Immobilienaktien haben es in den letzten zwei Jahren sehr schwer gehabt. Der massive Zinsanstieg sorgte für Druck auf die Immobilienpreise und traf die Unternehmen damit von zwei Seiten. Einige Unternehmen hat es zerrissen und das Geschäftsmodell hat sich als nicht valide erwiesen. Andere kämpfen noch ums Überleben.
Aber es gibt auch Lichtblicke. Ich habe dazu frühzeitig in Japan investiert und konnte so im Immobilienbereich dabei sein. Jedoch in einem ganz anderen Umfeld. Die Zinsen waren schon seit Jahrzehnten niedrig und bis heute ist dort eine dramatische Zinswende nicht in Sicht.
Der einzige Wermutstropfen ist der schwache Yen, denn das ist ein Effekt des großen Zinsunterschieds: Geld in Yen leihen und in Dollar oder Euro anlegen, ist für Profis ein lukratives Geschäft. Und schwächt die Währung stetig.
Trotzdem hat es die Aktie auf ein Allzeithoch geschafft und das sowohl in Yen als auch in Euro.
Was es damit genau auf sich hat und ob sich ein Investment jetzt noch lohnt, erfährst Du in diesem Beitrag.
Sekisui House ist meine erste japanische Aktie im Depot gewesen. Hier habe ich den japanischen Hausbauer ausführlich vorgestellt. Mit seinen emissionsarmen (bis hin zu emissionsfreien) und smarten Häusern trifft Sekisui House den Zeitgeist und rollt das Konzept weiter aus.
Der Chart in Euro zeigt die Entwicklung für europäische Anleger:
Und zum Vergleich hier noch der Chart der identischen Aktie, aber in ihrer Heimatwährung, dem japanischen Yen:
Generell sieht man schon, dass der Aktienkurs in Euro dem Aktienkurs in Yen folgt. Und in beiden Charts befindet sich die Aktie auf dem Allzeithoch. Aber der Anstieg in Yen ist deutlich stärker und wirkt eben in Euro durch die Währungsschwäche nicht so stark.
Dividende
Sekisui House zahlt zweimal im Jahr eine Dividende (April und September). Das exDividende-Datum liegt dabei – wie häufig in Japan – ganze 3 Monate zurück.
Vor einem Jahr gab es im April eine Dividende von 58 Yen. Nun gibt es eine Dividende von 64 Yen je Aktie. Das ist eine Dividendenerhöhung um 10,3%. Für die 100 Aktien in meinem Depot ergibt das eine Brutto-Dividende von 6.400 Yen. Sie wurde von der comdirect zum Kurs von 168,46 in Euro umgerechnet. Nach Abzug der Steuern ergibt sich eine Netto-Dividende von 28,17 €. Sie wurde mit Wertstellung 30.04.2024 überwiesen.
Sekisui House hatte im September bereits eine Zwischendividende von 59 Yen bezahlt. In der Addition sind das damit 123 Yen, die für das Geschäftsjahr als Dividende ausgeschüttet wurden. Bei einem Aktienkurs von 3.638 Yen ergibt das eine Dividendenrendite von 3,4%.
Meine persönliche Rendite auf meinen Einstand (Yield on Cost) leidet unter dem schwachen Yen. Ich habe für meine 100 Aktien 1.363,35 € bezahlt. Darauf erhalte ich nun zwar 12.300 Yen Brutto-Dividende. Umgerechnet sind das allerdings „nur“ 73,01 €. Und das ergibt dann einen YoC von 5,4%. Das ist zwar mehr als die aktuelle Dividendenrendite, angesichts der stetigen Dividendenerhöhungen aber dann doch nicht so hoch wie eigentlich möglich.
Perspektiven
Als ich ursprünglich in Sekisui House investiert habe, war mein Fokus klar auf die steigenden Dividenden gerichtet. Und diese Annahme ist auch bis heute aufgegangen. Noch im Jahr 2020 erhielt ich „nur“ 86 Yen Dividende, jetzt sind es mit 123 Yen 43% mehr. Innerhalb von 4 Jahren ist das eine ordentliche Steigerung.
