederbringlichen Lagen. In Top-Top Städten teils für unter 18fach, und das sind dann State of the Art ESG Flächen, die vor weniger als 5 Jahren hergestellt wurden.

      Der Punkt ist: Im Moment gibt es kaum einen Markt und man hat wenig Comparables. Darum mangelt es ja auch an Transaktionen. Darum kann das ein Bluff oder einfach unbegründete Gier sein, man weiß es nicht. Du würdest jetzt jedenfalls einen 23-24fachen zahlen, in einer Vorstadt, für ein nicht vielleicht nicht mehr ganz neubauähnliches Objekt (kenne die Details nicht). Ok, ist auch Wohnen drin, muss man berücksichtigen. Aber auch hier zahlen Kapitalanleger für Zinshäuser (versus Einzelwohnungen für Selbstnutzer) keine Vervielfältiger mehr als 20-22, erst Recht in irgendwelchen Vorstädten.

      Du kommst hier doch ziemlich schnell Richtung 25fach, wobei bereits die Frage ist, ob Deine Miete für Deine eigene, die in diese Berechnung eingeflossen ist, nicht vielleicht einen Ticken hoch angesetzt. Also: Rechnerisch erscheint das nicht mehr wahnsinnig attraktiv, wenn Du mich fragst – wie gesagt, ohne ausreichende Detailkenntnis.

      Leg Dir die Karten: Wenn Du da Dein Center etablieren willst und glaubst, Du kannst Dein Geschäft extrem ausbauen – dann mach es einfach. Ich kenne auch jemanden, der im Medizinbereich für seine eigene Unternehmung sehr viel Flächen gekauft hatte. Nach teilweise anfänglicher Drittvermietung sukzessive hatte er sie für sein eigenes Unternehmen zurückgeholt; das war absolut Gold wert und hätte jede Renditebetrachtung (die aber ohnehin sehr gut war) zur Makulatur gemacht. Allerdings ist das einige Jahre her und der Verkäufer war distressed – das hatte wenigstens richtig Spass gemacht! Eigentlich ist jetzt aber ein klarer Käufermarkt und es täte weh, überteuert von einem sogenannten Wohltäter zu kaufen…:-( Wenn Du weiterhin mieten könntest und noch eine lange Mietvertragslaufzeit + vielleicht Verlängerungsoption hast, würde ich vielleicht in Bezug auf die freche Nachforderung einen Push back erwägen und mich auf die bisherige Verständigung beziehen. Mal ehrlich, bist Du überhaupt schon im Objekt mit einem Techniker gewesen um mal realistisch Capex zu planen? Hast dem Verkäufer die Grenzen seiner Preisvorstellungen aufgezeigt? Der Verkäufer sieht vielleicht in Dir ein Opfer-Depp – der da arbeitet, fleißig ist mit seiner Frau, viel Geld verdient und die Flächen selber unbedingt haben will und von Immobilien wenig versteht. Du müsstest ihm mal einen reinrummsen.

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