Leider habe ich aber nicht mit einem so schwachen Yen gerechnet. Er sorgt dafür, dass meine Dividendenerträge von Sekisui House faktisch kaum steigen. Die Nettodividenden bewegen sich seit jeher zwischen 22 € und 29 €. Und so war auch diese Dividendenzahlung jetzt kein Rekord in Euro.
Das ist natürlich ärgerlich und nicht das, was ich mir als Langfristinvestor vorstelle. Ich ertrage es aber trotzdem und zwar aus zwei Gründen:
Meine persönliche Dividendenrendite ist immer noch in einem attraktiven Bereich, so dass mir das insgesamt nicht wirklich weh tut. Und insgeheim setze ich auf ein Comeback des Yen. Ich kann mir einfach nicht vorstellen, dass er nie wieder in Bereiche von 120 zum Euro zurückkehrt. Und dann würden meine Yen-Dividenden immer noch hoch sein, aber endlich auch die Euro-Dividende.
Bezogen auf Sekisui House selbst ist mir der Blick auf die Geschäftsergebnisse wichtig. Kürzlich wurden sie für das Fiskaljahr 2023 bekannt gegeben, es endete am 31. Januar 2024. Sekisui House berichtete über eine Umsatzsteigerung von 6%. Sie führte zu einem Anstieg des operativen Ergebnisses um 3,6%.
Der Gewinn je Aktie legte von 276,46 Yen auf 309,19 Yen zu. Beim aktuellen Aktienkurs von 3.638 Yen ergibt das ein Kurs-Gewinn-Verhältnis von 11,8. Noch zur Halbjahresdividende lag es bei 10,4 und vor einem Jahr war es einstellig.
Damit ist Sekisui House aktuell relativ hoch bewertet. Nach hiesigen Maßstäben allerdings immer noch günstig. Aber – und das sieht man dann eben auch am Aktienchart – es ist inzwischen Einiges an Erwartungen eingepreist.
Woran das liegt? Die Prognose ist es jedenfalls nicht. Denn die ist – fast schon traditionell – eher zurückhaltend. Die Dividende soll für das Fiskaljahr 2024 auf 125 Yen steigen und die Pay-Out-Ratio damit mit 39,9% nahezu unverändert bleiben. Der Umsatz soll um 7,6% und der Gewinn je Aktie auf 313,30 Yen steigen. Mit diesem prognostizierten Gewinn liegt dann das KGV bei 11,6. Und damit auch nicht wirklich niedriger.
Wichtiger für die Höherbewertung ist viel eher die Übernahme des US-amerikanischen Hausbauers MDC gewesen. Sie wurde im Januar bekannt gegeben und bereits im April vollzogen. Mit ihr ist Sekisui House zum fünftgrößten Hausbauer der USA geworden. Und erwartet, seine Kompetenzen und Technologien in die neue Tochter einzubringen und den Wert der verkauften Häuser damit steigern zu können. Die Übernahme hat sich Sekisui House 4,9 Mrd. US$ kosten lassen. Das war eine Prämie von 19% auf den MDC-Aktienkurs zum Zeitpunkt der Bekanntgabe der Übernahme. Der Umsatz von MDC lag zuletzt bei 5,7 Mrd. US$ bei einem Gewinn je Aktie von 7,87 US$. Als Übernahmepreis wurden 63 US$ je Aktie bezahlt. Und das macht die Sache interessant: Denn das ist nur ein KGV von 8.
Damit kauft sich Sekisui House zusätzlichen Umsatz und zusätzlichen Gewinn zu einem Preis, der unter der eigenen Bewertung liegt. Und damit – eine entsprechend günstige Finanzierung vorausgesetzt – zu einer Verbesserung der eigenen Kennzahlen führen sollte.
In der bisherigen Prognose ist die Akquisition meinem Verständnis nach noch nicht enthalten. Und damit erwarte ich dann auch eine Erhöhung der Prognose, spätestens zur Vorlage der Halbjahreszahlen.
Viel wichtiger finde ich aber, dass das Management auf Angriff geschaltet hat. So eine Übernahme in den USA ist schon eine kulturelle Herausforderung. Und die zurückhaltenden Japaner zeigen hier, dass sie in den USA nicht nur mitschwimmen wollen, sondern mitgestalten wollen.
Gleichzeitig bringt die Übernahme natürlich eine zusätzliche Volatilität in das Geschäftsmodell. Denn die Zyklik des US-Immobilienmarktes ist ja wohl bekannt. Sie war schon für die ein oder andere Finanzkrise ein Auslöser oder zumindest ein Katalysator. Und mit dem „ruhigen“ japanischen Markt ist es nun vorbei. Ab sofort wird das Geschäft unruhiger werden.
Ich bin deshalb gespannt, wie sich das in den nächsten Jahren entwickelt. Als Vorteil sehe ich allerdings, dass die Akquisition jetzt erfolgt ist. Und nicht etwa vor 2 Jahren in der Hochphase des US-Immobilienmarktes. Aktuell sind überall Probleme zu sehen, eben gerade wegen des Zinsanstiegs. Und gerade jetzt zuzukaufen, zeigt den Weitblick des Managements. Jedenfalls mache ich mir keine Sorgen, dass hier zu teuer eingekauft wurde.
Und offenbar sieht die Börse das auch so. Denn oft sieht man ja nach Übernahmeankündigungen ein Abrutschen des Aktienkurses des akquirierenden Unternehmens. Weil die Risiken überwiegen und die Übernahmeprämie hoch ist. Hier ist so ein Kursrutsch allerdings ausgeblieben.
Die 100 Aktien von Sekisui House stellen in meinem Dividendendepot nur ein Gewicht von 0,4% dar. Aufgrund der Branche und des schwachen Yens reicht mir das aber auch. Es ist eine Beimischung, aber ich setze nicht aggressiv auf eine Outperformance. Genau das lässt mich entspannt mit der Position umgehen und so soll es auch bleiben.
Auf einen Blick:
| Unternehmen: | Sekisui House Ltd. |
| ISIN: | JP3420600003 |
| Im Divantis-Depot seit: | 24.01.2019 |
| Letzter Nachkauf am: | -- |
| Stückzahl im Divantis-Depot: | 100 |
| Durchschnittskaufkurs inkl. Gebühren: | 13,63 € |
| Gesamtkaufpreis: | 1.363,35 € |
| Bisher erhaltene Netto-Dividenden: | 316,17 € |
| Aktuelle Strategie: | Halten und Dividende kassieren |
ja, immer mal wieder der Blick auf den Yen.
in der Betrachtung sehe ich eher auf Yen/USD als auf Yen/Eur. Aber der Trend/Richtung bleibt, auch wenn man EUR schwächer als USD sieht, ist und bleibt der Yen die schwächste Währung.
Und man sieht, es geht immer noch ein Stück und noch ein Stück tiefer.
Die Standards dazu, zu der Leitzinsanhebung in Japan muß aber für jeden Betrachter eine Lupe dazu geschenkt werden, damit er sie überhaupt findet.
zweiter Standard: Dept to GDP Japan 263% wovon 43% gesamt durch die BoJ direkt gehalten wird. Könnte das was mit Staatsfinanzierung zu tun haben, aber das zu fragen ist ja verpönt.
Wer über die Verschuldung der USA jammert und tiefe Wolken aufziehen sieht, der soll mal den Blick nach Japan richten.
Allerdings Dept to GDP USA 2021 etwa 96%, vs März 2024 124% je nach Quelle.
man muß hier auf die pace achten, mit der sie in den USA steigt.
Jedenfalls die Exporteure in Japan freuen sich über den schwachen Yen und also bleibt erstmal alles beim alten.
Wie wir wissen, bleibt Dept to GDP eine one way road, solange bis es kracht und es geht immer noch mehr und immer noch mehr.
Falls als Unfall Inflation dabei rumkommen sollte, ja mei, das müssen die Leute halt lernen, damit umzugehen.
Die globale Vermögenselite sorgt schon von alleine dafür, das es ihr immer gut geht.
Selbst bei einer Währungsreform, die ich noch gaanz lange nicht sehe, wäre man mit Unternehmensanteilen immer gut dabei.
Als schnellen Baureferenzwert in den USA sehe ich mir immer die PulteGroup(PHM) an und da ist alles im absolut tiefgrünen Bereich. Auch Caterpillar wird immer gut zu tun haben, also sieht gut aus.